Viele Berliner Mieter:innen erhalten zurzeit Mieterhöhungen. Die rechtliche Zulässigkeit der Forderungen einzuschätzen, ist oft schwierig – für jede Mietvertragsart gelten unterschiedliche Regelungen und Fristen. Die wichtigsten Informationen zum Standard-, Staffel- und Indexmietvertrag im Überblick.
Die Standardmiete
Die Standardmiete gehört zu den gängigsten Mietvertragsformen in Deutschland. Vertragspartner:innen können sie entweder befristet oder unbefristet vereinbaren.
- Grundlage:
Grundlage für die Miethöhe ist in Berlin der Mietspiegel. Er orientiert sich an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese berechnet sich aus den Neuvertragsmieten, die die Mieter:innen in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt haben. - Kappungsgrenze:
Bei einer vereinbarten Standardmiete darf sich die Miethöhe innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. Mieter:innen müssen eine solche Mieterhöhung aufgrund der Einjahressperrfrist nur alle 15 Monate hinnehmen. - Begründungspflicht:
Vermieter:innen müssen jede Mieterhöhung in Textform mitteilen und plausibel begründen. Als Begründung kann zum Beispiel ein qualifizierter Mietspiegel dienen. - Fristen:
Wichtig: Die Mieterhöhung wird erst nach zwei vollen Kalendermonaten ab Erhalt des Schreibens wirksam. Mieter:innen müssen zudem innerhalb von zwei Monaten formlos zustimmen, sonst können Vermieter:innen diese rechtlich einfordern. Wir empfehlen jedoch, die Mieterhöhung in jedem Fall auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen beziehungsweise überprüfen zu lassen. - Modernisierungsmaßnahmen:
Bei Modernisierungsarbeiten dürfen Vermieter:innen bis zu acht Prozent der Investitionskosten auf die Miete aufschlagen. Weiterhin darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Modernisierungsmieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. - Besonderheit bei städtischen Wohnungsunternehmen:
Die städtischen Wohnungsunternehmen haben mit dem Berliner Senat eine Kooperationsvereinbarung zur Begrenzung der Miethöhen getroffen. Bis Februar 2025 dürfen dort die Bestandsmieten maximal um ein Prozent jährlich steigen – danach maximal bis zur Höhe der Inflationsrate.
Die Staffelmiete
Bei der Staffelmiete vereinbaren die Vertragspartner:innen zu Beginn des Mietvertrags eine regelmäßige Mieterhöhung zu festgesetzten Zeitpunkten. Sowohl der Zeitpunkt als auch die Höhe der Mietsteigerung (in Euro, nicht prozentual) sind vertraglich festzuhalten.
- Ankündigung:
Anders als bei Standardmietverträgen müssen Vermieter:innen die Mieterhöhung bei einer Staffelmiete nicht separat ankündigen. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen jedoch 12 Monate liegen. - Begründungspflicht:
Vermietende müssen die gestaffelten Mieterhöhungen nicht begründen. - Keine zusätzlichen Erhöhungen:
Außerhalb der gestaffelten Mieterhöhungen dürfen Vermietende keine weiteren Mietanhebungen verlangen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete schließt damit auch die Modernisierungsmieterhöhung aus. - Höhenbeschränkung:
Bei Staffelmietverträgen hängt die gesetzliche Beschränkung für die Höhe einer Mieterhöhung vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.
Verträge ab dem 1. Juni 2015 unterliegen der Mietpreisbremse (§ 556 d ff. BGB). Durch sie greift eine Kappungsgrenze ab zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine sinkende ortsübliche Vergleichsmiete führt jedoch nicht zu Mietminderungen.
Staffelmietvereinbarungen, die vor dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden, haben keine Kappungsgrenze. Theoretisch wäre hier ein starker Sprung möglich. Eine Obergrenze ergibt sich jedoch aus Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach darf die Erhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete nicht über 20 Prozent derselbe nliegen – wenn Mieter:innen nachweisen können, dass die hohe Miete „unter Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebots“ erzielt wurde. Das ist in der Regel jedoch schwer nachzuweisen.
Die Indexmiete
Die Indexmiete orientiert sich an den gegenwärtigen Lebenshaltungskosten privater Haushalte. Im Mietvertrag halten die Vertragspartner:innen lediglich den ersten Mietbetrag konkret fest. Dieser unterliegt dabei ebenfalls der Mietpreisbremse (= maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Darauf folgende Mieterhöhungen orientieren sich allerdings nicht mehr an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern sind vom Verbraucherpreisindex (VPI) abhängig. Während diese Form der Erhöhung in den letzten Jahren nur zu sehr moderaten Erhöhungen geführt hat, erweist sie sich seit Ausbruch des Krieges in der Ukraine und den damit einhergehenden stark steigenden Lebenshaltungskosten als problematisch.
- Anpassung:
Vermieter:innen können die Miete einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate anheben. Diese Erhöhung müssen sie den Mietenden schriftlich ankündigen. - Fristen:
Auch bei Indexmietverträgen gilt eine Sperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen 12 Monate liegen. - Konkrete Benennung:
Vermietende müssen die neue Miethöhe konkret benennen und anhand des aktuellen Preisindexes belegen. - Kein Widerspruchsrecht:
Mieter:innen müssen eine rechtmäßig belegte Mieterhöhung hinnehmen und können nicht widersprechen. - Zusätzliche Erhöhung bei Modernisierung:
Eine zusätzliche Mieterhöhung durch eine Modernisierung ist bei Indexmietvereinbarungen nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen möglich.
Zusammengetragen von Vera Colditz
Zum Weiterlesen:
Weitere Informationen zum freifinanzierten Wohnungsbau
(nicht mit öffentlichen Fördermitteln gefördert)
Ausführliche Informationen zur Staffelmiete
Ausführlichere Informationen zur Indexmiete
17.08.2023
