Blockheizkraftwerke -
Sparbüchsen für Mieter und Vermieter

Blockheizkraftwerke (BHKW) erzeugen gleichzeitig Wärme und Strom – und dies auf hocheffiziente Weise. Was es finanziell für Mieter bedeutet, wenn in ihrem Wohnhaus ein solches Kraftwerk installiert wird, hängt dagegen nicht nur von der Technik ab. Im besten Fall können sie sich über niedrigere Wärme- und Stromkosten freuen.

Es hängt vom Einzelfall ab, ob ein Blockheizkraftwerk – auch für die Bewohner – wirtschaftlicher betrieben werden kann, wenn ein Vermieter es selbst oder ein externer Energiedienstleister (Contractor) es in dessen Auftrag betreibt. Investiert der Vermieter selbst in die Anschaffung, darf er die Kosten nach Ansicht des Bundesumweltministeriums (BMU) als Modernisierung mit bis zu elf Prozent auf die Kaltmiete umlegen. Für Dietmar Wall, Referent für Heizkosten und Energie beim Deutschen Mieterbund (DMB), ist die Sache dagegen nicht so eindeutig: „Zumindest der Anteil für die Stromerzeugung kann nicht Grundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sein.“ Denn in erster Linie profitiert der Eigentümer von der Stromerzeugung: Er kann den Strom entweder an die Mieter verkaufen oder ins öffentliche Netz einspeisen. Hat der Vermieter für die Investition Fördergelder in Anspruch genommen – etwa aus dem „Impulsprogramm Mini-KWK-Anlagen“ des BMU oder aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“ der KfW-Förderbank -, muss er diese aus den Kosten herausrechnen.

Eine Chance für niedrige Preise

Für die Wärmeversorgung der Mieter ist auch nach einer Umstellung auf eine Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) der Vermieter zuständig. Er darf grundsätzlich nur die Brennstoffkosten zur Erzeugung der Wärme, nicht die zur Stromerzeugung auf die Mieter umlegen. Dieser Anteil lässt sich aus den technischen Daten des BHKW errechnen. Den Brennstoff für die KWK-Anlage können Vermieter zu einem ermäßigten Energiesteuersatz beziehen und die dafür gezahlte Energiesteuer zudem vollständig zurückfordern. Das muss laut Experten Wall vom Deutschen Mieterbund auch den Mietern zugute kommen. Der Wärmepreis, den der Vermieter ihnen anbietet, sollte also vergleichsweise niedrig sein. „Doch angesichts der günstigen Form der Energieerzeugung durch eine KWK-Anlage kann sich der Mieter grundsätzlich nicht dagegen zur Wehr setzen, wenn die Wärmelieferungskosten nach ihrem Einbau ansteigen“, sagt Wall.

Ein Praxisbeispiel: Eckard Kanold, Eigentümer mehrerer Mietshäuser in Berlin, schwört auf Blockheizkraftwerke und hat sie inzwischen in fast allen seinen Gebäuden installiert. Auf eine Modernisierungsumlage hat der „Überzeugungstäter“ dabei verzichtet. Die warmen Betriebskosten lagen 2008 durchschnittlich bei 1,85 Euro pro Quadratmeter im Monat und damit unter denen in den Gebäuden ohne KWK-Anlage. Ein Teil des erzeugten Stroms wird für den Allgemeinstrom im Haus genutzt und der Rest ins öffentliche Netz eingespeist. „Vergütungen aus der Stromeinspeisung werden in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt“, sagt Kim Eggert, die für die Verwaltung der Objekte zuständig ist.

Gerade Wohnungsbaugesellschaften greifen gerne auf ein anderes Modell zurück, wenn sie auf Blockheizkraftwerke umstellen: das Contracting. Der Contractor ist ein externer Energiedienstleister, der das BHKW kauft, errichtet, betreibt und wartet. Er refinanziert die Anlage aus den Einnahmen für die Strom- und Wärmelieferung. Für die Errichtung einer KWK-Anlage durch einen Contractor kann ein Vermieter gegenüber seinen Mietern keinerlei Kosten geltend machen.

Günstig durch Synergie-Effekte

In Berlin fungiert die Berliner Energieagentur GmbH (BEA) in vielen Objekten als Contractor. So auch in zwei Wohnanlagen der Gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Berlin-Süd (GeWoSüd): im „Lindenhof“ aus den 20er Jahren in Schöneberg mit 72 Wohnungen sowie in einem Gebäudekomplex mit rund 400 Wohnungen in Weißensee. Dort hatte die Genossenschaft bereits 1993 einen Contractor beauftragt und sieben braunkohlebefeuerte Kesselanlagen durch KWK-Anlagen ersetzen lassen. Nachdem der 15-Jahres-Vertrag mit dem damaligen Energiedienstleister ausgelaufen war, schrieb die GeWoSüd den Vertrag erneut aus. In beiden Wohnanlagen prüfte sie gleichzeitig, ob sie die Anlagen selbst womöglich günstiger betreiben kann. Nicht günstiger als die Berliner Energieagentur – so das Ergebnis.

„Als Contractor für über 30 Objekte können wir Synergieeffekte nutzen“, erklärt BEA-Sprecher Volker Gustedt. Das betrifft das notwenige Know-how ebenso wie die Technik, etwa die Fernüberwachung der KWK-Anlagen. Die BEA investierte außerdem in neue und besonders effiziente Brennwertkessel. Die liefern dann zusätzlich Wärme, wenn es im Winter besonders kalt ist und die Blockheizkraftwerke alleine nicht ausreichen würden.

„Wir schließen mit dem Vermieter einen Wärmeliefervertrag und in der Regel mit den einzelnen Mietern Stromlieferverträge“, erklärt Gustedt. Die Wärmelieferkosten kann der Vermieter dann, wie sonst auch, auf die Mieter umlegen. Ob sich Contracting für Vermieter und Bewohner rechnet, hängt auch von dem jeweils vereinbarten Strom- und Wärmepreis ab. „Die Genossen der GeWoSüd in Weißensee zahlen zehn Prozent weniger pro Kilowattstunde Strom als im Grundversorgungstarif von Vattenfall“, so Gustedt. Und auch der Wärmepreis liege unter dem ortsüblichen Niveau.

Mit gutem Beispiel voran

Auch in einem Wohngebiet des Wohnungsunternehmens Gewobag in Mariendorf fungiert die BEA als Contractor für ein neu installiertes BHKW, das 734 Wohnungen mit Heizwärme und Warmwasser versorgt und den Wirkungsgrad der bestehenden und noch funktionstüchtigen Heizanlage entscheidend verbessert. „Eine Kostenumlage auf die Mieter ist aufgrund der Bereitstellung durch einen Dritten nicht erfolgt“, bestätigt Gewobag-Sprecher Volker Hartig. Und auch aus dem Wärmelieferungsvertrag entstünden den Mietern keine zusätzlichen Kosten. Gewobag und BEA haben eine Deckelung der Wärmebezugskosten vereinbart. Für die Mieter bedeutet das: Sie zahlen maximal die Kosten, die angefallen wären, hätte man die Wärme über die vorhandenen Heizkessel erzeugt. Der im Blockheizkraftwerk erzeugte Strom wird hier übrigens komplett ins Netz eingespeist.

Kristina Simons

Blockheizkraftwerke arbeiten auf Basis von Kraft-Wärme-Kopplung (KWK): Ein Motor oder eine Gasturbine treibt einen Generator an und erzeugt Strom. Die dabei abfallende Abwärme verpufft nicht einfach, sondern wird über einen Wärmetauscher direkt an Ort und Stelle in das Wärmeleitsystem des Gebäudes eingespeist. Die im Abgas enthaltene Energie kann auch zur Erwärmung von Brauchwasser genutzt werden. Blockheizkraftwerke nutzen bis zu 90 Prozent der eingesetzten Energie, herkömmliche Kraftwerke dagegen gerade mal 30 bis 40 Prozent. Auch der Kohlendioxid-Ausstoß fällt bei BHKW um bis zu 60 Prozent niedriger aus. Auf dem kurzen Weg in die Wohnung geht nur wenig Energie verloren. Die meisten Blockheizkraftwerke werden mit Erdgas befeuert, im Kommen ist aber auch Biomasse wie Pflanzenöl.

ks

Der im BHKW erzeugte Strom kann ins örtliche Stromnetz eingespeist werden. Dafür bekommt der Vermieter beziehungsweise Contractor vom Netzbetreiber zehn Jahre lang einen sogenannten KWK-Zuschlag (5,11 Cent pro Kilowattstunde für BHKW mit einer elektrischen Leistung bis 50 Kilowatt). Außerdem erhält er eine Vergütung für die Stromeinspeisung sowie den marktüblichen Strompreis, der sich am Strombörse-Preis orientiert. Die andere Möglichkeit: Der Strom wird an die Mieter im Haus verkauft – allerdings nur dann, wenn diese das auch wollen. Der Stromliefervertrag darf maximal über zwei Jahre laufen, kann sich aber automatisch um ein Jahr verlängern, wenn der Mieter ihn nicht rechtzeitig kündigt. Seit Inkrafttreten der Novelle des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG) am 1. Januar 2009 erhalten BHKW-Betreiber auch in diesem Fall zehn Jahre lang den KWK-Zuschlag. Der Vermieter oder Contractor kann und sollte den Mietern einen attraktiven Strompreis anbieten, denn er genießt beim Betrieb eines BHKW einige Steuervorteile: Neben der Rückerstattung der Energiesteuer auf den Brennstoff fällt für den Verbrauch des im BHKW erzeugten Stroms zum Beispiel keine Stromsteuer an.

ks

MieterMagazin 3/10

Foto: Berliner Energieagentur

Foto: Christian Muhrbeck

Wirtschaftlich und umweltfreundlich:die Technik der Kraft-Wärme-Kopplung in Blockheizkraftwerken
Foto: Christian Muhrbeck

Einweihung des Blockheizkraftwerkes im Lindenhof: am Startknopf Berlins Stadtentwicklungsenatorin Junge-Reyer
mit jungen Mietern
Fotos: Berliner Energieagentur