Die ortsübliche Vergleichsmiete feierte kürzlich 50. Geburtstag. Warum ist sie für Mieter:innen bis heute wichtig?
Wie hoch darf die Miete sein, wenn ich einen neuen Mietvertrag abschließe und wann kann ich Mieterhöhungen als zu hoch zurückweisen? Um diese Fragen beantworten zu können, ist die ortsübliche Vergleichsmiete von entscheidender Bedeutung. Bis heute kommt es allerdings vor, dass sich Mieter:innen und Vermieter:innen über die Definition der ortsüblichen Miete nicht einig sind. In einem solchen Fall entscheidet das Gericht. Als Beweismittel ziehen die Gerichte dabei den regionalen Mietspiegel heran.
Die ortsübliche Vergleichsmiete führte der Gesetzgeber bereits im Jahr 1971 als Obergrenze für Neuverträge und Mieterhöhungen ein. Nach der Einführung war jedoch strittig, auf welcher Grundlage dieser Vergleich stattfinden soll. Drei Jahre später, 1974, folgte daher ein Gesetz zur Regelung der Miethöhe. In dieser Regelung konkretisierte der Gesetzgeber die ortsübliche Vergleichsmiete und führte die Mietspiegel als Abbild der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen seit damals regelmäßig Mietpreisübersichten beziehungsweise Mietpreistabellen.
Mietspiegel bilden heute die Vergleichsmiete ab
Im Jahr 2001 überführte der Gesetzgeber das Mietpreisrecht in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und machte es damit schlussendlich zum Dauerrecht. Die Mietspiegel-Grundlagen sind nun in den Paragrafen 558 c und 558 d des BGB verankert. Darin heißt es: „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt worden ist.“
In Berlin haben wir einen zweijährig erscheinenden qualifizierten Mietspiegel. Aktuell gilt der Berliner Mietspiegel vom Mai 2021. Qualifiziert ist er, weil er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er weist im Vergleich zu einem einfachen Mietspiegel eine höhere Rechtssicherheit bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten auf. Dennoch kommt es in der Praxis mitunter zu Problemen. So müssen Vermieter:innen bei einer Mieterhöhung nicht konkret materiell darlegen, dass sie die rechtlich zulässige Grenze mit ihrer Forderung nicht überschreiten. Außerdem können sie sich auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand und somit auf bereits überhöhte Mieten beziehen.
Als Interessenvertretung von Mieter:innen sind wir in einer Arbeitsgruppe des Senats an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt. Bis heute entstehen jedoch regelmäßig Konflikte, weil Interessenverbände der Vermieter:innen sich zum Teil zwar an der Erstellung des Berliner Mietspiegels beteiligen, diesen hinterher aber häufig nicht anerkennen wollen. Aus unserer Sicht braucht es dringend einen Stichtag, bis zu dem sich alle Verbände verbindlich entscheiden müssen, ob sie den Mietspiegel mittragen. Ein neuer Mietspiegel für Berlin soll im Frühjahr 2023 fertig sein.
🎧 Link zum Podcast Planologie: Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
17.03.2022
