Um die Kaution gibt es oftmals Auseinandersetzungen – sowohl zu Beginn wie zu Ende eines Mietverhältnisses. Darf sie in Raten gezahlt werden? Wie muss sie angelegt werden? Wann wird sie zurückgezahlt?
Die Kaution ist für den Vermieter ein Faustpfand für den Fall, dass der Mieter Schönheitsreparaturen, zu denen dieser verpflichtet ist, nicht ausgeführt hat oder Verpflichtungen aus einer Betriebskostenabrechung nicht nachkommt. Die rechtliche Grundlage der Zahlung einer Kaution ist im § 551 BGB festgehalten. Die Höhe der Kautionssumme darf drei Monatskaltmieten nicht überschreiten, Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Die Leistung einer Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses ist zwar üblich, doch wenn im Vertrag nichts festgelegt ist, darf sie nachträglich nicht eingefordert werden. Und auch wenn es viele Vermieter nicht gern sehen: Es ist gesetzlich erlaubt, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Am häufigsten wird die Kaution dem Vermieter als sogenannte Barkaution überlassen. Das verpflichtet diesen, die Summe für den Mieter bei einem Kreditinstitut mit maximal dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Kaution muss verzinst werden – außer bei Mietverhältnissen in Jugend- und Studentenwohnheimen. Und sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, so dass im Insolvenzfall das Geld des Mieters weiter ver-fügbar ist.
Achtung: Verlust durch Zinsabschlagsteuer
Der Mieter kann das Geld auch selbst anlegen und es dann mit einer Verpfändungserklärung an den Vermieter übertragen. Das hat Vorteile. Das Geld bleibt im Privatvermögen des Mieters und er kann einen Freistellungsauftrag für die Zinserträge stellen. Die Zinsabschlagsteuer in Höhe von 30 Prozent wird dann nicht fällig. Legt der Vermieter die Kaution an, ist ein Freistellungsauftrag nicht möglich. Der steuerliche Zinsverlust kann vom Mieter dann nur im Rahmen des Lohnsteuerjahresausgleichs oder der Einkommensteuererklärung rückgängig gemacht werden.
Etwa 170.000 Kautionskonten gibt es derzeit zum Beispiel bei der Berliner Sparkasse. Mietkautionskonten bietet man dort in Form von sogenannten Kündigungsgeldern mit vierwöchiger Kündigungsfrist an. Der Kontoinhaber ist der Mieter, die Verpfändung erfolgt zugunsten des Vermieters. „Die Verzinsung beträgt aktuell 0,5 Prozent pro Jahr – Kontoführungs- oder Bearbeitungsgebühren fallen nicht an“, erklärt Heinz Helmut Müller von der Berliner Sparkasse.
Das gesamte Kautionsvermögen in Deutschland beläuft sich Schätzungen zufolge auf etwa 32 Milliarden Euro. Das ist eine Menge Geld. Der Mieter hat in den meisten Fällen nicht viel von der Anlage, denn die Verzinsung liegt wie bei der Berliner Sparkasse häufig nur bei einem Zinssatz zwischen 0,5 und einem Prozent. Das gleicht nicht einmal die Geldentwertung aus, die in Deutschland in den vergangenen Jahren zwischen zwei und drei Prozent lag. Doch es gibt sichere Alternativen. Seit der Mietrechtsreform, die am 1. September 2001 in Kraft getreten ist, sind diverse Formen der Kautionsanlage zulässig. Voraussetzung: Mieter und Vermieter müssen sich einig sein, wie das Geld angelegt wird. Eine mögliche Alternative zum Sparbuch ist das Tagesgeldkonto. Das Geld ist täglich verfügbar und wird besser verzinst. Manche Banken bieten diese Möglichkeit jedoch erst ab einer Mindesteinlage von 2500 Euro.
Doch es gibt Banken, die sich auf die rentable Anlage der Mietkaution spezialisiert haben. Sie bieten an, die Kaution in einem Renten- oder Geldmarktfonds mit geringem Risiko anzulegen. Allerdings müssen der Ausgabeaufschlag und die Depotgebühren bei der Berechnung berücksichtigt werden. Und da ein Fonds Kursschwankungen unterliegt, kann zu einem ungünstigen Zeitpunkt des Ausstiegs, also dem Auszug aus der Wohnung, eine deutlich niedrigere Rendite dabei herausspringen als er-hofft.
Zinserträge stehen zwar immer dem Mieter zu. Eine Anlageform mit höheren Erträgen kann dem Vermieter aber deshalb schmackhaft gemacht werden, weil sich die Kaution um den Zinsertrag erhöht und er im Falle eines Anspruchs auf eine größere Summe zugreifen kann.
Kautionsbürgschaft: Angebot mit Haken
Eine neue Form, die Kaution als Bürgschaft an den Vermieter zu leisten, wird seit Anfang des Jahres von zwei Unternehmen offeriert. Die „Deutsche Kautionskasse“ und „EuroKaution“ bieten eine sogenannte Wohnbürgschaft an. Es klingt praktisch, aber das Angebot hat einen Haken: Es ist teuer. Die Wohnbürgschaft lässt sich online abschließen. Nach Angabe der persönlichen Daten des Mieters wird bei den Wirtschaftsauskunfteien Schufa, Creditreform und Infoscore überprüft, ob der Mieter über eine ausreichende Bonität verfügt. „Der Vorteil für den Mieter liegt auf der Hand“, meint das Magazin „Focus“ im November 2008: „Statt Geld für die Kaution zurücklegen zu müssen, kann er dies nun in die neue Wohnung stecken.“ Doch die hohen Kosten gehen über die Jahre ins Geld. Die Einrichtung des Kontos kostet bei der Deutschen Kautionskasse einmalig 50 Euro. Zusätzlich wird pro Jahr eine Prämie in Höhe von 5 Prozent der Kautionssumme fällig. Hinzu kommen 10 Euro Kontoführungsgebühren ab dem zweiten Jahr. Beträgt die Kaution 2000 Euro, kostet die Bürgschaft im ersten Jahr 150 Euro und danach 110 Euro jährlich.
Wenn das Geld beim Abschluss des Mietvertrages knapp ist, gibt es auch die Möglichkeit, dass eine Bank für die Kaution bürgt. Bei Mietverhältnissen, in denen der Mieter über kein ausreichendes Einkommen verfügt, wie es oft bei Studenten der Fall ist, können Eltern oder Verwandte als Bürgen eingesetzt werden.
Wer zahlt bei Eigentümerwechsel?
Findet ein Eigentümerwechsel statt, haftet der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution (§ 566 a Satz 2 BGB). Seit dem 1. September 2001 kann man aber den alten Eigentümer in Anspruch nehmen, wenn die Kaution vom neuen Vermieter aus Insolvenzgründen nicht ausgezahlt werden kann. Diese Haftung kann nur ausgeschlossen werden, wenn der alte Vermieter das Einverständnis des Mieters einholt, dass die Kaution an den neuen Eigentümer übertragen wird und dieser in alle Rechte und Pflichten eintritt. Für den Mieter gibt es allerdings keine Verpflichtung, dem zuzustimmen.
Die Gerichte billigen dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Frist von maximal sechs Monaten zu, die Kaution auszuzahlen. Für noch offene Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten. Er muss seine Ansprüche, wie zum Beispiel offene Nebenkostenabrechnungen oder ausstehende Schönheitsreparaturen betragsmäßig geltend machen und darf nur den Teilbetrag zurückbehalten, der zur Sicherung der Ansprüche notwendig ist. Hat sich der Vermieter sechs Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht gemeldet, sollte er per Einschreiben mit Rückschein und einer Fristsetzung von zwei Wochen aufgefordert werden, die Kaution zurückzuzahlen.
Michaela Müller
Nach lukrativen Möglichkeiten Ausschau halten
MieterMagazin: Was halten Sie von dem Modell der „Wohnbürgschaft“?
Sittig: Die Wohnbürgschaft ist keine gute Alternative zur üblichen Kaution. Sie eignet sich allenfalls für Mieter, die das Geld für die Kaution nicht aufbringen können, von ihrer Bank keine günstigere Bürgschaft bekommen – und deren Vermieter die Bürgschaft akzeptiert.
MieterMagazin: Welche Anlageformen empfehlen Sie, um bei der Anlage eine bessere Rendite als beim klassischen Sparbuch zu erzielen?
Sittig: Die BMW-Direktbank bietet ein akzeptabel verzinstes Sparbuch an, das Mieter als Mietkautionskonto nutzen, also an den Vermieter verpfänden können. Die Einrichtung des Kontos kostet allerdings 30 Euro, was in der Regel der Mieter zu zahlen hat. Doch wenn man drei bis vier Prozent Zinsen bekommt, ist das langfristig dennoch lukrativ. Die Finanzagentur GmbH der Bundesrepublik Deutschland hat angekündigt, in diesem Jahr eine verpfändbare Tagesanleihe auf den Markt zu bringen. Der Mieter kauft in Höhe der Mietkaution die Tagesanleihe und verpfändet die Forderung auf Auszahlung an den Vermieter. Die Verzinsung der Tagesanleihe richtet sich nach dem Marktzins, steigt und sinkt also entsprechend. Das ist transparent und fair. Zwar ist durch die Finanzkrise der Zins mit derzeit nur etwas über einem Prozent etwas unattraktiv, aber nach meinen Informationen sollen für die Verpfändung immerhin keine Nebenkosten anfallen.
Das Interview führte MieterMagazin-Autorin Michaela Müller.
Musterschreiben an Ihren Vermieter:
MieterMagazin 5/09
Ordentliche Summe:
Die Mietkautionen in Deutschkand
belaufen sich auf 32 Milliarden Euro
Illustration: Julia Gandras
Michael Sittig ist Redakteur bei der Zeitschrift „Finanztest“, die von der Stiftung Warentest herausgegeben wird.
Foto: Stiftung Warentest
28.12.2017
