Leitsatz:
In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.
BGH v. 4.12.2013 – VIII ZR 32/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter bewohnte ein im Sozialen Wohnungsbau errichtetes Einfamilienreihenhaus. Zu der Wohnanlage, die insgesamt öffentlich gefördert ist, gehören neben Reihenhäusern auch Mehrfamilienhäuser. Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung. Der Mieter hielt die Mieterhöhungserklärung für unwirksam, weil die Bildung der Einzelmiete nicht insgesamt in der Erklärung erläutert wurde. Insbesondere sei der Wohnwert der einzelnen Wohnung (hier des Reihenhauses) nicht nur zu Anfang der Vermietung gemäß § 8 a Absatz 5 WoBindG, sondern in jeder Mieterhöhungserklärung zu erläutern.
§ 8 a Absatz 5 WoBindG lautet: „Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.“
Der BGH widersprach der Auffassung des Mieters:
Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG sei nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung seien nach § 4 Absatz 7 Satz 2 NMV lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöht hätten, und die darauf entfallenden Beträge.
Zur Errechnung und Erläuterung und demzufolge zum Verständnis lediglich der Mieterhöhung sei die Berechnung und Erläuterung der früheren Miete nicht erforderlich. Dasselbe gelte für die gemäß § 8 a Absatz 5 Satz 1 WoBindG, § 3 Absatz 3 NMV vom Vermieter berechnete Einzelmiete. Bei einer Mieterhöhung, die mangels Auswirkungen auf den Wohnwert der vermieteten Wohnungen keinen Einfluss auf das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete hat, bedürfe die Bildung der Einzelmiete keiner Erläuterung. So sei es hier.
Der Vermieter habe als Gründe der Mieterhöhung erhöhte Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen wegen Änderung der Baualtersklasse sowie höhere Darlehensaufwendungen mitgeteilt. Diese Mieterhöhungsgründe ließen aber das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete unberührt. Es sei daher bei einer Mieterhöhung nicht die Erläuterung der Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt, sondern lediglich die Erläuterung der Erhöhung erforderlich.
Im Übrigen stehe dem Mieter zur Klärung etwaiger Unklarheiten das an keine weiteren Voraussetzungen geknüpfte Auskunfts- und Einsichtsrecht nach § 8 Absatz 4 WoBindG, § 29 Absatz 1 NMV zu.
07.05.2014
