Berliner Mietspiegel 2015 erschienen -
Zwischen Aufwertung und Anfeindung

Am 18. Mai veröffentlichte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel den neuen Berliner Mietspiegel. Mit der Einführung der Mietpreisbremse gewinnt er an Bedeutung: Er zeigt nicht mehr nur an, welche Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen möglich sind. Er wird auch beim Abschluss neuer Mietverträge Berechnungsgrundlage sein. Schon in der Vergangenheit haben die Vermieter und ihre Verbände immer wieder versucht, das bewährte Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Frage zu stellen. Mit zunehmender Bedeutung des Mietspiegels durch die Mietpreisbremse nehmen auch die Anfeindungen zu. Unmittelbar vor Bekanntgabe des neuen Berliner Mietspiegels verkündete das Amtsgericht Charlottenburg ein Urteil, das dem letzten Mietspiegel 2013 den Status „qualifiziert“ abspricht und als Beweis für die ortsübliche Miete auf ein Gutachten Bezug nimmt. Sollte sich diese Rechtsprechung durchsetzen, hätte das für die Berliner Mieter verheerende Folgen.

Im Januar hatte der damals noch recht neue Stadtentwicklungssenator Geisel für heftige Irritationen gesorgt, als er in einem RBB-Interview vermeintlich die Daten des Mietspiegels ausplauderte, die erst im Mai veröffentlicht werden sollten. „Wir gehen hier im Haus davon aus, dass wir im Mittelwert oberhalb von sechs Euro pro Quadratmeter liegen werden“, sagte er. Das wäre gegenüber dem Mietspiegel von 2013 eine Steigerung von rund zehn Prozent gewesen. Nicht nur die Höhe der Mietenverteuerung sorgte für Aufregung, auch die vorfristige Bekanntgabe dieser Zahlen brachte Geisel Kritik ein – schließlich sind alle Mitglieder der Arbeitsgruppe, die den Mietspiegel erarbeitet, bis zur offiziellen Veröffentlichung des Mietspiegels zur absoluten Verschwiegenheit vergattert. Geisel ruderte daraufhin zurück: Er habe nur seine persönliche Meinung kundgetan und wollte auf die steigenden Mieten hinweisen.

Der Berliner Mietspiegel 2015, den Geisel am 18. Mai vorgestellt hat, zeigt, dass die Entwicklung moderater verlief. Die Durchschnittsmiete stieg seit dem letzten Mietspiegel 2013 von 5,54 Euro auf 5,84 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 5,4 Prozent innerhalb von zwei Jahren – eine Verteuerung, die sich verlangsamte gegenüber den vorangegangenen Jahren. Von 2011 auf 2013 hatte der Anstieg noch 6,3 Prozent betragen.

Der Mietenanstieg ist in allen Wohnungsbeständen relativ einheitlich. Alle Baualtersklassen, alle Wohnungsgrößen und alle Wohnlagen sind ungefähr in gleichem Maße betroffen. Die extremen Steigerungen, die in den letzten Jahren bei kleinen Wohnungen und in den bis 1918 errichteten Häusern zu beobachten waren, blieben aus. Die Altbauten aus der Kaiserzeit wurden im Schnitt um 3,5 Prozent teurer, Kleinwohnungen unter 40 Quadratmeter um 2,9 Prozent.

Stattdessen sind in den Beständen, wo die Mietsteigerungen in den Vorjahren unterdurchschnittlich waren, jetzt nachholende Erhöhungen zu verzeichnen: Mittelgroße Wohnungen zwischen 60 und 90 Quadratmetern wurden um 6 Prozent teurer, und in den Baualtersklassen 1919 bis 1949 sowie 1973 bis 1990 (Ost) stiegen die Mieten um 5,6 beziehungsweise 5,5 Prozent.

Die abgeschwächte Steigerung ist möglicherweise eine Folge der gesenkten Kappungsgrenzen. Seit 2013 dürfen in Berlin in laufenden Mietverhältnissen die Mieten nur noch um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Zuvor waren in diesem Zeitraum 20-prozentige Steigerungen möglich. Der Berliner Senat hat darüber hinaus schon 2012 für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bestimmt, dass nur alle vier Jahre um höchstens 15 Prozent erhöht werden darf.

Auch die zurückgehende Fluktuation wirkt dämpfend auf den Anstieg. Die Berliner Mieter ziehen weniger um, weil bei neuen Vertragsabschlüssen meist deutlich höhere Mieten anfallen. Bei der Datenerhebung für den Mietspiegel 2015 gab es deshalb zwar weniger neu abgeschlossene Mietverträge als in den Jahren zuvor, was sich dämpfend auswirkte. Die Neuverträge wurden aber zu hohen Mieten abgeschlossen, was wiederum Einfluss auf die Oberwerte hat, die mit 7,70 Prozent deutlich mehr anstiegen. Die Neuvertragsmieten der vorangegangenen vier Jahre lagen im Schnitt bei 6,44 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber 2013 ist das ein Anstieg von 7,9 Prozent.

Hohe Aufschläge bei aufwendiger Ausstattung

Teilweise deutlich erhöht haben sich die Zuschläge für die sogenannten Sondermerkmale. Besondere Ausstattungsmerkmale erlauben Zuschläge, mit denen sogar der Oberwert des Mietspiegelfeldes überschritten werden darf. Diese Zuschläge sind nicht ohne: So rechtfertigt beispielsweise eine moderne Küchenausstattung in einer bis 1918 errichteten Wohnung einen Aufpreis von 1,37 Euro pro Quadratmeter, und ein hochwertiger Bodenbelag schlägt in einer zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig gewordenen Wohnung mit 1,10 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Sind in einer Wohnung der Baualtersklasse bis 1918 alle Sondermerkmale vorhanden, führt dies zu einem „satten“ Zuschlag von 3,82 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Auf der anderen Seite haben sich auch die Abschläge für Minderausstattungen erhöht. Für Altbauwohnungen ohne Bad oder ohne Sammelheizung werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bis zu 1,94 Euro pro Quadratmeter abgezogen. Wo beides fehlt, sogar bis zu 2,65 Euro.

Gegenüber dem Vorgänger weist der Mietspiegel 2015 wieder einige systematische Änderungen auf. Die auffälligste Neuerung: Es wurde für Neubauten eine zusätzliche Baualtersklasse 2003 bis 2013 eingeführt. Im letzten Mietspiegel war für Neubauwohnungen noch ein pauschaler Zuschlag angesetzt. Inzwischen gibt es für diese Baujahrgänge genug Wohnungen, um statistisch belastbare Angaben in den einzelnen Mietspiegelfeldern machen zu können.

Wie bei jedem neuen Mietspiegel gibt es wieder Änderungen in der Wohnlageneinordnung. Es werden deutlich mehr Heraufstufungen in eine bessere Lage vorgenommen als Herabstufungen. Das liegt daran, dass vor allem Eigentümer Wohnlagenänderungen beantragen, Mieter jedoch nur selten. Die Wohnlagenkarte zeigt ein sehr zerrissenes Bild. Ob sich eine Adresse in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, kann man aus dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel ermitteln, das auch auf der Internetseite des Berliner Mietervereins zu finden ist.

Nur kleinere Änderungen gibt es bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. Die Checkliste mit den wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmalen ist weitgehend gleich geblieben.

Für den neuen Berliner Mietspiegel hat das Sozialforschungsinstitut Gewos zum Stichtag 1. September 2014 die Daten von 8300 Wohnungen ausgewertet. Der Berliner Mietspiegel gibt die „ortsübliche Vergleichsmiete“ wieder und dient sowohl Vermietern als auch Mietern: Vermieter können mit ihm Mieterhöhungen korrekt begründen. Mieter sind mit dem Mietspiegel in der Lage, Mieterhöhungsforderungen zu kontrollieren und gegebenenfalls zurückzuweisen, wenn sie überzogen sind. Der Berliner Mietspiegel ist ein sogenannter „qualifizierter“ Mietspiegel, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Prinzipien auf Grundlage einer repräsentativen statistischen Erhebung erstellt wurde. Er bietet somit Rechtssicherheit und ist das Maß aller Dinge bei Streitigkeiten um Mieterhöhungen. Sein Geltungsbereich erstreckt sich auf die rund 1,35 Millionen preisfreien Wohnungen in Berlin, nicht aber auf den Sozialen Wohnungsbau und andere mietpreisgebundene Wohnungen, auch nicht auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern und ebenfalls nicht auf Wohnungen ohne Innentoilette.

Eine stärkere Bedeutung erhält der Mietspiegel durch die Mietpreisbremse, die am 1. Juni in Berlin in Kraft getreten ist. Neuvertragsmieten dürfen seitdem im Grundsatz die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Bundesregierung will mit der Mietpreisbremse erreichen, „dass Wohnungen auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben“, so Justizminister Heiko Maas. „Wir stoppen die soziale Verdrängung aus den begehrten Wohnlagen und sorgen dafür, dass unsere Städte bunt und vielfältig bleiben.“ Leider hat die Immobilienlobby bei der Gesetzgebung viele Ausnahmen durchgesetzt. So haben höhere Mieten des Vormieters und modernisierungsbedingte Miethöhen Bestand.

Der Rechtsweg scheiterte meistens

Wie schon in der Vergangenheit, so nun erst recht mit dem Bedeutungsgewinn des Mietspiegels durch die Mietpreisbremse versuchen Immobilienverbände zunehmend, den Mietspiegel als geeignetes Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Zweifel zu ziehen. Der Eigentümerverband „Haus & Grund“ meint in einer Stellungnahme zur Mietpreisbremse, „eine realitätsgerechte und marktnahe Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ sei mit dem gängigen Instrument des Mietspiegels „kaum möglich“. Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft (BID), nennt den Bezug der Mietpreisbremse auf den Mietspiegel gar eine „offene Flanke“. „In Deutschland gibt es längst nicht in allen Städten qualifizierte Mietspiegel – und dort, wo sie vorhanden sind, sind sie statistisch und damit auch rechtlich angreifbar“, so Kießling. Tatsächlich ist seit einiger Zeit vermehrt zu beobachten, dass Vermieter vor Gericht ziehen, um Mieten stärker zu erhöhen, als es mit dem Mietspiegel zulässig ist.

Meist sind diese Versuche gescheitert. Eine Woche vor der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels hatte aber ein privates Vermietungsunternehmen vor dem Amtsgericht Charlottenburg Erfolg. Die Amtsrichterin sprach dem zugrundeliegenden Mietspiegel 2013 ab, „qualifiziert“ zu sein, weil er nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Dieser erstinstanzliche Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Die über den Berliner Mieterverein (BMV) anwaltlich vertretenen Mieter werden voraussichtlich in Berufung gehen, so dass das Landgericht Berlin über die Sache entscheiden wird. Dennoch schlug das Urteil hohe Wellen: „Amtsgericht kippt Mietspiegel“ und ähnliche Schlagzeilen geisterten durch die Presse. Der BMV hält das Urteil für falsch, denn das Amtsgericht habe nicht durch Tatsachen begründet, warum der Mietspiegel nicht qualifiziert sein soll.

„Die Vermieter-Angriffe auf den Berliner Mietspiegel haben nichts mit der Qualität des Mietspiegels zu tun, sondern treten vermehrt auf, seit in Berlin bei Wiedervermietungen wegen der Wohnungsknappheit Mieten erheblich oberhalb der Mietspiegelwerte vereinbart werden können“, hat BMV-Geschäftsführer Reiner Wild beobachtet. Jetzt werde von Vermieterseite noch vermehrt auf den Mietspiegel als Abbild der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeschlagen. Wild: „Gemeint ist aber vor allem die Mietpreisbremse, der man auf diese Art den Zahn ziehen will.“

Alternative Möglichkeiten zum Mietspiegel, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind keineswegs überzeugender. Ein Sachverständigengutachten ist teuer und beruht nur auf wenigen vergleichbaren Wohnungen, ist also weit weniger repräsentativ als jeder Mietspiegel.

Mit einem Gutachten werden zudem regelmäßig Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bestätigt und damit die Vermieterforderung erfüllt.

Ohne Mietspiegel würde ein Konflikt zwischen Mieter und Vermieter um die Miethöhe zu einem Kampf mit noch ungleicheren Waffen werden: Das Hauen und Stechen würde derjenige gewinnen, der den längeren Atem und mehr finanzielle Mittel im Rücken hat. Welcher Mieter lässt sich auf einen Rechtsstreit ein, wenn er befürchten muss, im Falle einer Niederlage neben der höheren Miete und den Gerichtskosten noch 2000 bis 4000 Euro für das Gutachten zahlen zu müssen?

Der Berliner Mietspiegel hat in der Vergangenheit für Rechtssicherheit gesorgt und gerichtliche Auseinandersetzungen schon im Ansatz vermieden.

Auf den neuen Mietspiegel 2015 hat die aktuelle Rechtsprechung des Amtsgerichts Charlottenburg keine direkten Auswirkungen. Doch die Vermieterseite arbeitet weiter an der Demontage des Mietspiegels: Zwei der drei Eigentümerverbände, die an der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 beteiligt waren, haben ihn nicht unterzeichnet. Die Argumentation von „Haus & Grund“ und dem Bundesverband der freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): Die Datenerhebung sei nicht repräsentativ. Sie stören sich vor allem am Verfahren der Extremwertbereinigung, bei dem die teuersten und die günstigsten Mieten unbeachtet bleiben. Der Berliner Mieterverein ist überzeugt: „Die Vermieterverbände wollen mit ihrer Ablehnung Vermieter zur Durchsetzung höherer Mietforderungen ermuntern, Einfluss auf die Richterschaft nehmen und letztendlich die Mietpreisbremse torpedieren.“ Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) trägt den Mietspiegel hingegen mit.

Auf die Zustimmung der Eigentümer kommt es letztendlich nicht an. Berlins Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel hat das Zahlenwerk auch ohne deren Einwilligung als qualifizierten Mietspiegel in Kraft gesetzt.

Es ist aber damit zu rechnen, dass auch der neue Mietspiegel 2015 von Vermieterseite vor Gericht angefochten wird. Klare Vorschriften über den Inhalt und das Aufstellungsverfahren von Mietspiegeln sowie gesetzliche Maßnahmen zu seiner Stärkung seitens der Bundesregierung hält der Berliner Mietervereins daher für dringend geboten.

Jens Sethmann

---

So nutzen Sie den Mietspiegel

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, bis zu der die Miete in einem laufenden Mietverhältnis maximal erhöht werden kann. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Mietforderung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten – wenn nicht eine der zahlreichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse vorliegt.

Die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels haben für den Einzelfall keine Bedeutung. Man muss die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung selbst ausrechnen. Zunächst sucht man in der Mietspiegeltabelle das für die Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld. Dazu muss man das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, die Quadratmeterzahl und die Wohnlage wissen. Ob sich das Gebäude in einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage befindet, kann man dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels entnehmen. In den Mietspiegelfeldern sind ein Mittelwert sowie ein Unter- und Oberwert angegeben. Wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mittelwert in Richtung Unter- oder Oberwert abweicht, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Sind Ober- beziehungsweise Unterwert der Spanne noch nicht mit den Sondermerkmalen überschritten, kommt die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zum Einsatz. Wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale werden in den fünf Kategorien Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld gegeneinander abgewogen. Das Ergebnis ist die präzise ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen muss weitere Bedingungen erfüllen: Es muss korrekt begründet sein, die letzte Mieterhöhung muss mehr als ein Jahr zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent erhöht werden.

Wenn bei einer Neuanmietung die Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sollte man dies beim Vermieter schriftlich rügen und Auskunft darüber verlangen, warum die Grenze der Mietpreisbremse nicht eingehalten wird. Damit sollte man nicht zögern, denn erst ab dem Zeitpunkt der Rüge bekommt man die eventuell überhöhten Mietzahlungen zurück.

js

---

 

Hartmut Lindenberg
02.06.2015