Über 600.000 Wohnungen haben Bund, Länder und Kommunen in den letzten Jahren veräußert, in Berlin waren es fast 140.000. Der Ausverkauf öffentlichen Vermögens an Finanzinvestoren ist aber noch längst nicht beendet. Der Heißhunger der Fonds bleibt nicht auf die öffentlichen Unternehmen beschränkt. Rund 7,5 Millionen Wohnungen stehen bundesweit zur Disposition. Die größten deutschen Wohnungsunternehmen sind schon im Eigentum der Finanzjongleure.
Als Verkäufer treten selbst die Gewerkschaften auf, die andererseits nicht müde werden, die Privatisierungen der Kommunen zu geißeln. Während der ehemalige SPD-Vorsitzende Franz Müntefering die vorwiegend angelsächsischen Investoren in deutschen Landen als alles kahl fressende Heuschrecken titulierte, hatten seine Berliner Parteikollegen wenig Probleme, in Koalition mit der PDS die wohnungsmarktstrukturell wichtige GSW an eine Heuschrecke – in Berlin als Höllenhund „Cerberus“ auftretend – zu veräußern. Während sich die Heuschrecken auf dem Wohnungsmarkt weiter laben, wurde die Antikapitalismusdebatte längst auf dem Altar der großen Koalition geopfert.
Der deutsche Immobilienmarkt war bislang vor allem bei Mietwohngebäuden weitgehend national bestimmt. Doch die Rahmenbedingungen schaffen in mehrfacher Hinsicht großes Interesse auch bei ausländischen Investoren: geringe Fremdkapitalkosten, vielfach niedrige Grundstückspreise, eine Eigentumsquote, die eine Privatisierung an die Mieter möglich macht und insgesamt erhebliche Mieterhöhungsspielräume. Kurz und knapp: Der deutsche Wohnungsmarkt erscheint im internationalen Vergleich unterbewertet, Investitionen versprechen also maximale Rendite.
Nutzen die Investoren dem deutschen Wohnungsmarkt? Wohl kaum, die Strategie der Finanzinvestoren ist auf eine Maximierung der Rendite durch Ausnutzen der Marktzyklen gerichtet. Ihr Engagement wird die Preise mittelfristig nach oben treiben. Wird der börsennotierte Handel mit so genannten REITs zugelassen, dürfte ein weiterer Sog entstehen. Die offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie bisherige Immobilienaktiengesellschaften sind wegen der fehlenden Vergleichbarkeit auf den internationalen Märkten und der geringen Marktkapitalisierung für diese Anleger bisher nicht interessant. Auch wenn die Einführung von REITs in erster Linie der Stärkung des Finanzplatzes Deutschland dienen soll, so müssen doch die Konsequenzen für den Wohnungsmarkt bedacht werden – zu den Risiken des Wohnungsmarktes kommen die Risiken des Aktienhandels hinzu. Es gibt hinreichend Erfahrungen, dass an der Börse die Wertsteigerung von Immobilien massiv überzeichnet wird. Bis die Blase platzt. In Japan geschah dies vor etwa 15 Jahren, die Folgen sind bis heute noch nicht vollständig behoben.
REITs müssen mit Immobilien handeln, die Bewirtschaftung von Immobilien reicht dazu definitiv nicht aus. Der Handel aber verlangt immer wieder neu die Verzinsung des eingesetzten Kapitals, in immer kürzeren Laufzeiten. Der Hunger der Höllenhunde wird Wohnungen ihre Funktion als Sozialgut nehmen oder diese zumindest schwer beschädigen. Ein Privatisierungsstopp, wie ihn auch die internationale Mieterorganisation IUT fordert, wäre erste Hilfe. Doch auf die politischen Kräfte in den Kommunen beziehungsweise in den Ländern wird man nicht zählen können. Der Globalisierung des Wohnungsmarktes muss vor allem lokal begegnet werden, durch massiven Protest gegen jede einzelne Privatisierung. Notwendig ist eine größere Transparenz der städtischen Wohnungswirtschaft und eine Bewirtschaftungsreform. Viele Wohnanlagen landen bei den Finanzjongleuren, weil mit dem Kapital der städtischen Wohnungsunternehmen schlampig umgegangen wird. Notwendig sind auch Investoren, die langfristigen Bewirtschaftungszielen verpflichtet sind. Deshalb müssen die Privatisierungsgrundsätze in Berlin und anderswo dringend überarbeitet werden – in Richtung von mehr Nutzersicherheit und solider Bewirtschaftung. Gleichwohl wird es ohne den passenden Mietrechtsrahmen nicht gehen. Natürlich steht die Gleichbehandlung der Vermieter nicht zur Disposition, aber über Schranken wird man nachdenken müssen – Schranken, die den Langfristbetreiber nicht stören werden, weil er an einer stabilen Mieterschaft interessiert ist. Zu den Schranken gehört auch ein passendes Mietrecht. Wenn die REITs-Einführung zu mehr Druck auf die Mieterschaft führt, dann müsste die große Koalition das Mietrecht mit mehr Mieterschutz ausstatten. Das ist gerade bei Modernisierungsinvestitionen dringend erforderlich.
Die Bedeutung sozialer Stadtentwicklung für den gesellschaftlichen Frieden in unserer Gesellschaft wird immer wieder betont. Soziale Stadtentwicklung ist aber auf eine sie tragende Wohnungswirtschaft angewiesen. Dass die Fonds diesem Anliegen gerecht werden können, muss erst noch bewiesen werden. Die bisherigen Erfahrungen sind negativ.
Die Fondsinvestoren wollen beim Erwerb von Siedlungen in der Regel überhaupt keine Mieterschutzklauseln akzeptieren. Sie treffen auf Verkäufer, die wegen des Verkaufspreises daran auch kein Interesse haben. Solange also verborgen gehandelt wird, bleibt der Mieterschutz auf der Strecke. Aber auch die Absicherung beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen ist in der Regel das viele Papier, was beschrieben wird, nicht wert.
Reiner Wild
MieterMagazin: Massenhafte Wohnungsaufkäufe von Private-Equity-Fonds zeugen von der Globalisierung des Wohnungsmarktes. Was sind die Folgen?
Hartmann Vetter: Die Investitionen sind auf schnelle und hohe Renditerealisierung ausgerichtet. Diese erzielen sie durch folgende Maßnahmen: Entlassung von Mitarbeitern zu Lasten der Mieterbetreuung, Unterlassung beziehungsweise Rückstellung notwendiger Instandhaltungen, Ausschlachten der Unternehmen durch Weiterverkauf werthaltiger Teilbestände, maximale Mieterhöhungen, teure und zum Teil unökonomische und unsinnige Modernisierungen, Unterdrucksetzung von Mietern, die ihre Wohnung nicht kaufen oder einer Modernisierung nicht zustimmen wollen, Reduzierung von Sozialverträgen mit der Kommune und keine Einbindung in die Ziele der Stadtentwicklung (Förderprogramme Soziale Stadt, Stadtumbau und so weiter).
Wegen der erst jüngst erfolgten Aufkäufe durch die Fonds liegen bisher nur wenig Erfahrungen vor. Aber schon das reicht, um die Gefahren und Risiken für den Wohnungsmarkt und die Wohnungsversorgung beurteilen und voraussagen zu können.
MieterMagazin: Was kann man dagegen tun?
Hartmann Vetter: Massenhaften Protest bei jeder Privatisierung organisieren und die verantwortlichen Politiker mit den Folgen ihres Tuns konfrontieren. Außerdem müssen REITs in Deutschland verhindert werden.
Das Interview führte Reiner Wild
Die finanziell klammen Kommunen haben seit Anfang der 90er Jahre eine neue Einnahmequelle entdeckt. Bundesweit wurden in den letzten zehn Jahren rund 600.000 Wohnungen aus öffentlichen Beständen an Finanzinvestoren verkauft. Was kurzfristig Geld in die leeren Kassen spült, könnte auf lange Sicht zum Verlustgeschäft werden.
Motor der Entwicklung war vor allem die Vorgabe an die Wohnungsbaugesellschaften, im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes 15 Prozent ihrer Bestände zu privatisieren. Mit einem Mal kamen in Deutschland Hunderttausende von Wohnungen auf den Markt. Nicht nur Bund, Länder und Kommunen hatten es plötzlich eilig, ihre Wohnungsbestände loszuwerden. Auch Firmen wie Thyssen-Krupp im Ruhrgebiet oder die Berliner BVG trennten sich von ihren Immobilien. Allein der Verkauf der 113000 Eisenbahnerwohnungen im Jahre 2000 brachte der öffentlichen Hand rund 2,5 Milliarden Euro ein. Durch den Verkauf der GSW konnte die Verschuldung Berlins 2004 um die entsprechende Summe – nämlich 405 Millionen Euro – reduziert werden. Finanzsenator Thilo Sarrazin hält die Privatisierung daher für einen wichtigen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung.
… das Gegenteil von Politik
Sowohl der Deutsche Mieterbund (DMB) als auch der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) halten diese kurzfristige Betrachtungsweise für fatal. „Die langfristigen Folgen solcher Verkäufe werden zu Gunsten einer einmaligen Einnahme nicht beachtet“, sagte der GdW-Präsident Lutz Freitag auf einem Kongress zum Thema. Auch Städtetags-Präsident Christian Ude warnte auf dem Kongress vor der „Preisgabe der kommunalen Daseinsfürsorge“: „Gerade wegen der Finanznot der Städte brauchen Kommunen starke, verlässliche Partner.“ „Der Ausverkauf ist das krasse Gegenteil einer nachhaltigen Politik“, meint auch der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Dr. Franz-Georg Rips: „Um kurzfristig Finanzlöcher zu stopfen, gibt die öffentliche Hand ihre Einflussmöglichkeiten auf“. Gerade im Zusammenhang mit dem Stadtumbau und dem Erhalt stabiler Nachbarschaften könnte sich das schon bald rächen.
Die bisherigen Erfahrungen mit den Übernahmen durch die überwiegend angelsächsischen Fonds und Investmentgesellschaften sind gemischt. Eine rote Linie gibt es nicht. „Die müssen sich gut benehmen, weil sie ja weiter kaufen wollen“, so Rips. Ob der Wolf nur Kreide gefressen hat, bleibt abzuwarten: „Die Investoren sind in aller Regel nur zwei oder drei Jahre am Markt, die große Frage ist, was danach passiert“, gibt der DMB-Bundesdirektor zu bedenken.
Über die Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass der Verkauf der GSW für die Mieter nicht mit Nachteilen verbunden sei, können die Betroffenen jedenfalls nur müde lächeln – zum Beispiel in der „Grünen Stadt“, die nach der Veräußerung der GSW nun dem US-Finanzunternehmen „Cerberus“ gehört. Die angekündigten Modernisierungsumlagen von bis zu 3,40 Euro pro Quadratmeter haben die überwiegend älteren Menschen in Angst und Schrecken versetzt. „Die Leute ziehen in Massen aus, dabei wohnen viele seit 30 oder 40 Jahren hier“, berichtet Gudrun Cyrek. Die 69-Jährige erzählt von „Drückerkolonnen“, die durch die Siedlung ziehen und die Mieter mit Kaufangeboten bombardieren. „Wir sollen uns schnell entscheiden, ob wir unsere Wohnung kaufen wollen, weil doch die Eigenheimzulage ausläuft.“
Zunehmende Proteste
Ähnliche Erfahrungen macht man derzeit in der ehemaligen GSW-Siedlung Grazer Damm. Teile der Siedlung haben schon mehrfach den Besitzer gewechselt – ein wildes Hin- und Hergeschiebe, bei dem es dem Mieter schwer fällt, den Überblick zu behalten. Auch hier geht es bei der Modernisierung darum, die Wohnungen für künftige Käufer oder besser situierte Mieter herzurichten. Den bisherigen Bewohnern wird signalisiert, dass man Hartz-IV-Empfänger und ein ähnliches Klientel künftig nicht mehr haben will.
Doch mittlerweile regt sich bundesweit Widerstand gegen den weiteren Ausverkauf des öffentlichen Wohnungsbestandes. So tobt in Dresden derzeit ein heftiger Streit um den Verkauf der städtischen Wohnungsgesellschaft Woba. Ein breites Bündnis hat sich zusammengefunden, das die Veräußerung verhindern will. Bereits 2003 ist in Köln eines der größten deutschen Privatisierungsgeschäfte überraschend geplatzt. 42.000 kommunale Wohnungen sollten verscherbelt werden. Doch die Gegner des Deals, die eine Verschlechterung des sozialen Klimas befürchteten, setzten sich durch. In Bremen soll ein Bürgerbegehren das Abstoßen des städtischen Wohnungsbestands verhindern.
Birgit Leiß
Deutsche Immobilien galten unter einheimischen Investoren noch bis vor kurzem nicht unbedingt als Lizenz zum Gelddrucken. Im Ausland sieht man das anders. Angloamerikanische Private-Equity-Fonds haben einen milliardenschweren Einkaufsbummel auf dem deutschen Immobilien-Schnäppchenmarkt angetreten. Statt der üblichen fünf bis acht Prozent Rendite versprechen sie sich bis zu 25 Prozent. Ihre Strategie scheint aufzugehen.
Öffentliche und private Immobilienbesitzer in Deutschland verkaufen ihre Objekte zu Schleuderpreisen, und ausländische Investoren greifen eifrig zu. In den vergangenen zwei Jahren haben angloamerikanische Fonds in deutsche Immobilien-Pakete Summen zwischen 200 Millionen und sieben Milliarden Euro pro Transaktion investiert. Denn sie halten die hiesigen Immobilien für unterbewertet und spekulieren darauf, dass die Preise bald wieder steigen. Finanzexperten wie Tobias Just wundert das nicht. „Im Vergleich mit den anderen europäischen Industrienationen schert Deutschland völlig aus. In Großbritannien, Italien, den Niederlanden und in anderen Staaten haben sich die Immobilienpreise seit Ende der 90er Jahre zum Teil verdoppelt. Hier zu Lande sind sie konstant geblieben, vielerorts sogar gesunken. Sobald sich die Konjunktur nachhaltig bessert, wird sich das ändern. Die Preise werden dann wieder steigen“, so der Immobilienanalyst der Deutschen Bank Research. Just rechnet damit, dass bis 2010 insgesamt eine Million Wohneinheiten den Besitzer wechseln werden.
Keine langfristigen Investments
Gerade den ausländischen Käufern geht es dabei nicht um das Verwalten der Immobilien. Sie wollen Geld verdienen. Und das nicht zu knapp. Die Strategie, die dahinter steht, ist simpel. Private-Equity-Fonds finanzieren ihr Käufe in der Regel mit 10Prozent Eigen- und 90 Prozent Fremdkapital. Das Eigenkapital stammt von privaten und institutionellen Anlegern wie Versicherern oder Pensionskassen. Es wird zusammengefasst unter dem Begriff „privates Beteiligungskapital“ (Private Equity). Fremdkapital beschaffen sich die Fonds bei Banken oder an der Börse, indem sie Kredite aufnehmen beziehungsweise Anleihen von bereits erworbenen Unternehmen am Kapitalmarkt veräußern. Die Zinsen, die die Fonds für diese Kredite zahlen müssen, sind seit einiger Zeit auf historischen Tiefstständen – ein weiterer Grund für die Kauffreudigkeit der Investoren. Sowohl Zins als auch Tilgung ihrer Kredite zahlen sie ohne Mühe über die monatlich fließenden Mieteinnahmen.
Niedrige Immobilienpreise und Zinsen sorgen aber nicht allein für die angepeilten bis zu 25 Prozent Rendite auf das Eigenkapital. Nach dem Kauf eines Immobilien-Paketes beginnen die Private-Equity-Fonds mit der Abarbeitung eines Maßnahmenkataloges. Zunächst werden in der Verwaltung durch eine effizientere Organisation Arbeitsplätze abgebaut. Des Weiteren werden die Mieten angehoben. Schlussendlich versuchen die Investoren einzelne Wohnungen an Mieter oder ganze Pakete an Zweitverwerter zu verkaufen. Hier zahlt sich der Mengenrabatt aus, den die Investoren in der Regel erhalten, wenn sie bei Übernahme tausende Wohnungen auf einmal kaufen.
An einem dauerhaften Investment sind Private-Equity-Fonds nicht interessiert. Nach spätestens fünf bis zehn Jahren wollen sie ihre Rendite abgeschöpft und den gesamten Bestand weiterveräußert haben. „Die Rechnung geht aber nur auf, wenn der Markt für Immobilien wieder anzieht. Und das wird recht bald erwartet. Vielleicht schon Ende dieses Jahres“, sagt Dorothea Schäfer, Finanzmarktexpertin des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Dann vergolden ausländische Investoren Deutschlands Immobilien.
Sandra Klose
Der Berliner Wohnungsmarkt besitzt große Anziehungskraft. Private-Equity-Fonds greifen in der Hauptstadt nach jedem Wohnungsportfolio, das vom stark verschuldeten Land oder von privaten Verkäufern auf den Markt geworfen wird. „Cerberus“, „Lone Star“ und Co. haben mittlerweile zehntausende Berliner Wohneinheiten gekauft.
Alles begann 1998. Aus Geldnot veräußerte das Land Berlin 75 Prozent seiner Wohnungsbaugesellschaft Gehag an die RSE Grundbesitz und Beteiligungs-AG sowie die Hamburgische Landesbank. 29.000 Wohnungen wechselten für eine halbe Milliarde Euro den Besitzer. Zwei Jahre später gelangte die Beteiligungsgesellschaft WCM in den Besitz des RSE-Anteils und verkaufte 2002 aus Geldnot an den Miteigentümer, die Hamburgische Landesbank. Diese kassierte im Frühjahr 2005 ganze 900 Millionen Euro für einen Großteil der Wohnungen. Der Käufer: Oaktree Capital Management, eine Investmentgesellschaft aus den USA. Oaktree erzielt Gewinne, indem das Unternehmen Pensionsgelder unter anderem in unterbewertete Immobilien investiert.
Berlins Immobilien besonders preiswert
Davon gibt es in Berlin genügend, weiß der Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Jürgen Michael Schick: „Es gibt sehr wenige Städte, die so viel Potenzial wie Berlin haben. Die Kaufpreise sind sehr niedrig, die Mieten ebenfalls. Hier kann folglich viel Wert geschöpft werden. Außerdem liegt die Eigentumsquote in Berlin lediglich bei knapp 13 Prozent, wodurch die Chancen nicht schlecht stehen, Wohnungen an Mieter zu verkaufen.“
Bei solch günstigen Voraussetzungen interessieren sich milliardenschwere Investoren aus dem Ausland nicht nur für Objekte in gutem Zustand und bester Lage. Im Jahr 2000 kaufte die texanische Investmentfirma Lone Star Funds 3300 Plattenbauwohnungen in Hellersdorf, später kamen noch einmal 2200 hinzu. Runde 250 Millionen Euro soll die Lone Star-Firma Wohnpark Verwaltungs- und Betreuungs GmbH (WVB) an die Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf (WoGeHe) gezahlt haben. Beim Bieter-Wettstreit um die landeseigene Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft Berlin (GSW) scheiterte der „Einsame Stern“. Statt dessen erhielt im Juni 2004 einer der weltweit größten Private-Equity-Fonds den Zuschlag – Cerberus. Die US-Fondsgesellschaft nahm gemeinsam mit dem Whitehall-Fonds der US-Investmentbank Goldman Sachs 405 Millionen Euro in die Hand, um 65.000 GSW-Wohnungen in ganz Berlin in ihr Immobilienportfolio einzureihen. Gleichzeitig kam Cerberus für die 1,6 Millionen Euro Schulden auf, die die GSW angehäuft hatte. Bereits im Frühjahr 2004 kaufte der Fonds von der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (Gewobag) 1500 Wohnungen in Tegel und Spandau. Im September folgten rund 2650 Wohneinheiten der Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO. Ein privater Verkäufer fand Ende 2004 in Cerberus den Abnehmer seiner 54 Immobilien mit 1500 Wohnungen in Prenzlauer Berg und Friedrichshain. 1100 Spandauer Wohnungen eines institutionellen Investors gehören dem Fonds seit Juli 2005 ebenfalls. Bei all diesen Käufen wurde über die Kaufsumme Stillschweigen vereinbart.
Ein Karussell von Kauf und Verkauf
Cerberus kauft aber nicht nur, sondern veräußert Gewinn bringende Teile seiner Bestände auch wieder. Lediglich vier Monate nach dem Kauf des GSW-Portfolios gingen 1529 Wohnungen am Grazer Damm in Schöneberg an die German Real Estate Opportunities, eine 100-prozentige Tochter der Kölner Immobiliengesellschaft Vivacon. Diese veräußerte davon sofort 886 Wohnungen an die Convert Immobilien Invest AG aus Österreich zu einem Preis von 38,6 Millionen Euro. Weitere 637 Wohnungen des einstigen Pakets vermarktet Vivacon seit Dezember 2004 in dem eigens aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds „DWF1 – Deutscher Wohnungsprivatisierungsfonds 1“.
Die Ansprüche der Immobilieninvestoren sind simpel, ihr Kapitalreservoir ist riesig. „Wir suchen Immobilien in strukturstarken Regionen, die sich gut vermieten lassen und langfristig positive Renditen versprechen. Von über zwei Milliarden Euro Eigenkapital haben wir erst 100 Millionen ausgegeben. Bei Investitionen beträgt unser Eigenkapitalanteil üblicherweise 20 Prozent. Einschließlich des Fremdkapitals stehen uns damit für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien etwa zehn Milliarden Euro zur Verfügung“, sagt Matthias Moser, Geschäftsführer von Fortress Deutschland. Die Tochter des gleichnamigen US-Finanzinvestors kaufte der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) vor gut einem Jahr die Wohnungsbaugesellschaft Gagfah ab. Von den rund 81000 Wohnungen der „Gemeinnützigen Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten“ befanden sich 25000 in Berlin.
Immobilien aus öffentlicher Hand gelangten auch im Juni 2005 in Privatbesitz, als die Apellas Property Management GmbH 1100 Wohnungen in der Dahlemer Hüttenwegsiedlung übernahm. Der Bund veräußerte die ehemaligen amerikanischen Alliierten-Wohnungen für 80 Millionen Euro an die Tochter des US-Immobilienfonds Soros.
Letzte Bekanntmachung des vergangenen Jahres war in Berlin der Verkauf der „Prima Wohnbauten“ an die britische Watermark-Gruppe. 4500 Wohnungen kosteten hier 200 Millionen Euro.
Insgesamt wurden in den vergangenen fünf Jahren in Berlin rund 133.000 Wohnungen von ausländischen Investoren gekauft – ein Monopoly, das für die meisten Fonds gerade erst begonnen hat.
Sandra Klose
Noch sind sie nicht zugelassen in Deutschland, die börsennotierten „Real Estate Investment Trusts“ (REITs), die ausschließlich in Immobilien investieren und ihre Gewinne fast vollständig an Anleger ausschütten. Aber die Zeichen stehen auf „grün“. Anfang 2007, so Finanz-Staatssekretär Thomas Mirow (SPD), könnte es soweit sein. Doch die Kritiker warnen, Börsenhandel mit Immobilien sei überflüssig und schädlich für den Wohnungsmarkt.
Die jetzt am deutschen Wohnungsmarkt auftretenden ausländischen Investoren eint, dass sie nur mittelfristige Bewirtschaftungsinteressen haben. In fünf, acht oder zehn Jahren werden sie sich wieder von ihren Wohnungen trennen. Der Wohnungsmarkt wird erneut in Bewegung geraten, massenweise werden Immobilienpakete auf dem Markt sein. Ob sich in diesem Umfange neue Käufer finden werden, ist ungewiss. Der Handel an der Börse erscheint da als elegante Lösung. Allerdings geht es nicht nur um Wohnimmobilien. Ganz wesentlich sollen mit der Einführung der REITs neben der Vermarktung von Gewerbeimmobilien auch die Immobilienschätze großer Unternehmen im Lande gehoben und deren Vermarktungschancen verbessert werden. Insgesamt soll das zum Börsengang anstehende Anlagevermögen 30 bis 100 Milliarden Euro ausmachen. Kein Wunder, dass die Fonds Druck machen und auf die Einführung von REITs setzen. Doch die Branche ist sich im Detail nicht einig. Gerade bei den Wohnimmobilien ist ein Konflikt vorprogrammiert. Die Private-Equity-Unternehmen privatisieren nach Ankauf die guten Wohnungsbestände zur Refinanzierung.
Was bleibt den Anlegern?
Übrig bleiben weniger attraktive Immobilien oder, wie Anleger befürchten, der „Schrott“, der dann das Portfolio für den Börsengang darstellen soll. Keine schöne Aussicht für Anleger. Mehr Transparenz, zum Beispiel durch Informationen über Verkehrswerte, Objektbeschreibungen, Nettomieterträge, Dauer der Mietverträge, Abschreibungen etcetera, sind nach Auffassung von Michael Beck vom Bankhaus Ellwanger und Geiger in Stuttgart dringend erforderlich, damit REITs überhaupt erfolgreich sein können. Außerdem sollen REITs wie andere Anlageformen dem Investmentgesetz unterworfen werden, wodurch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen in Aufsichtspflicht käme. Strittig ist darüber hinaus die Besteuerung der stillen Reserven, der Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert, die nach Auffassung der „Initiative Finanzstandort Deutschland“ nur mit halbem Ertragsteuersatz belastet werden sollten. Damit würde ein enormer Verkaufsdruck auf kommunale und landeseigene Unternehmen entstehen. Doch müsste der Finanzminister den halben Steuersatz eigentlich ablehnen, schließlich seien REITs kein steuerorientiertes Produkt, heißt es beim Berliner Mieterverein.
Nur Unternehmen, die 90 Prozent der Gewinne an die Anleger ausschütten, sollen für den Börsenhandel zertifiziert werden. Dafür werden sie von der Körperschafts- und der Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung der Gewinne erfolgt dann ausschließlich beim Anleger. Dies aber setzt Regelungen mit dem Ausland voraus, damit die Doppelbesteuerung oder Nichtbesteuerung von ausländischen Anlegern vermieden wird. In Frankreich führten REITs zu Steuerausfällen von 2 Milliarden Euro und zur Hinwendung zu neuen Formen von Immobilienfonds. Diese Nachricht hat in Großbritannien und Deutschland für Unruhe gesorgt. In der Koalitionsvereinbarung findet sich daher die Bedingung, dass die Einführung von REITs nicht zu Steuerausfällen führen dürfe. Das aber lässt sich nicht so einfach realisieren. Denn ursprünglich steuerpflichtige Mieterträge könnten über Auslandstransaktionen in steuerbefreite Dividendenerträge umgewandelt werden.
Treibender Faktor für die REITs-Einführung sind vor allem die niedrigen Grundstückspreise, die niedrige Eigentumsquote und die Erwartung an hohe Mietsteigerungen bei günstigen Rahmenbedingungen. „REITs widersprechen dem deutschen Verständnis von der Doppelfunktion der Wohnung als Wirtschafts- und Sozialgut“, so Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. „Der gesellschaftliche Konsens gerät ins Wanken“, erklärt auch Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. Sorgen um die Wohnungsversorgung gibt es nicht nur in Berlin. Auch im Ruhrgebiet wird nach Verkauf der Viterra-Wohnungen und in Anbetracht der Privatisierung der Landesentwicklungsgesellschaft skeptisch auf die Entwicklung geschaut. Knut Unger vom Mieterforum Ruhr warnt seit langer Zeit vor den Folgen der Globalisierung. „REITs könne der Zündstoff sein, der die Reste werks- und öffentlich verbundener Wohnungsunternehmen vom Markt sprengt“. Wer die Globalisierung der Wohnungswirtschaft anheize, so der Aktivist vom DMB-Mieterverein in Witten, der spiele mit dem Feuer.
Reiner Wild
Immobilienverwaltung muss nicht nur materielle Werte schaffen. Das beweisen öffentliche Wohnungsbaugesellschaften seit vielen Jahren. Ihr Geschäftsmodell beinhaltet die so genannte Stadtrendite. Indikatoren für den Wert dieser Rendite sind die Stadtentwicklung, der Stadtumbau und das soziale Quartiersmanagement.
Mit Hilfe dieses Sozialmanagements erfüllen die Öffentlichen ihren Wohnraumversorgungsauftrag. Einkommensschwache Mieter zu stützen, Zuwanderer am Wohnungsmarkt zu integrieren und die Bildung von Ghettos zu verhindern, ist Teil dessen und dient der gesellschaftlichen Stabilität. Private-Equity-Fonds, deren einziges Ziel das Erwirtschaften größtmöglicher Gewinne ist, interessieren sich dafür nicht. „Mit der Stadtrendite kann man kein Geld verdienen. Deshalb sind die ausländischen Investoren keine Partner für die Kommunen. Dringend sollten die öffentlichen Wohnungsunternehmen aus diesem Grund von den Kommunen mehr Aufgaben im Bereich Stadtentwicklung übertragen bekommen“, argumentiert Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes. Bislang sieht es jedoch eher danach aus, dass die Kommunen mit dem Verkauf hunderttausender Wohnungen an Private-Equity-Fonds ihre Handlungsfähigkeit verlieren. Jahrzehntelang aufgebaute städtische Strukturen lösen sich auf und die öffentliche Hand kann kaum mehr gegensteuern.
Kein Wunder also, dass Projekte wie die des Freiburger Vereins „Miethäuser Syndikat“ immer mehr Beachtung finden. „Wir ermöglichen Bewohnern, ihr Haus in Selbstorganisation zu übernehmen. Sie gründen einen Hausverein und entziehen die Immobilie dauerhaft dem Markt. Drohende Abwicklungen und Verkäufe von Häusern werden damit gestoppt“, erklärt Syndikat-Mitarbeiter Matthias Möller. Der Verein berät zurzeit bundesweit 20 „Syndikat-Häuser“ und hilft bei der Finanzierung neuer Projekte. So geschehen in der Berliner Scharnweberstraße 38. Hier wohnen 14 Menschen, die ihr Alltagsleben gemeinsam und solidarisch organisieren. Unter anderem werden die Mietkosten nach individuellen Möglichkeiten umgelegt. Und es existiert ein Sozialmanagement, das nicht mit Geld aufzurechnen ist.
Sandra Klose
Der beste Schutz vor Verdrängung und Mietsteigerungen ist der Stopp weiterer Wohnungsverkäufe. Wenn die Privatisierung aber nicht zu verhindern ist, müssen die Investoren zur Einhaltung strenger Sozialstandards gezwungen werden.
Das Mietrecht schützt die Bewohner nur unzureichend, denn Fonds und Investmentgesellschaften stehen unter einem extremen Verwertungsdruck. Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert daher:
- Ausschluss von Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung auf Dauer und unabhängig vom Lebensalter,
- Vorkaufsrecht gemäß § 557 BGB für die Dauer von sechs Monaten,
- Bestandschutz für vom Vermieter genehmigte mietereigene Einbauten.
Diese Punkte sind im Wesentlichen auch in den Privatisierungsrichtlinien des Berliner Senats enthalten. Bei einem Verkauf landeseigener Wohnungen sind sie Bestandteil des Kaufvertrages und müssen den Mietern als Anlage zum Mietvertrag zugesichert werden. Nur so gelten die Schutzklauseln auch im Fall eines Verkaufs an Dritte. Doch der Teufel steckt im Detail. So kam es in der Vergangenheit mehrfach zu Veräußerungen, bei denen die Schutzvorschriften nicht beachtet wurden. Begründung des Senats: Bei so genannten Liquiditätsverkäufen, das heißt, wenn die Wohnungsgesellschaften dringend auf die Einnahmen aus den Verkäufen angewiesen sind, können sie von den Auflagen befreit werden. Beim Berliner Mieterverein hält man diese Unterscheidung in „normale“ und „Notverkäufe“ für absurd: „Das würde ja bedeuten, dass die WBM, der es bekanntlich finanziell schlecht geht, ohne irgendwelche Mieterrechte verkaufen darf“, sagt Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. In vielen Fällen müssen die Käufer auch erst nachdrücklich an die individualvertragliche Vereinbarung erinnert werden. Bestes Beispiel: die ehemals bundeseigene Hüttenwegsiedlung. Die im Kaufverformulierten Mieterrechte wurden nicht eins zu eins in eine Mietvertragsergänzung umgesetzt. Erst nach Kenntnis des Kaufvertrags konnten die Mieter über die tatsächlichen Schutzklauseln informiert werden.
Mietrechtsänderungen erforderlich
Das Verbot der Luxusmodernisierung – eine häufig gewährte Einschränkung – ist dagegen kaum das Papier wert. Was genau darunter zu verstehen ist, ist rechtlich völlig unklar. „Statt dessen sollte man Standards festlegen, welche Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sind oder eine prozentuale Kappung über der bisherigen Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegen“, meint Hartmann Vetter.
Um den Appetit der „Heuschrecken“ auf weitere Übernahmen zu zügeln, sind nach Überzeugung des DMB jedoch auch Änderungen beim Mietrecht erforderlich. Insbesondere müssen die Mieterhöhungsmöglichkeiten eingeschränkt werden. Der DMB fordert, dass die Miete nach der Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreiten darf. Ein anderer Beschluss, der auf dem Deutschen Mietertag 2005 in Kiel gefasst wurde: gesetzliche Regelungen schaffen, nach denen Sozialwohnungen während der Bindung nicht umgewandelt werden können.
Bisher lassen sich Finanzinvestoren erstaunlich wenig von solchen Schutzklauseln abschrecken. Im Gegenteil: Viele geben ganz offen zu, dass die Mieter nach der Übernahme nervös werden. Offenbar nimmt man die Vereinbarungen auch nicht immer ernst. Das zeigt ausgerechnet der Verkauf der Gagfah, die bisher als Musterbeispiel für eine Sozialcharta galt. Den Mietern wurde nicht nur ein weitgehender Kündigungsschutz garantiert, die „Fortress Investment Group“ musste sich auch verpflichten, Mieterhöhungen in den ersten fünf Jahren auf 1,5 Prozent über dem Verbraucherpreisindex zu begrenzen. Nun interpretiert die Fortress diese Vereinbarung plötzlich so, dass sich der Wert auf das gesamte Unternehmen bezieht. Bei den dazu gekauften Wohnungsbeständen soll auf diese Weise durch das Hintertürchen doch stärker die Miete erhöht werden. „Eine leidige Erfahrung, die zeigt, wie wichtig wasserdichte Formulierungen sind“, meint dazu der Sprecher des DMB, Ulrich Ropertz.
Birgit Leiß
MieterMagazin 1+2/06
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Das Interview:
“ Massenhaften
Protest organisieren“
Appetitzügler
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Uli Staiger/die licht gestalten
Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins
01.08.2013
