Die Mieten steigen immer noch deutlich schneller als die sonstigen Lebenshaltungskosten. Besonders die bislang noch preiswerteren Wohnungen ziehen erheblich im Preis an. Das zeigen die Zahlen des neuen Berliner Mietspiegels 2013. In der Systematik wurde gegenüber dem Vorgänger-Mietspiegel von 2011 einiges geändert, was ihn übersichtlicher und gerechter macht. Die dokumentierte Mietenentwicklung macht aber mehr als deutlich, dass auf politischer Ebene weit mehr getan werden muss, um die Mietpreisspirale aufzuhalten.
Die Berliner Mieten steigen unaufhaltsam. Zwar beschreibt der von Stadtentwicklungssenator Michael Müller vorgestellte Berliner Mietspiegel 2013 einen etwas geringeren Anstieg als noch zwei Jahre zuvor. Doch wachsen die Mieten immer noch bedeutend schneller als die allgemeinen Lebenshaltungskosten an.
Seit der letzten Auflage des Berliner Mietspiegels 2011 müssen die Mieter im Durchschnitt 6,3 Prozent mehr Nettokaltmiete zahlen. Das entspricht pro Jahr einer Teuerung von 3,15 Prozent. Die allgemeinen Verbraucher-preise stiegen in Berlin hingegen in diesem Zeitraum nur um 2,3 Prozent pro Jahr. Die Durchschnittsmiete kletterte von 5,21 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2011 auf jetzt 5,54 Euro.
Besonders stark ist der Anstieg in den bis 1918 errichteten Altbauten: Im Zweijahreszeitraum schnellten hier die Mieten um 12,9 Prozent in die Höhe. Damit sind diese Mieten in Berlin erstmals höher als die der Nachkriegsbauten. Auch Wohnungen, die zwischen den beiden Kriegen gebaut wurden, haben sich überdurchschnittlich verteuert.
Auffällig stark sind auch die Anstiege bei den Wohnungen mit Minderausstattung: Wohnungen ohne eine vom Vermieter gestellte Zentralheizung oder solche ohne Bad sind um 15 Prozent teurer geworden. Betroffen sind davon rund 100.000 Wohneinheiten, also jede zwölfte der nicht preisgebundenen Mietwohnungen. Bemerkenswert ist zudem, dass in den einfachen Wohnlagen der höchste Mietanstieg stattgefunden hat. Er war dort mit über neun Prozent nahezu doppelt so hoch wie in den mittleren und guten Wohnlagen. Auch die kleineren Wohnungen mit weniger als 60 Quadratmetern sind von leicht überdurchschnittlichen Mieterhöhungen betroffen.
„Eine problematische Entwicklung vor allem für Mieter mit unterdurchschnittlichem Einkommen“, kommentiert Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). „Denn diese leben zu einem hohen Anteil in einfachen Wohnlagen und in Wohnungen mit Minderausstattung, wo die Steigerungsrate am höchsten ist.“ Als Ursache für den stärkeren Anstieg bei kleinen Altbauwohnungen in einfacher Lage wird die große und steigende Nachfrage nach diesen Beständen vermutet, die vor allem von Leuten mit geringen Einkommen gesucht werden.
Für den neuen Mietspiegel hat das Forschungsinstitut F+B im Herbst letzten Jahres Mieter und Vermieter befragt. Stichtag für die Daten war der 1. September 2012. Stellvertretend für die rund 1,25 Millionen freifinanzierten Mietwohnungen in Berlin sind knapp 12 000 neue Mietdaten in den Mietspiegel eingeflossen.
Solide Datengrundlage
Die Sozialforscher konnten damit auf weit mehr Daten zurückgreifen. Nur Mieten, die sich in den letzten vier Jahren geändert haben, fließen in die Berechnung des Mietspiegels ein. Die zum Teil enormen Erhöhungsspielräume, die der Mietspiegel von 2011 eröffnet hatte, bewegte die Vermieter offenbar dazu, diese Mieten auch zu verlangen.
Bei Neuvermietungen liegen die Mieten im Schnitt um 70 Cent pro Quadratmeter höher als die in bestehenden Mietverhältnissen erhöhten Mieten. In guten Wohnlagen, bei Altbauten und für große Wohnungen beträgt diese Differenz sogar einen ganzen Euro. „Wegen der hohen Mieten bei neuen Vertragsabschlüssen ist die Fluktuation gesunken – Mieter ziehen weniger um“, analysiert BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Das hat Auswirkungen auf den Mietspiegel: Der Anteil der Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen nimmt zu, die Mieten ziehen nach.“
In der Tabelle des neuen Mietspiegels wurden in zwei Fällen jeweils zwei Baualtersklassen, die im Mietspiegel 2011 noch getrennt waren, zu einer zusammengefasst. So wurden die Baujahre 1950 bis 1955 und 1956 bis 1964 nun zu einer Kategorie 1950 bis 1964 zusammengelegt. Auch die West-Berliner Wohnungen der Altersgruppen 1973 bis 1983 und 1984 bis 1990 sind nun, wie schon bei den Ost-Berliner Wohnungen, in der Spanne 1973 bis 1990 eingeordnet. Diese Zusammenfassungen waren möglich, weil sich die Wohnungsbestände hinsichtlich Ausstattung und Wohnwert einander angeglichen haben. Jedoch gibt es wegen der unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstruktur in der Altersklasse 1973 bis 1990 immer noch in Ost und West getrennte Mietspiegelspalten.
In der neuen Mietspiegeltabelle gibt es auch keine gesonderten Spalten für Minderausstattungen mehr. Bisher hatten die Baualtersklassen bis 1918 und 1919 bis 1949 neben den Werten für Vollstandard-Wohnungen auch eine Spalte für Wohnungen, denen entweder Sammelheizung oder Bad fehlen. Weil es immer weniger solcher Teilstandard-Wohnungen gibt, wurde diese Kategorie in der Tabelle aufgegeben. Stattdessen wurden – je nachdem, was an Ausstattung fehlt – für die älteren Baujahrgänge Minderungsbeträge errechnet, die zwischen 0,40 und 2,23 Euro liegen und vom jeweiligen Wert für eine Vollstandard-Wohnung abgezogen werden.
Quelle: SenStadtUm, 2013
Neu ist in der Mietspiegeltabelle zudem, dass die Spalte der jüngsten Neubauten nur noch die Baujahrgänge 1991 bis 2002 umfasst. Danach fertiggestellte Wohnungen tauchen in der Tabelle nicht mehr auf. Für sie wird die ortsübliche Vergleichsmiete pauschal mit 1,47 Euro über den Beträgen der Jahrgänge 1991 bis 2002 festgesetzt.
Felder mit beschränkter Aussagekraft
Der Berliner Mieterverein befürwortet diese Vereinfachungen: „Dadurch wird die Mietspiegeltabelle übersichtlicher und die Anzahl der für die Mieter ärgerlichen Leerfelder deutlich reduziert“, sagt Reiner Wild. Die Leer- und Sternchenfelder haben wegen der geringen Anzahl von Fällen nur eine bedingte Aussagekraft. Bei leeren Feldern lagen bei der Datenerhebung für die entsprechende Kategorie weniger als zehn Mietwerte vor. Das erlaubt statistisch keine verlässliche Aussage. Die mit Sternchen gekennzeichneten Felder sind ebenfalls nur bedingt aussagekräftig, weil sie nur auf 10 bis 14 Mietwerten (zwei Sternchen) beziehungsweise 15 bis 29 Werten (ein Sternchen) beruhen. Die Sternchenfelder gehören deshalb auch nicht zum „qualifizierten“ Teil des Mietspiegels, das heißt, sie haben bei Auseinandersetzungen vor Gericht nicht das gleiche unanfechtbare Gewicht wie die Felder, die auf großer Datenbasis berechnet wurden. Während von den 132 Feldern im Mietspiegel 2011 noch 20 Prozent leer waren und nicht einmal die Hälfte der Felder eine voll belastbare Aussagekraft hatte, sieht es im neuen Mietspiegel besser aus: Nur noch sieben der 84 Felder sind leer und 16 Felder sind mit einem oder zwei Sternchen versehen. 73 Prozent der Tabellenfelder sind hingegen „qualifiziert“.
Nach der Zusammenführung der Baualtersklassen lassen sich die Beträge in den einzelnen Mietspiegelfeldern vielfach nicht direkt mit den vorherigen Mietspiegeln vergleichen. Die höchsten Werte weisen nach wie vor die großen Neubauwohnungen in guter Lage auf. Der Mittelwert hat hier die 8,50-Euro-Marke überstiegen, der Oberwert liegt wie schon 2011 deutlich jenseits der Zehn-Euro-Schallmauer – und das, obwohl in der neuen Mietspiegeltabelle die allerneuesten Wohnungen nicht mehr enthalten sind. Am geringsten sind die Mietspiegelwerte für große, zwischen 1965 und 1972 errichtete Wohnungen in einfacher Lage. Dies ist das einzige Feld, in dem der Mittelwert noch unter 4,50 Euro liegt. Der untere Spannenwert liegt auch nur noch in drei Feldern unter vier Euro.
Quelle: SenStadtUm, 2013
Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft
(* = 15 bis 29 Mietwerte,
** = 10 bis 14 Mietwerte).
1 mit Wendewohnungen
2 ohne Wendewohnungen
3 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 2.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,23 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,28 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,48 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,93 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,40 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 31.12.2011) mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,47 Euro über den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 7.
Viele Änderungen zum Bad
Eine Neuerung betrifft die Sondermerkmale. Hat eine Wohnung zum Beispiel ein modernes Bad oder einen hochwertigen Bodenbelag, sind centgenau festgesetzte Zuschläge möglich. Liegt eine Wohnung im Souterrain oder hat sie nur ein kleines Bad, sind ebenso Abzüge vorgesehen. Die Zu- und Abschläge für die Sondermerkmale sind im neuen Mietspiegel nun nach Baujahren differenziert. Beispielsweise liegen die Aufschläge für eine moderne Küchenausstattung je nach Gebäudealter zwischen 26 und 86 Cent pro Quadratmeter. In einigen Baualtersklassen werden verschiedene Sondermerkmale nicht in Ansatz gebracht. Weitere Ausstattungsmerkmale werden nur in der Spanneneinordnung berücksichtigt. Dabei bleibt die Miete immer innerhalb der Spanne, die in der Mietspiegeltabelle angegeben ist.
Große Bedeutung für die Berechnung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete hat die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Auch im neuen Mietspiegel wurden wieder einige wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale geändert. Die meisten Änderungen betrifft das Bad: Als wohnwertmindernd gilt nun auch, wenn das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist und wenn keine Duschmöglichkeit vorhanden ist. Daneben gibt es sechs neue wohnwerterhöhende Merkmale: eine Badezimmergröße von mehr als acht Quadratmetern, ein sehr großes Waschbecken, eine Fußbodenheizung, hochwertige Boden- und Wandfliesen, eine Einhebelmischbatterie und eine von der Badewanne getrennte Dusche. Teilweise sind Merkmale nur dann wohnwerterhöhend und -mindernd, wenn kein Sondermerkmal vorliegt. Was die Küche betrifft, gilt es nun nicht mehr als wohnwertmindernd, wenn bei mehr als zwei Wohnräumen nur eine Kochnische vorhanden ist.
Quelle: Eigene Zusammenstellung auf Basis der Daten von SenStadtUm, 2013
Barrierefreiheit erhöht jetzt den Wohnwert
In der Merkmalgruppe „Wohnung“ sind Wohnräume, die überwiegend niedriger als 2,40 Meter sind, nicht mehr wohnwertmindernd, während der Innenkamin und die vom Vermieter gestellte Waschmaschine von der Liste der wohnwerterhöhenden Merkmale gestrichen wurden. Dafür ist jetzt wohnwertmindernd, wenn kein Balkon vorhanden ist. Allerdings gilt dies Merkmal nicht, wenn der Balkon aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht üblich oder zulässig ist. Eine barrierearme Wohnungsgestaltung und das Vorhandensein eines über 40 Quadratmeter großen Wohnraums sind jedoch zu den erhöhenden Merkmalen hinzugekommen.
Weniger Änderungen gibt es bei der Merkmalgruppe „Gebäude“: Eine fehlende Fahrradabstellmöglichkeit gilt nun als wertmindernd, ein Concierge-Service ist nicht mehr wohnwerterhöhend. Die drei Stufen der wohnwertmindernden Energieverbrauchskennwerte wurden um je zehn Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr abgesenkt. Sie betragen nun 170, 210 und 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dadurch führt ein hoher Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser nun häufiger zu einer wohnwertmindernden Einstufung. Die wohnwerterhöhenden niedrigen Energieverbräuche blieben hingegen mit 120, 100 und 80 Kilowattstunden gleich, obwohl der für den Mietspiegel erhobene mittlere Energiekennwert bei 115 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr liegt. Unlogischerweise ist also auch ein leicht überdurchschnittlicher Energiebedarf wohnwerterhöhend. In der Kategorie „Wohnumfeld“ ist das Positivmerkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ hinzugefügt worden.
Werden bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl die Orientierungshilfe als auch Sondermerkmale angewandt, so ist neuerdings ausgeschlossen, dass der Oberwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes überschritten werden kann. Der Berliner Mieterverein begrüßt diese wichtige Änderung: „Das führt zu mehr Gerechtigkeit“, so Reiner Wild.
Aus Sicht des BMV belegt der Mietspiegel 2013 aber auch deutlich weiteren politischen Handlungsbedarf. „Neben der Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung ist auch eine verringerte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand erforderlich“, sagt Reiner Wild. Der Mieterverein fordert, Mieterhöhungen bei 15 Prozent in vier Jahren zu kappen und die Modernisierungsumlage zu streichen. Sie soll durch einen befristeten Zuschlag in der ortsüblichen Miete für besonders effiziente energetische Modernisierungen ersetzt werden.
Jens Sethmann
Im Berliner Mietspiegel geht es nur um die Nettokaltmiete. Die Betriebskosten, die der Mieter ebenfalls zu tragen hat, sind jedoch in den letzten Jahren durch kontinuierliche Kostensteigerungen zu einer „zweiten Miete“ angewachsen. Zusammen mit dem Mietspiegel erscheint seit 2005 eine Betriebskostenübersicht. Sie ist nicht Teil des Mietspiegels und nicht rechtsverbindlich. Die Übersicht zeigt an, was in Berlin üblicherweise für die einzelnen Betriebskostenarten gezahlt wird. Man kann sie mit der eigenen Betriebskostenabrechnung vergleichen und so Abweichungen erkennen, denen man auf den Grund gehen sollte – zum Beispiel indem man beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsbelege nimmt.
Im Durchschnitt haben sich die Betriebskosten gegenüber der vorherigen Übersicht langsamer erhöht als die Nettomieten. Die „kalten Betriebskosten“ – von der Grundsteuer über die Wasserversorgung, Müllabfuhr und Straßenreinigung bis zur Treppenhausbeleuchtung – sind insgesamt um einen Cent pro Quadratmeter gesunken und betragen nun 1,43 Euro. Um 4,8 Prozent sind hingegen die Kosten für Heizung und Warmwasser gestiegen: von 1,04 Euro auf 1,09 Euro. In der Summe wuchsen die Betriebskosten von 2,48 Euro auf 2,52 Euro pro Quadratmeter an. Das ist ein Plus von 1,6 Prozent.
js
Der Berliner Mietspiegel gibt die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wieder und dient sowohl Vermietern als auch Mietern: Vermieter können mit ihm Mieterhöhungen korrekt begründen. Mieter sind mit dem Mietspiegel in der Lage, Mieterhöhungsforderungen zu kontrollieren und gegebenenfalls zurückzuweisen, wenn sie überzogen sind. Der Berliner Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Prinzipien auf Grundlage einer repräsentativen statistischen Erhebung erstellt wurde. Er bietet somit Rechtssicherheit und ist das Maß aller Dinge bei gerichtlichen Streitigkeiten um die ortsübliche Vergleichsmiete.
Um herauszufinden, bis zu welcher Höhe die Miete erhöht werden kann, muss man sich in der Mietspiegeltabelle das für die Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld heraussuchen. Dazu muss man das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, die Quadratmeterzahl und die Wohnlage wissen. Ob sich das Gebäude in einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage befindet, kann man dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels entnehmen.
In den Mietspiegelfeldern sind ein Mittelwert sowie ein Unter- und Oberwert angegeben. Wie weit die verlangte Miete vom Mittelwert in Richtung Unter- oder Oberwert abweichen kann, wird mit der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ ermittelt: In einer Checkliste werden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale gegeneinander abgewogen. Daneben ist zu beachten, ob Sondermerkmale vorliegen. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu der die Miete erhöht werden kann. Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen unterliegt jedoch noch weiteren Bedingungen. So muss das Mieterhöhungsschreiben korrekt begründet sein, die letzte Mieterhöhung muss samt Überlegungszeitraum mindestens 15 Monate zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen, insoweit der Senat die Kappungsgrenze aus dem neuen Mietrecht stadtweit absenkt.
Der Mietspiegel gilt nicht im Sozialen Wohnungsbau und in anderen mietpreisgebundenen Wohnungen, nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern, nicht in Neubauwohnungen, die ab 2012 bezugsfertig geworden sind, und auch nicht für Wohnungen mit Außentoilette.
js
MieterMagazin 6/13
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Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als fortgeschriebener qualifizierter Mietspiegel erstellt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung herausgegeben. Vermieter müssen deshalb auch bei Mieterhöhungen, die nicht mit dem Mietspiegel begründet werden, das entsprechende Mietspiegelfeld der betroffenen Wohnung benennen.
Der Berliner Mietspiegel 2013 ist als Broschüre ab sofort in den Beratungszentren des Berliner Mietervereins und in der Geschäftsstelle erhältlich. Eine Sonderbeilage in den großen Tageszeitungen erfolgt in diesem Jahr nicht. Natürlich ist der Mietspiegel 2013 auch auf der Internetseite des Berliner Mietervereins unter
www.berliner-mieterverein.de
einzusehen inklusive dem Straßenverzeichnis mit Wohnlagezuordnung.
Das Rechenprogramm zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist unter
www.stadtentwicklung.berlin.de
zu nutzen.
26.10.2017
