Leitsatz:
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.
BGH vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Parteien stritten über eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Gemeinde Rückersdorf, die circa 5 Kilometer von Nürnberg entfernt ist und circa 4450 Einwohner hat. Der Vermieter hatte zur Begründung auf den Nürnberger Mietspiegel Bezug genommen, wobei er einen Abzug von 30 Prozent vornahm.
Der BGH qualifizierte diese Mieterhöhung als unwirksam. Zwar könne unter Umständen auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, wenn für die betreffende Gemeinde selbst kein Mietspiegel vorhanden sei. Die Gemeinde Rückersdorf mit etwa 4450 Einwohnern sei jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500 000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde Rückersdorf vergleichbar sein mag, sei für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gebe der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte. Die fehlende Vergleichbarkeit könne auch nicht durch einen prozentualen Abschlag von den Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558 a Absatz 4 BGB sei der Mietspiegel einer anderen Gemeinde aber nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Dies sei hier nicht der Fall. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung sei damit mangels eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens unzulässig.
Aus der Entscheidung ergibt sich für den Brandenburger „Speckgürtel“ – wenngleich auch nicht ausdrücklich -, dass der Berliner Mietspiegel außerhalb der Stadtgrenzen keine Anwendung finden dürfte. Eine andere Frage ist allerdings, ob es in jedem Fall klug ist, sich auf die Unanwendbarkeit des Berliner Mietspiegels zu berufen. Denn in Gemeinden ohne Mietspiegel und ohne mietspiegeltaugliche Nachbargemeinde dürften die für Mieter in der Regel nachteiligen von Sachverständigen erstellten Mietwertgutachten eine Rolle spielen.
07.05.2014
