Zutrittsrecht des Eigentümers -
Nur nach Vereinbarung

Der Vermieter steht überraschend vor der Tür und will die Wohnung begutachten. Das muss ein Mieter nicht dulden. In seinen vier Wänden ist er der Hausherr. Für den Eigentümer gibt es einige Regeln, wann er in seine vermietete Wohnung darf.

Endlich Feierabend und die Tür hinter sich zumachen. Tasche in die Ecke, Einkäufe irgendwo ablegen und unter die Dusche. Aber da klingelt es an der Tür. Draußen steht schon wieder der Vermieter – es ist das dritte Mal in dieser Woche – mit verlegenem Lächeln und einem neuen Kaufinteressenten für die Wohnung. Muss man ihn hineinlassen? Die Antwort ist klar und deutlich: Nein.

Wer eine Wohnung mietet, genießt ein geschütztes Hausrecht. Er kann jedem den Zutritt verweigern. Allerdings gibt es Ausnahmen. Und davon betreffen einige die Zutrittsrechte des Vermieters.

Generell darf ein Vermieter einmal im Jahr ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigen. Er darf auch Zutritt fordern, wenn er Umbauten und handwerkliche Arbeiten vornehmen lassen und sich vor Ort ein Bild von der Wohnung machen will. Allerdings muss er sich dazu anmelden. Wie lange vorher dies zu geschehen hat, darüber gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Sie reichen von mindestens 24 Stunden bis zu einigen Tagen. „Ich halte eine Frist von einer Woche für angemessen“, meint Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein.

Wann und wie oft?

„Dann kann ein Mieter sich darauf einrichten und auf den Besuch vorbereiten.“ Ähnliches gelte auch, wenn Kaufinteressenten die Wohnung gezeigt werden soll. Solche Besuche muss der Vermieter bündeln, sie sollten nicht öfter als zweimal im Monat stattfinden und auch nicht länger als eine Stunde in Anspruch nehmen.

Für alle Besuche gelten erst einmal die üblichen Zeiten zwischen 10 und 13 Uhr und zwischen 15 und 18 Uhr. Aber auch hier wird es eine Abstimmung geben müssen, denn wenn der Mieter beruflich tagsüber außer Haus ist, müssen Besuchstermine anders gelegt werden. Den Besichtigungstermin in einem solchen Fall etwa auf einen Sonn- oder Feiertag zu schieben, kann der Vermieter nicht verlangen. Genau so wenig kann er den Zugang zur Wohnung fordern, wenn der Mieter nicht daheim ist.

„Natürlich gibt es immer Situationen, in denen der Vermieter das Hausrecht brechen muss und auch darf“, ergänzt Frank Maciejewski: „Zum Beispiel, wenn Gefahr im Verzug ist, etwa bei Gasgeruch oder einem Wasserschaden in einer Nachbarwohnung.“ Ist der Mieter dann nicht zu Hause oder reagiert er nicht auf Klingeln, darf die Wohnungstür aufgebrochen werden. Deshalb empfiehlt es sich auch, bei längerer Abwesenheit, beispielsweise im Urlaub, den Schlüssel einer Vertrauensperson zu geben und die Adresse zu hinterlassen.

„Dem Vermieter selbst würde ich meinen Schlüssel nicht aushändigen“, so Mietrechtsexperte Maciejewski. „Und er ist auch nicht berechtigt, einen Schlüssel für sich einzubehalten, wenn er dem Mieter die Schlüssel zum Einzug übergibt.“ Steht eine solche Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil ungesetzlich.

Berufliche Termine, Krankheit, Urlaub – es gibt diverse Gründe, die ein Mieter zwecks Ablehnung eines Besuchstermins anführen kann. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass der Eigentümer sich im Extremfall einklagen kann. Und er darf Schadensersatz von seinem Mieter verlangen, wenn ihm beispielsweise durch eine schuldhafte und ungerechtfertigte Zutrittsverweigerung ein neuer Miet- oder gar Kaufvertrag entgangen ist oder wenn weit hergereiste potenzielle Käufer Fahrtkosten geltend machen.

In einem unbelasteten Mietverhältnis dürfte es kein Problem sein, sich mit dem Vermieter über einen Besuchstermin zu einigen. Maciejewski: „Aber auch dann sollte ein Mieter immer nach dem Grund für die Wohnungsbesichtigung fragen, damit er sich darauf vorbereiten kann.“ Sicher ist sicher.

Rosemarie Mieder

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MieterMagazin 1+2/12

Wenn der Vermieter Sie zur unpassenden Zeit heimsucht, dürfen Sie ihm heimleuchten
Illustration: Julia Gandras

 

Rat und Tat

Hausfriedensbruch
Das Hausrecht in der Wohnung hat der Mieter. Dieses kann grundsätzlich gegenüber jedem, auch gegenüber dem Haus- und Wohnungseigentümer, geltend gemacht werden. Das Strafgesetzbuch vermerkt im § 123 zum Thema Hausfriedensbruch: „Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.“ Dies gilt nicht nur für Mietwohnungen, sondern auch für Ferienappartements, Hotelzimmer und Wohnwagen.
rm