Miet-Tipp: Energetische Modernisierung von Mietshäusern, Teil 2

Die Modernisierungsankündigung ist durch, jetzt stehen Baumaßnahmen in Ihrer Wohnung an. Was ist zu beachten? Wer kommt für entstehende Kosten auf? Und wie ist das mit der Mietminderung?

In Teil 1 unseres Miet-Tipps zur energetischen Modernisierung haben Sie erfahren, wie die korrekte Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme aussieht, welche Härtefallregelungen gelten und welche Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung möglich sind. Im zweiten Teil erfahren Sie alles Wichtige rund um das Mietrecht während der Baumaßnahmen. Wir erklären, was in die schriftliche Vereinbarung mit dem:der Vermieter:in gehört und was Sie in puncto Mietminderung beachten sollten.

Mietrecht während der Baumaßnahmen

Ob Heizung, Fenster oder Dämmung – energetische Modernisierungsmaßnahmen betreffen in den meisten Fällen direkt die Wohnräume von Mieter:innen, das heißt, es stehen Baumaßnahmen in Ihren Räumen an. Hierbei haben Sie Anspruch auf zügige und fachgerechte Ausführung. Die Details zum Ablauf, zu Terminen und Fristen sowie die Übernahme von entstehenden Kosten sollten Sie unbedingt in einer schriftlichen Vereinbarung mit Ihrem:Ihrer Vermieter:in festhalten. Einige Vermieter:innen bieten bereits in der Modernisierungsankündigung eine individuelle Modernisierungsvereinbarung an.

1. Was gehört in eine schriftliche Vereinbarung mit Vermieter:innen?

Verfahren Sie mit der schriftlichen Vereinbarung wie Vermieter:innen mit Handwerker:innen: Halten Sie möglichst alle Absprachen darin fest. Dazu gehören:

• Art und Umfang der einzelnen Bauarbeiten
• Termine, an denen die Handwerker:innen die Baumaßnahmen durchführen
• Fristen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen
• Übernahme von Kosten, die durch die Bauarbeiten oder im Zuge der Vorbereitung entstehen, beispielsweise Reparaturen, Reinigungsarbeiten oder Vorkehrungen zum Schutz der eigenen Wohnung und Besitztümer vor Schaden oder Verschmutzung. Weitere Details siehe Punkt 3.

Wichtig: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung und der Einrichtung vorab und während der Bauarbeiten, damit Sie sich im Falle von Streitigkeiten darauf berufen können.

Wollen Sie die Miete mindern, sollten Sie auch die Details zur Mietminderung in die schriftliche Vereinbarung mit aufnehmen.

2. Was muss ich bei einer Mietminderung beachten?

In der Regel bringen Baumaßnahmen – also auch Modernisierungen – Lärm, Schmutz und weitere Beeinträchtigungen mit sich. Sind diese erheblich, haben Mieter:innen nach Paragraph 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlung. Ist die Wohnung zeitweise gar nicht mehr bewohnbar, kann die Verpflichtung zur Mietzahlung sogar ganz entfallen.

Besonderheit bei energetischen Modernisierungen: Der Gesetzgeber schließt in Paragraf 536 Absatz 1a BGB die Mietminderung bei Modernisierungsankündigungen, die eine energetische Modernisierung zum Inhalt haben, zeitweilig aus. Dort heißt es: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach Paragraf 555 b Nummer 1 BGB dient.“ Da jede energetische Modernisierung in der Regel auch Instandsetzungsarbeiten umfasst, für die das Recht auf Mietminderung weiterhin gilt, ist die Regelung nicht ganz praxistauglich (siehe Infoblatt 13 „Modernisierung“, Punkt 5).

Wichtig: Nehmen Sie in jedem Fall die Rechtsberatung in Anspruch, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen, denn bei Mietminderungen kommt es immer auf den Einzelfall an. Es gibt keine verbindlichen, allgemein anerkannten Minderungssätze.

Generell gilt für Mietminderungen:

• Ihren Mietminderungsanspruch müssen Sie Ihrem:Ihrer Vermieter:in nachweisbar – am besten schriftlich – geltend machen.
• Ihr Mietminderungsanspruch ist nicht vom Einverständnis des:der Vermieter:in abhängig.
  Nennen Sie den Grund, die Höhe und den Zeitraum der Mietminderung.
• In Zweifelsfällen zahlen Sie die Miete zunächst „unter Vorbehalt“ und suchen möglichst schnell eine Rechtsberatung auf, um Ihren Einzelfall zu klären.
• Rückwirkend können Sie keine Mietminderungsansprüche geltend machen, wenn Sie vorbehaltlos gezahlt haben.
• Die Mietminderung ist auf den Zeitraum beschränkt, in dem die Beeinträchtigungen vorliegen.
• Der Umfang der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Wenn während der Bauarbeiten beispielsweise ein Zimmer Ihrer Wohnung zeitweise nicht benutzbar ist, müssen Sie den Minderungsbetrag auf den Flächenanteil dieses Raumes an der gesamten Wohnfläche bemessen. Finden die Bauarbeiten außerhalb der Wohnung statt, gelten Minderungssätze zwischen fünf und 15 Prozent als angemessen.

Gut zu wissen: Eine Zustimmung zur Modernisierung schließt eine Mietminderung oder die Geltendmachung von Aufwendungsersatz (siehe Punkt 3) kein

sfalls aus.

3. Wer kommt für Kosten im Zuge der energetischen Modernisierung auf?

Handwerksarbeiten verursachen Aufwand und Kosten. Diese reichen von Kosten für Vorkehrungen gegen Schmutz oder Beschädigung der eigenen Möbel und persönlichen Gegenstände bis hin zu Kosten für auswärtige Mahlzeiten oder einen vorübergehenden Hotelaufenthalt, wenn die eigene Wohnung nicht nutzbar ist. Die Frage, wer für diese Kosten aufkommt, führt bei Mieter:innen regelmäßig zu Verunsicherung.

Zusammengefasst gilt:

• Sind Ihnen infolge der Modernisierung Aufwendungen entstanden, müssen Vermieter:innen diese in angemessenem Umfang ersetzen (§ 555 d Abs. 6 BGB i. V. m. § 555 a Abs. 3 BGB).
• Was „angemessen“ bedeutet, ist in der Rechtsprechung umstritten. Nehmen Sie im Zweifel eine Rechtsberatung in Anspruch.
• Auf Verlangen müssen Vermieter:innen einen Vorschuss leisten.
• Beispiele für Aufwendungen sind Reinigungskosten, Vorkehrungen gegen Verschmutzungen, Kosten eines vorübergehenden Hotelaufenthaltes oder auswärtige Mahlzeiten (siehe Infoblatt 13 „Modernisierung“ und Infoblatt 39 „Mieterrechte bei Baumaßnahmen“).

4. Was passiert im Schadensfall?

Sollten Handwerker:innen einen Schaden an Ihrem Mobiliar verursachen, können Sie gegenüber Ihrem:Ihrer Vermieter:in Schadensersatz geltend machen.

• Sind Sie im Schadensfall anwesend, lassen Sie sich möglichst direkt eine Bestätigung des Handwerksbetriebs geben und informieren Sie Ihre:n Vermieter:in.
• Dokumentieren Sie den Schaden durch Fotos oder Zustandsprotokolle und lassen Sie ihn sich von unbeteiligten Dritten, zum Beispiel Nachbar:innen, bestätigen.
• Das BGB enthält mit dem neuen Paragrafen 559 d Beweiserleichterungen zugunsten der Mieter:innen.

Weiterführende Informationen finden Sie in unseren Infoblättern zur Modernisierung und zu den Mieter:innenrechten bei Baumaßnahmen.

behlau
19.05.2023