Deutsche Wohnen -
Anatomie eines Immobiliengiganten

Auch wenn die Deutsche Wohnen nicht der einzige Wohnungskonzern ist, den es betrifft, steht Berlins größter Vermieter im Fokus des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“: Was am Wohnungsmarkt schief läuft, verkörpert die Deutsche Wohnen. Als Aktiengesellschaft ist sie hauptsächlich dem Wohl ihrer Aktionäre und nicht dem ihrer Mieter verpflichtet, was sich in hohen Renditeausschüttungen an Investoren und schleppenden Reparaturen bei ihren Bewohnern zeigt. Sie hat in Berlin eine große Marktmacht, erkennt den Berliner Mietspiegel nur an, wo er ihr nützt, und stemmt sich gegen den Mietendeckel, den sie mit Schattenmieten unterläuft.

Die Deutsche Wohnen besitzt 163.000 Wohnungen und ist damit nach der Vonovia Deutschlands zweitgrößtes Wohnungsunternehmen. Den Gesamtwert seiner Immobilien taxiert das Unternehmen auf 24,9 Milliarden Euro. 70 Prozent des Deutsche-Wohnen-Bestandes, also 115.000 Wohnungen, befinden sich in Berlin. Das Unternehmen beherrscht knapp sieben Prozent des Berliner Mietwohnungsmarktes. Sein Portfolio besteht zum größten Teil aus privatisierten, ehemals öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften wie der Gehag und der GSW. 

Schon im Vorfeld der Mietendeckel-Einführung machte die Deutsche Wohnen aus der Ablehnung keinen Hehl. Nachrichten zum Thema Mietenbegrenzung sind für das börsennotierte Unternehmen unangenehm, denn sie beeinträchtigen den Börsenkurs. Im Geschäftsbericht 2019 wird der Mietendeckel als Risikofaktor benannt. 

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Mietendeckel bremst das Wachstum

Im September 2020 musste die Deutsche Wohnen feststellen, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete in ihren Berliner Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr nur um 0,5 Prozent auf 6,90 Euro pro Quadratmeter angestiegen war. Ohne Mietendeckel hatte das Unternehmen mit einem Mietwachstum von 2,4 Prozent gerechnet – was seine Ablehnung dieses mietenbegrenzenden Instruments erklärt.

Die Deutsche Wohnen betont, dass sie den Mietendeckel anwendet. Sie arbeitet aber mit den sogenannten Schattenmieten: In neue Mietverträge schreibt sie neben der gesetzlich gedeckelten Miete auch die Miethöhe, die sie ohne den Mietendeckel verlangen würde. Dies bemäntelt der Konzern als „Information“ der Mieter. Bei denen kommt es aber so an, wie es wohl beabsichtigt ist: Man müsse sich im Zweifelsfall auch die höhere Miete leisten können. Für den Fall, dass das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert, hat Deutsche-Wohnen-Chef Zahn bereits im „Spiegel“ angekündigt: „Wenn der Mietendeckel nicht verfassungskonform ist, wovon wir ausgehen, werden wir die entgangenen Mieten nachfordern müssen.“ Der Deckel habe die Deutsche Wohnen im letzten Jahr rund 9 Millionen Euro gekostet, 2021 würde es dreimal so viel sein.

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Das „Mieterversprechen“

„Wir müssen neue Wege suchen“, meint Zahn. „Um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen, braucht es Mut, Willen, Gestaltungs- und Überzeugungskraft sowie Charakter.“ All das hat der rot-rot-grüne Senat mit der Einführung des Mietendeckels zweifellos bewiesen, doch dieser neue Weg ist nicht in Michael Zahns Sinn. Sein Gegenvorschlag: „Wenn wir in Zukunft die Höhe der Miete am Einkommen orientieren, würden wir ein solidarisches Miteinander in unserer Stadt fördern.“ Vorstandsmitglied Lars Urbansky ergänzt: „Wir möchten diejenigen unterstützen, die Unterstützung tatsächlich benötigen. Das ist unser Ansatz für einen langfristig fairen Wohnungsmarkt.“ Statt einer stadtweiten Begrenzung des allgemeinen Mietniveaus, was Ziel des Mietendeckels ist, möchte die Deutsche Wohnen, dass Mieter mit Zahlungsproblemen ihre Einkommensverhältnisse offenbaren und dann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen reduziert – was wohl nicht zufällig an das „Mieterversprechen“ der Deutschen Wohnen im Juli 2019 erinnert.

Unter dem Eindruck der Mietendeckel-Debatte und des angelaufenen Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ kündigte das Wohnungsunternehmen damals an, dass kein Mieter wegen einer Modernisierung oder einer Mieterhöhung seine Wohnung verlieren und jede vierte neu zu vermietende Wohnung an einen Mieter mit Wohnberechtigungsschein (WBS) gehen sollte. Weiter kündigte die Deutsche Wohnen an, Millionen in soziale und gemeinnützige Projekte zu stecken und „signifikant in den Neubau zu investieren“.

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Soziales Engagement hält genauer Betrachtung nicht stand

Das klingt sehr engagiert, aber bei genauerer Betrachtung erweist sich die Wirkung als äußerst begrenzt. In einem Jahr wurden nur bei 800 finanziell überlasteten Mieterhaushalten Mieterhöhungen ganz oder teilweise zurückgenommen, 3500 Wohnungen wurden an WBS-Inhaber vermietet. Die Einkommensgrenzen für einen WBS sind ohnehin so hoch, dass ungefähr jeder zweite Berliner Haushalt eine solche Berechtigung bekommen kann. Und: Nur jede vierte Wohnung der unteren Einkommenshälfte anzubieten, kann nicht als besonderes soziales Engagement durchgehen. Gemeinnützige Projekte zu fördern, ist für einen privaten Vermieter zwar nicht selbstverständlich, aber für ein Wohnungsunternehmen mit ganzen Quartieren im Bestand sind stabile Nachbarschaften auch im eigenen Interesse.

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Beim Neubau bisher nicht hervorgetreten

Beim Neubau ist die Deutsche Wohnen in Berlin bisher nicht hervorgetreten. Das einzige nennenswerte Projekt ist die Siedlung Westend am Olympiastadion. Der seit 2014 geplante Bau von 580 Wohnungen hat sich um Jahre verzögert, weil das Unternehmen darauf beharrte, die dort vorhandenen 200 Wohnungen nicht zu sanieren, sondern abzureißen.

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Mietspiegel wird konsequent bekämpft

Das Mieterversprechen der Deutsche Wohnen passt auch nicht zum Umstand, dass sie den Berliner Mietspiegel konsequent bekämpft. Wo ihr die vom Mietspiegel eingeräumten Möglichkeiten zu Mieterhöhungen nicht ausreichen, versucht sie ihr Verlangen mit Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten zu begründen. Vor den Gerichten scheitert das zwar in den allermeisten Fällen. Doch schon einzelne Teilerfolge bringen das Unternehmen einem Ziel näher, dass es offensichtlich vor Augen hat: die Rechtskraft des Mietspiegels zu untergraben. Neueste Leidtragende ist eine Spandauer Mieterin, deren Miete nach dem Mietspiegel eigentlich gar nicht erhöht werden konnte, nun aber auf Grundlage eines Gutachtens von der Deutschen Wohnen um 52 Euro im Monat angehoben werden darf – mit dem Segen des Bundesgerichtshofs. Das Gutachten war weit teurer als die damit erwirkten Mieteinnahmen. Das zeigt, dass es dem Konzern prinzipiell um die Beschädigung des Mietspiegels geht.

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Jeden Monat 177 Euro ins Portemonnaie der Aktionäre

Im März 2020 hat die Deutsche Wohnen einen Corona-Hilfsfonds in Höhe von 30 Millionen Euro ins Leben gerufen, um Mieter, Geschäftspartner und Dienstleister zu unterstützen, die durch die Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Öffentlichkeitswirksam wurde dafür die Dividendenausschüttung an die Aktionäre für das Jahr 2019 von dem vorgesehenen 1 Euro pro Inhaberaktie kurzfristig auf 90 Cent gekürzt. Was wie eine verantwortungsvolle Selbstbeschränkung angesichts der gesellschaftlichen Verwerfungen durch Covid-19 aussieht, tut den Aktionären allerdings nicht weh: Die Dividende ist trotzdem höher denn je. Es wurden immer noch drei Cent pro Aktie mehr ausgeschüttet als im Vorjahr. Insgesamt betrug die Dividendenausschüttung für das Jahr 2019 über 350 Millionen Euro. Das sind mehr als 2100 Euro je Wohnung. Anders ausgedrückt: Der durchschnittliche Deutsche-Wohnen-Mieter zahlt mit seiner Miete jeden Monat 177 Euro nur ins Portemonnaie der Aktionäre.

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„Robustes Geschäftsmodell“

Die Pandemie konnte der Deutschen Wohnen und ihren Aktionären bisher nichts anhaben. „Gerade in dem aktuell unsicheren Umfeld zeigt sich die Qualität unseres ausgesprochen robusten Geschäftsmodells“, rühmt sich der Vorstandsvorsitzende Michael Zahn. Die Aktie habe sich als „stabile und sichere Anlagemöglichkeit erwiesen“.

Auf lange Sicht blieb der Börsenkurs der Aktie von allen Krisen unbeeindruckt. In den letzten zehn Jahren wuchs der Kurs ohne große Ausschläge von etwa 9 Euro auf rund 42 Euro im Jahr 2018. Im Juni 2019 stürzte der Wert jedoch ab, als der Senat den Berliner Mietendeckel beschlossen hatte, und sank bis Ende August auf knapp 30 Euro. Im Februar 2020 kostete die Aktie aber schon wieder 38 Euro. Das Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels am 23. Februar fiel dann mit dem allgemeinen Kursverfall am Aktienmarkt zu Beginn der Corona-Pandemie zusammen. Im Mai wurde dann schon wieder die 40-Euro-Marke überschritten. Die zweite Stufe des Mietendeckels, bei der ab November überhöhte Mieten gesenkt werden mussten, hatte keine nennenswerten Auswirkungen mehr auf den Börsenwert. Zum Jahresanfang 2021 lag der Kurs bei 44 Euro. Die Deutsche Wohnen erwartet am Ende des Jahres 2021 Bewertungsgewinne in Höhe von rund sechs Prozent des derzeitigen Immobilienwertes. Das heißt: Die Grundstücke und Häuser des Unternehmens werden durch die Marktentwicklung innerhalb eines Jahres ohne irgendwelches Zutun rund 1,5 Milliarden Euro mehr wert sein.

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Gekauftes Prestige bei Berliner Unesco-Welterbe-Siedlungen

Der Immobiliengigant schmückt sich gern mit seinen 30.000 denkmalgeschützten Wohnungen. Besonders die Berliner Unesco-Welterbe-Siedlungen werden von ihr prominent herausgestellt. Vier der sechs Wohnsiedlungen aus den 20er Jahren, die 2008 in die prestigeträchtige Liste aufgenommen wurden, gehören dem Unternehmen. Die Deutsche Wohnen hat allerdings dazu nichts beigetragen, denn sie wurde erst kurz vor beziehungsweise nach der Unterschutzstellung Eigentümer. Die Ringsiedlung Siemensstadt und die Weiße Stadt stammen aus den Beständen der GSW, die Hufeisensiedlung und die Wohnstadt Carl Legien gehörten zur Grundsubstanz der Gehag. Das Hufeisen-Symbol der Gehag hat die Deutsche Wohnen als Firmenlogo gekapert.

Schön sanierte Hausfassaden machen sich in Unternehmensprospekten immer gut. Doch der Weg dahin ist für Deutsche-Wohnen-Mieter mitunter beschwerlich. Die Mieter der Wohnanlage Grellstraße im Bezirk Prenzlauer Berg können ein Lied davon singen. Für die Sanierung sollten sie innerhalb der Siedlung abschnittsweise in Umsetzwohnungen ausweichen. Doch die Koordination klappte überhaupt nicht. Mittlerweile ist die gesamte Wohnanlage eine einzige Großbaustelle, die Mieter wohnen mitten in Dreck und Lärm, und einige sollen nun sogar zum zweiten Mal in eine Umsetzwohnung ziehen.

Instandhaltungen werden von der Deutschen Wohnen oft verschleppt. „Am Kottbusser Tor haben wir unentwegt Heizungs- und Warmwasserausfälle – seit Jahren!“, berichtet die Mieterinitiative Kotti & Co. Mobile Heizgeräte bietet das Wohnungsunternehmen seinen Mietern an, Informationen über die Wiederherstellung der Versorgung bleibt ihnen der Konzern jedoch schuldig. Immer wieder müssen sich Deutsche-Wohnen-Mieter auch mit unerklärlich hohen Betriebskostenabrechnungen herumschlagen.

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Probleme mit dem Datenschutz – Deutsche Wohnen schürt Enteignungsdebatte selbst

Auf Kriegsfuß steht das Unternehmen auch mit dem Datenschutz. Berlins Datenschutzbeauftragte Maja Smoltczyk hat im November 2019 ein Rekord-Bußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro verhängt, weil der Konzern eine riesige Sammlung von sensiblen Daten zu den persönlichen und finanziellen Verhältnissen ihrer aktuellen und ehemaligen Mieter angelegt hatte. „Letztendlich zahlen die Mieter auch für diese Schlamperei der Deutschen Wohnen“, beschwerte sich Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: „Keine Frage, die Deutsche Wohnen schürt selbst die Debatte um die Vergesellschaftung.“

Jens Sethmann

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Wem gehört die Deutsche Wohnen?

Die Eigentümerstruktur der Deutschen Wohnen ist unübersichtlich. Die größten Anteilseigner sind der weltgrößte Vermögensverwalter BlackRock und die Investment-Firma MFS aus den USA mit jeweils rund zehn Prozent sowie die Norwegische Zentralbank mit knapp sieben Prozent. Ein britischer und ein weiterer US-Finanzfonds sind noch mit mehr als drei Prozent beteiligt. Der große Zwei-Drittel-Rest ist Streubesitz, deren Anteilseigner nicht veröffentlicht werden müssen. Darunter befinden sich nicht nur Privataktionäre, sondern auch weitere institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland wie Vermögensverwalter, Hedgefonds und Pensionsfonds. 

„In wessen Namen und mit wessen Geld diese wiederum agieren, bleibt fast immer unbekannt“, erklärt Christoph Trautvetter in seiner Untersuchung „Wem gehört die Stadt?“. Wer bei seiner Bank Geld in einen DAX-Aktienfonds anlegt, ist auch Mitbesitzer und Mitprofiteur der Deutschen Wohnen. 

js

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Volksbegehren: Die zweite Phase beginnt

In der zweiten Phase des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ müssen die Initiatoren ab 24. Februar 170.000 gültige Unterschriften von wahlberechtigten Berlinerinnen und Berlinern sammeln. Wenn das gelingt, aber das Abgeordnetenhaus sich anschließend das Anliegen nicht zu eigen macht, kommt es zur Volksabstimmung: Am 26. September 2021 wird dann zusammen mit den Bundestags- und Abgeordnetenhauswahlen auch über die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen abgestimmt. Der Berliner Mieterverein unterstützt das Anliegen.

Mit dem Volksbegehren soll der Senat aufgefordert werden, „alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung erforderlich sind“. Grundlage ist der bisher noch nie angewandte Artikel 15 des Grundgesetzes. 

Angestrebt ist, alle Wohnungskonzerne, die in Berlin mehr als 3000 Wohnungen besitzen, zu vergesellschaften. Aktuell beträfe das rund 240.000 Wohnungen, die dem gewinnorientierten Markt entzogen würden. Neben den 115.000 Wohnungen der Deutschen Wohnen gehören dazu rund 42.000 Wohnungen der Vonovia, 18.000 Wohnungen von ADO Properties, 16.000 Wohnungen der Covivio, 14.000 Wohnungen von Akelius und 7500 Wohnungen von Grand City Properties. Neuzugang auf der Liste ist der schwedische Konzern Heimstaden, der im Jahr 2020 durch umfangreiche Ankäufe seinen Berliner Bestand auf mindestens 5000 Wohnungen gesteigert hat. Nicht betroffen sind öffentliche Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Vermieter. 

Die enteigneten Wohnungen sollen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts überführt und im Sinne des Gemeinwohls ohne Gewinnerzielungsabsicht bewirtschaftet werden.

Ein Streitpunkt ist die Höhe der entstehenden Kosten, denn bei einer Enteignung muss eine Entschädigung gezahlt werden. Der Senat beziffert sie in seiner offiziellen Schätzung auf 28,8 Milliarden Euro. Die Initiatoren des Volksbegehrens wollen hingegen keinen spekulativen Wertzuwachs an die Eigentümer zahlen und halten deshalb 18 Milliarden Euro für die höchstmögliche Entschädigungssumme. Diese Summe könne man zu den vom Senat benannten Kreditbedingungen aus den laufenden Mieteinnahmen und somit ohne Belastung des Landeshaushalts bestreiten. Für gerechtfertigt hält die Initiative aber eine Entschädigung, die sich nach einer „fairen Miete“ in Höhe von 3,70 Euro pro Quadratmeter berechnet. Mit dieser an den Möglichkeiten der Mieter bemessenen Miethöhe lässt sich unter den genannten Bedingungen eine Entschädigung von 8 Milliarden Euro erwirtschaften. 

js

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Deutsche Wohnen im MieterMagazin

Immer wieder war die Deutsche Wohnen Gegenstand der MieterMagazin-Berichterstattung. Seit einiger Zeit verweigert die Deutsche Wohnen auch die Kommunikation mit dem Berliner Mieterverein wegen dessen Unterstützung des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“.

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Hans Meister
29.01.2021