Wohnungssuche -
So finden Sie Ihre Traumwohnung

Die Familie aus Schöneberg glaubte, das große Los gezogen zu haben. Nach langen Jahren der Suche hatten sie endlich ihre Traumwohnung gefunden: 120 Quadratmeter, Südbalkon, Parkett, Stuck – was will man mehr! Doch die Freude währte nicht lange. Schon nach kurzer Zeit stellte sich heraus, dass die laute Straße doch mehr störte als angenommen. Zudem drang aus dem griechischen Restaurant im Haus ständig der Geruch von Bratfett in sämtliche Räume. Als noch andere Nachteile offensichtlich wurden, entschlossen sich die Mieter schweren Herzens zur Kündigung. Fehlgriffe dieser Art kosten viel Zeit und Geld. Doch wer seine Wohnungssuche gründlich plant, kann Fehler vermeiden. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

 

Beim Berliner Mieterverein (BMV) erlebt man immer wieder, dass die vermeintliche Traumwohnung zum Albtraum wird. „Häufig bemerken die Mieter erst nach dem Einzug, dass beispielsweise die Dachgeschosswohnung nicht ausreichend isoliert ist, dass sie zu laut ist oder dass die Heizung nicht ordnungsgemäß arbeitet“, sagt Volker Hegemann, Leiter der BMV-Rechtsabteilung. Hat man aber erst einmal den Mietvertrag unterschrieben, ist es zu spät. Man ist an Kündigungsfristen gebunden, hat in der Regel Renovierungspflichten und außerdem: Wer will schon alle paar Monate umziehen? Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, sollten Sie daher Ihr neues Zuhause auf Herz und Nieren prüfen.

Das fängt schon bei der Wohnungssuche an. Immerhin sind die Chancen, an eine schöne, bezahlbare Wohnung zu kommen, heute zweifellos größer als noch vor zehn Jahren. Wer aber auf der Suche nach seiner Traumwohnung ist, in der er die nächsten 10 oder 20 Jahre leben will, wird die Erfahrung machen, dass die besten Wohnungen nach wie vor unter der Hand weggehen. Um zu vermeiden, dass Sie es mit Heerscharen von Konkurrenten zu tun haben, müssen Sie von der frei werdenden Wohnung schon erfahren, bevor sie in der Zeitung steht. Das heißt nicht, dass die klassischen Wege, an eine Wohnung zu kommen, völlig aussichtslos sind. Nur sollten Sie sich nicht auf Zeitungsinserate und Internet-Portale beschränken. Ihr gesamter Freundes- und Kollegenkreis sollte Bescheid wissen, dass Sie auf Wohnungssuche sind. Tipps, wo demnächst eine Wohnung frei wird, gibt es häufig auch in kleinen Läden oder Zeitungskiosken im Kiez.

Der Phantasie freien Lauf lassen

Grundsätzlich sind der Phantasie keine Grenzen gesetzt. Man muss nicht gleich als lebende Litfasssäule durch die Gegend laufen oder eine Plakatwand mieten. Das gute, alte Zettelkleben an Bäume kann genauso zum entscheidenden Tipp führen. Etwas aus der Mode gekommen ist das direkte Anschreiben von Hausverwaltungen. Gerade wenn Sie nicht unter Zeitdruck stehen, sondern auf der Suche nach der perfekten Wohnung sind, kann das aber durchaus lohnend sein. Schließlich wird früher oder später in jedem Haus mal etwas frei und die Hausverwaltung ist dann vielleicht froh, schon einen Bewerber in petto zu haben. Wenn Sie selber eine Anzeige in der Zeitung aufgeben – was durchaus zu empfehlen ist – sollten Sie Einschränkungen wie „kein Erdgeschoss“ oder „nur mit Balkon“ auf jeden Fall vermerken. Sie ersparen sich damit unnötige Anrufe oder Besichtigungstermine. Schon am Telefon sollten Sie dem Vermieter beziehungsweise Makler präzise Fragen stellen: In welchem Stockwerk ist die Wohnung? Gibt es ein Durchgangszimmer? Kommen zu der angegebenen Miete noch Nebenkosten hinzu? Ist eine Provision zu zahlen? Schließlich ist es Zeitverschwendung, sich Wohnungen anzuschauen, die im Grunde nicht in Frage kommen.

Haben Sie dann ein interessantes Angebot ins Auge gefasst, steht die Wohnungsbesichtigung an – im Grunde eine Art Vorstellungsgespräch. Der Vermieter wird sich einen ersten optischen Eindruck vom künftigen Mieter verschaffen wollen. Ordentliche, saubere Kleidung sollte selbstverständlich sein. Wichtig ist auch ein sicheres, freundliches Auftreten. Mit Sicherheit wird der Vermieter nach Beruf und Einkommen fragen. Zögerliche oder unklare Antworten signalisieren dem Vermieter: Da wird etwas vertuscht!

Ziehen Sie die richtigen Rückschlüsse

Für Wohnungsbesichtigungen sollte man sich Zeit nehmen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) empfiehlt, schon zwei Stunden vor dem Termin zu kommen und sich das Wohnumfeld und das Haus genau anzusehen. Allgemein gültige Kriterien gibt es natürlich nicht: Für den einen Mieter ist die Parkplatzsituation entscheidend, für den anderen die Nähe zur U-Bahn-Station. Für Familien ist es wichtig, dass ein Kinderspielplatz oder ein Park in der Nähe ist, für ältere Menschen sind Arztpraxen oder günstige Einkaufsmöglichkeiten ausschlaggebend. Sie müssen also prüfen, ob das Viertel Ihren persönlichen Anforderungen entspricht. Auch das Haus sollten Sie genau inspizieren. Wirken Hof und Treppenhaus vermüllt und ungepflegt? Das könnte darauf hindeuten, dass die Hausverwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt – oder aber auf Hausbewohner, die verantwortungslos sind. Apropos Nachbarn: Ob man künftig mit Rabauken oder mit hilfsbereiten Mitmietern unter einem Dach wohnt, ist eine wichtige Frage. Wenn Sie im Haus auf Mieter treffen, sollten Sie sie ruhig befragen: Was für Leute wohnen hier? Gibt es viele Hunde im Haus? Gibt es eine gute Hausgemeinschaft? Haben Sie das Pech, nicht auf auskunftswillige Bewohner zu stoßen, kann vielleicht ein Blick rund um das Haus weiterhelfen: Kinderwagen im Hausflur deuten auf Familien hin, Geranien auf dem Balkon eher auf ältere Mieter. Auch hier kommt es darauf an, welche Wohnbedürfnisse Sie haben: Ein Kinderspielplatz im Hof ist für Eltern ein großer Pluspunkt. Besonders ruhebedürftige Menschen, beispielsweise Rentner oder Freiberufler, die viel zu Hause arbeiten, könnten dagegen von dem Krach gestört werden.

Vorsicht, wenn in der Nähe des Hauses eine größere Brachfläche vorhanden ist! Fragen Sie beim Bezirksamt nach, ob in absehbarer Zeit ein Bauvorhaben ansteht. Lärmempfindliche Menschen sollten zudem prüfen, ob es sich um eine laute Straße handelt. Informationen über die Verkehrsbelastung gibt der Berliner Mietspiegel.

Viele Wohnungsbesichtigungen finden abends oder am Sonntag statt und vermitteln somit einen wenig realistischen Eindruck. „Man sollte die Wohnung mehrmals und zu unterschiedlichen Wochentagen und Uhrzeiten besichtigen“, rät Ulrich Ropertz. Der Sprecher des Deutschen Mieterbundes räumt ein, dass die meisten Vermieter wohl von einem zweiten oder gar dritten Termin wenig begeistert sind – gerade wenn es sich um eine begehrte Wohnung handelt. „Man kann aber einen Vorwand anführen, beispielsweise dass man noch etwas nachmessen müsste“, so Ropertz‘ Tipp.

Ein nicht zu vernachlässigendes Kriterium ist auch, mit welchem Vermieter beziehungsweise welcher Hausverwaltung man es in Zukunft zu tun hat. Ist sie kooperativ oder muss man um jede Reparatur betteln? Tipp: Nachbarn fragen oder – soweit bekannt – den Vormieter.

Vier Augen sehen mehr

Auch eine Internet-Recherche kann wertvolle Hinweise geben. So mancher nahm schon Abstand von seiner Traumwohnung, weil er im Internet erfahren hat, dass der Eigentümer für gewisse Abzockpraktiken berühmt-berüchtigt ist. Beim Berliner Mieterverein rät man Wohnungssuchenden außerdem, sich zu erkundigen, um welche Art von Wohnung es sich handelt. „Mietet man eine Eigentumswohnung an, sollte man sich darüber im Klaren sein, dass man es oft schwerer hat, sein Recht auf Mängelbeseitigung durchzusetzen“, erklärt Volker Hegemann. Zwar gelten theoretisch genau die gleichen Rechte, praktisch hat man es aber häufig mit einem finanziell klammen Vermieter zu tun, der kein Geld oder keine Lust hat, Schäden zu beheben. Sie sollten die Vor- und Nachteile daher gründlich abwägen.

Nun gilt es, sich die Wohnung genau anzuschauen. Am besten sollten Sie zur Besichtigung jemanden mitnehmen. Unbedingt achten sollten Sie auf Mängel wie undichte Fenster oder beschädigte Fliesen im Bad. Auch die Hellhörigkeit der Räume spielt für viele Mieter eine wichtige Rolle. Zwar klingt in einer leeren Wohnung alles etwas lauter, aber den Fernseher aus der Nachbarwohnung sollten Sie trotzdem nicht hören. Wenn Ihnen gravierende Mängel auffallen oder wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist, sollten Sie den Vermieter darauf ansprechen. Erst einmal anmieten und später reklamieren geht nämlich nicht. Wer geschickt verhandelt, kann dem Vermieter zumindest ein oder zwei Monate mietfreies Wohnen gegen Renovierung abringen. Oder der Vermieter sichert Ihnen zu, dass er die Mängel noch beseitigt. Das sollten Sie sich allerdings schriftlich geben lassen. Der Berliner Mieterverein rät, sämtliche Mängel in einem Übernahmeprotokoll präzise festzuhalten. Auch Dinge, die Sie gar nicht stören, wie beispielsweise eine fehlende Tür, sollten vermerkt sein. Sonst müssen Sie möglicherweise beim Auszug dafür gerade stehen.

Welchen Preis hat der Traum?

Dummerweise entdeckt man manche Mängel trotz aller Vorsicht erst nach dem Einzug. Beispielsweise die eingangs erwähnte Dachgeschosswohnung, die im Sommer heiß und im Winter kalt ist. „Das liegt an der Dämmung, der Mieter hat keine Chance, das bei der Besichtigung zu erkennen“, erklärt die Architektin Marianne Heusel. Eine Möglichkeit ist, den Vormieter danach zu fragen. Falls der jedoch selber einen Nachmieter sucht oder gar einen Abstand will, darf man nicht unbedingt mit einer ehrlichen Antwort rechnen. „Man müsste zur Probe wohnen können“, seufzt daher so mancher Wohnungssuchende. Doch was bei Seniorenwohnungen gang und gäbe ist, ist auf dem übrigen Wohnungsmarkt praktisch unbekannt. Selbst die Wohnungsbaugesellschaft Howoge, die in Hohenschönhausen nun wahrlich etliche leer stehende Wohnungen hat, hat nach eigenen Angaben noch nie daran gedacht.

Auch beim Deutschen Mieterbund hält man das für eine wenig praktikable Sache: „Man müsste ja mit der Luftmatratze campieren, das ist höchstens was für Studenten“, glaubt Ulrich Ropertz. Außerdem, so der DMB-Sprecher, bekommt man, zumindest was den Nachbarschaftslärm betrifft, nur eine Momentaufnahme: „Es garantiert einem ja niemand, dass nicht einen Monat später eine sechsköpfige Familie in die Wohnung oben drüber einzieht.“

Sind Sie sich nun sicher, Ihre Traumwohnung gefunden zu haben, geht es an den Abschluss des Mietvertrages. Ein Blick in den Mietspiegel sagt Ihnen, ob die verlangte Miete ortsüblich ist. Sollte sie deutlich darüber liegen, gibt es jedoch keinerlei Möglichkeiten, den Vermieter zur Einhaltung zu zwingen. Ausnahme: Es handelt sich um eine mit öffentlichen Mitteln gebaute oder modernisierte Wohnung. Auch wenn das Haus im Sanierungsgebiet liegt, kann es Einschränkungen bezüglich der Miethöhe geben. Ansonsten gilt: auf die Traumwohnung verzichten oder den Wucherpreis schlucken.

Immer häufiger kommt es vor, dass die Miete schön gerechnet wird, indem der Betriebskostenvorschuss viel zu niedrig angesetzt wird. Volker Hegemann vom Berliner Mieterverein rät: „Man sollte sich schriftlich oder im Beisein von Zeugen zusichern lassen, dass der Vorschuss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausreichend ist.“ Happige Nachzahlungen kann der Mieter dann verweigern. Bevor Sie einen Vertrag abschließen, sollten Sie immer die Mietrechtsberatung des BMV aufsuchen. Kein seriöser Vermieter wird etwas dagegen haben, wenn Sie das Schriftstück in Ruhe prüfen wollen. Nur der Rechtsberater kann Ihnen sagen, ob der Vertrag Sie in irgendeiner Art und Weise übervorteilt oder ob er unzulässige Klauseln enthält.

Insbesondere wenn es sich nicht um einen Standardmietvertrag handelt oder wenn Sie Zusatzvereinbarungen unterschreiben sollen, lohnt es sich, genau hinzusehen. Lassen Sie sich nicht zur Eile drängen!

Ein böses Erwachen gibt es für viele Mieter, die umfangreich in ihre Traumwohnung investieren und auf eigene Kosten Parkett verlegen oder das Bad fliesen. Beim Berliner Mieterverein rät man dringend davon ab, solche Aktionen ohne Zustimmung des Vermieters durchzuführen. „Man sollte auf jeden Fall eine schriftliche Vereinbarung über den Rückbau oder eine eventuelle Entschädigung bei Auszug treffen“, rät Hegemann.

Fazit: Eine 100-prozentige Garantie, die perfekte Wohnung zu finden, gibt es nicht. Wer die Ratschläge beherzigt, kann das Risiko einer Enttäuschung aber ganz erheblich vermindern.

Birgit Leiß

Nummer 1: Schwindeln erlaubt

Wer eine Wohnung anmieten will, muss Fragen nach Einkommen, Dauer des Arbeitsverhältnisses sowie Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, wahrheitsgemäß beantworten. Sonst riskiert er unter Umständen die fristlose Kündigung! Etwas anderes gilt für Fragen, die weder mit der wirtschaftlichen Situation des Bewerbers noch mit dem Mietvertrag etwas zu tun haben. Ob man Mitglied im Mieterverein ist, ob der Ehepartner Ausländer ist, welche sexuelle Präferenz man hat, ob Kinder geplant sind und welcher Religion man angehört, hat den Vermieter nicht zu interessieren. Das heißt: Wer im Fragebogen oder mündlich eine falsche Auskunft gibt, hat nichts zu befürchten. Die Einholung einer Schufa-Auskunft ist Vermietern übrigens seit 1987 verboten. Stattdessen verlangen viele heute die Vorlage einer Selbstauskunft. Wer die betreffende Wohnung haben will, muss solche Forderungen wohl oder übel erfüllen.

Nummer 2: Verdeckte Mängel reklamieren

Grundsätzlich gilt: wie gesehen, so genommen. Das heißt: Man kann nicht kommentarlos eine Wohnung anmieten gleich anschließend wegen schadhafter Fliesen oder zerkratztem Parkett die Miete mindern. Etwas anderes gilt, wenn der Mangel nicht offensichtlich ist, das heißt, wenn der Mieter ihn bei der Besichtigung nicht erkennen konnte. Beispiele sind vor allem Wärme, Schall und Geruch – also wenn die Wohnung sich beispielsweise nicht ausreichend beheizen lässt, extrem hellhörig ist oder Geruchsbelästigung durch einen Gewerbetrieb vorliegt.

Nummer 3: Kaution und Maklergebühr sind begrenzt

Der Vermieter darf maximal drei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) als Kaution verlangen. Dem Mieter muss die Möglichkeit eingeräumt werden, den Betrag in drei Raten zu zahlen. Die Sicherheitsleistung muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen sowie zu einem üblichen Zinssatz anlegen.

Hat man die Wohnung über einen Makler gefunden, sind maximal zwei Monatsnettomieten Courtage zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass ein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde. Außerdem darf für Wohnungen, die dem Makler gehören oder die er selbst verwaltet, keine Provision verlangt werden.

Vorsicht vor unseriösen Wohnungsvermittlungsvereinen, die vorab Abo-Gebühren oder Mitgliedsbeiträge verlangen! Solche Praktiken sind zum Teil kriminell – und in jedem Fall das Geld nicht wert.

Birgit Leiß

Checkliste Wohnung

• Wie hell ist die Wohnung (Himmelsausrichtung der Räume, Verschattung durch Bäume)?
• Wie hellhörig ist die Wohnung?
• Gibt es Stauräume (Keller, Kammern)?
• Gibt es ausreichend Steckdosen?
• Stimmt die angegebene Wohnungsgröße (im Zweifel nachmessen!)?
• Passen Ihre Möbel rein? (Achtung bei Dachschrägen!)
• Liegt die Wohnung an einer nicht isolierten Außenwand?
• Knarren die Dielen?

 

Checkliste Wohnumfeld und Haus

Birgit Leiß

MieterMagazin 1+2/05

 

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