Rückendeckung -
Die DMB Rechtsschutzversicherung schützt vor finanziellen Risiken bei Auseinandersetzungen vor Gericht

Neben der Beratung ist die Prozesskostenversicherung eine wichtige Serviceleistung des Berliner Mietervereins. Die Gewissheit, seine Rechte erforderlichenfalls vor Gericht durchsetzen zu können, ohne sich Sorgen um die finanziellen Lasten zu machen, ist beruhigend und führt außerdem dazu, dass man einer juristischen Auseinandersetzung selbstbewusster gegenübertreten kann. Doch was tun, wenn die Versicherung die Anwalts- und Gerichtskosten nicht übernimmt, etwa weil die obligatorische dreimonatige Wartefrist noch nicht abgelaufen ist? Auch in solchen Fällen muss man die Flinte nicht gleich ins Korn werfen.

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Mit der Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein (BMV) ist eine Prozesskostenversicherung für das Mietrecht verbunden. Die Kosten für die Versicherung sind im Mitgliedsbeitrag bereits enthalten. Der BMV hat dazu einen Gruppenvertrag mit der Rechtsschutzversicherung des Deutschen Mieterbundes (DMB) abgeschlossen. Den bei Versicherungen üblichen Selbstbehalt – hier 150 Euro – übernimmt der Mieterverein für seine Mitglieder. Das bedeutet: Egal, ob man von seinem Vermieter verklagt wurde oder selber Klage einreichen will, ob es zum Amtsgericht oder Landgericht geht, es entstehen keinerlei Kosten – vorausgesetzt, der Versicherer erteilt die Deckungszusage. Wie bei vielen anderen Versicherungen auch tritt der Versicherungsschutz allerdings erst nach dreimonatiger Mitgliedschaft ein. Eine rechtzeitige Mitgliedschaft bringt also Vorteile. „Das größte Problem ist, dass viele erst in den Mieterverein eintreten, nachdem sie eine Kündigung oder eine Mieterhöhung erhalten haben“, erklärt Isabell Pohl, die beim BMV für alle Fragen rund um die Prozesskostenversicherung zuständig ist.

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Was gilt als Datum des Schadenseintritts?

Bereits schwelende Fälle, die vor Ablauf der Wartefrist entstanden sind, können nicht übernommen werden. Das ist branchenüblich und auch nachvollziehbar. Versicherungen beruhen auf dem Prinzip der Vorsorge für die Zukunft. Erst dann einzutreten, wenn man gleich anschließend die Versicherung in Anspruch nehmen will, funktioniert nicht. Die zentrale Frage lautet daher: Ist der sogenannte Schadensfall vor dem Beitritt zum BMV entstanden oder erst danach? Nicht immer ist das so eindeutig wie bei einer Kündigung oder einer Mieterhöhung, wo der Zugang des Schreibens maßgeblich ist. Wer beispielsweise erst dann Mitglied wird, wenn sein Vermieter eine Klage auf Duldung der Modernisierung eingereicht hat, darf in der Regel nicht auf Versicherungsschutz hoffen. Denn in diesem Fall wäre bereits der Eingang der Modernisierungsankündigung der Schadenseintritt. Will man die Einhaltung der Mietpreisbremse oder des Mietendeckels rügen, ist das Datum des Mietvertragsabschlusses beziehungsweise des Inkrafttretens der entsprechenden Vorschrift maßgeblich. Wer zum 1. März 2020 in eine neue Wohnung gezogen ist und erst im April Mitglied im Berliner Mieterverein wird, kann keine Kostendeckung bekommen, wenn er oder sie gegen eine überhöhte Miete vor Gericht ziehen muss – auch nicht ein halbes Jahr später. Geht es um eine beanstandete Untervermietung, gilt deren Beginn, und nicht etwa die erste Abmahnung oder gar die Kündigung als Datum des eingetretenen Versicherungsfalls. Ob sich die Versicherung auf die Vorvertraglichkeit von Pflichtverletzungen berufen kann, hängt davon ab, wie lange die Pflichtverletzung her ist, was im Einzelfall geprüft wird.

Probleme kann es auch bei Wohnungsmängeln geben. Mindern Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete und erhalten eine Zahlungsklage oder die Kündigung, wird keine Kostendeckung gewährt, wenn der Mangel in der dreimonatigen Wartezeit aufgetreten ist, da das ein vorvertraglicher Versicherungsfall wäre. 

Bei Betriebskostenabrechnungen ist der Zugang der Abrechnung das streitauslösende Ereignis. Wenn man sich aber schon seit Jahren über einen bestimmten Posten – etwa die Hauswartskosten – streitet, kann das als Vorvertraglichkeit gewertet werden. „Das können viele Mieter nur schwer nachvollziehen“, weiß Isabell Pohl. 

Jessica Jonas vom Vorstand der DMB Rechtsschutz-Versicherung AG sagt dazu. „Sie können auch keine Kfz-Versicherung abschließen, wenn der Unfall bereits passiert ist.“ Die Kölner Rechtsschutzversicherung wurde 1982 vom DMB gegründet, weil man damals mit den Versicherungsangeboten am Markt unzufrieden war. „Wir bieten nur Rechtsschutz an und sind von anderen Unternehmen unabhängig“, betont Jessica Jonas. „Hinter uns stehen keine Fremdaktionäre, wir sind zu 100 Prozent in den Händen der deutschen Mietervereine und ihrer Dachorganisationen.“ Manche Mietervereine bieten keine Rechtsschutzversicherung an, bei anderen ist die Gebühr dafür nicht im Mitgliedsbeitrag enthalten. Auch den Selbstbehalt muss man bei einigen – anders als beim Berliner Mieterverein – als Mitglied selbst übernehmen. 

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Einige Berliner Besonderheiten

Eigentlich sind nach dem Gruppenvertrag gerichtliche Auseinandersetzungen um Abfindungen ausgeschlossen. Hier gibt es jedoch eine Sonderregelung, wonach die Kosten übernommen werden können, wenn ein Aufrechnungsverbot eindeutig vereinbart wurde. Das heißt: In der Abfindungsvereinbarung muss klar geregelt sein, dass der Vermieter nicht mit anderen Forderungen, beispielsweise vermeintlichen Mietrückständen wegen Mietminderung, aufrechnen darf. 

Zudem gibt es in der Hauptstadt einige Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind. In keiner anderen Stadt gibt es so viele Wohngemeinschaften und Untermietverhältnisse. Das kann zu diversen Problemen führen. So können Anwälte eine höhere Gebühr verlangen, wenn sie es mit mehr als einem Mandanten zu tun haben. Versicherungsschutz besteht aber nur für Mitglieder, das heißt, wenn der Mitbewohner oder Lebensgefährte nicht Mitglied im Mieterverein ist, werden diese Extra-Gebühren nicht übernommen. Ausgenommen davon sind lediglich Ehepartner. „Wir empfehlen grundsätzlich, dass alle Haushaltsangehörige Mitglieder werden“, sagt Isabell Pohl. Weiterhin gilt der Rechtsschutz nur für die selbstbewohnte Wohnung. Wer seine Wohnung komplett oder zu mehr als 50 Prozent untervermietet hat und woanders wohnt, kann im Falle eines Rechtsstreits keine Deckung erhalten. 

Auch bei überzogenen Schadenersatzansprüchen legt die Versicherung mitunter ihr Veto ein. „Ich hatte kürzlich den Fall, dass Mitglieder eine 40-Stunden-Woche für die Ausräumung eines Kellers als Aufwendung geltend machen wollten“, berichtet Isabell Pohl. In einem anderen strittigen Fall wollten Mieter Schadensersatz wegen einer Bleivergiftung durch Wasseranschlüsse beanspruchen. Da ein solcher gesundheitlicher Zusammenhang schwer zu belegen ist, wäre ein Prozess vermutlich nicht von Erfolg gekrönt gewesen. 

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Alle Möglichkeiten einer Einigung ausgeschöpft?

Regelmäßig trifft sich Isabell Pohl mit Vertretern der DMB-Rechtsschutzversicherung, um strittige Fälle zu besprechen. „Wir schauen uns jeden Fall einzeln an und finden auch meistens eine Lösung“, erklärt Isabell Pohl. So war es auch bei einer Mieterin, die auf eine Genehmigung zur Hundehaltung klagen wollte. Nach dem Tod ihres Hundes wollte sie sich einen neuen anschaffen, doch der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Die Prozesskostenversicherung lehnte eine Deckung zunächst aus „Gründen der Schadensminderung“ ab. Doch dem BMV gelang es, die Versicherung umzustimmen. „Sinnvolle Feststellungsklagen werden üblicherweise ohne Probleme übernommen“, stellt Isabell Pohl klar. Wer beispielsweise seinen Vermieter auf die Instandsetzung einer maroden Gastherme verklagen will oder die Mieterhöhung nach einer Modernisierung überprüfen lassen möchte, wird keine Schwierigkeiten haben – vorausgesetzt, alle Möglichkeiten einer außergerichtlichen Einigung sind ausgeschöpft und man hat seine Mitgliedsbeiträge bezahlt (zu den formalen Voraussetzungen siehe unsere Infobox auf Seite 15: „Rechtsschutz: So ist der Ablauf„). Anders sieht es aus, wenn ein Mieter über eine Kündigung so empört ist, dass er nicht abwarten will, ob der Vermieter Klage einreicht, sondern die Unwirksamkeit der Kündigung von sich aus vor Gericht feststellen lassen möchte. „Das macht keinen Sinn – es wäre sogar ein Anwaltsfehler“, so Pohl. Daher werden Prozesse solcher Art zu Recht von der Rechtsschutzversicherung abgelehnt. 

Nicht zu rütteln ist auch an dem Grundsatz, dass man während des Verfahrens nicht den Anwalt wechseln kann – beziehungsweise den zweiten Anwalt dann aus eigener Tasche zahlen muss. „Es kommt zuweilen vor, dass man mit dem Anwalt unzufrieden ist oder die Chemie einfach nicht stimmt“, weiß Isabell Pohl. Doch wechseln kann man erst dann, wenn ein Gebührenanspruch abgeschlossen ist, also wenn die erste Instanz beendet ist und es zur zweiten geht. Oder wenn zusätzlich eine Einstweilige Verfügung erwirkt werden soll. 

Es versteht sich von selbst, dass die Deckungszusage keine Blanko-Kostenübernahme für alle anliegenden Streitigkeiten mit dem Vermieter ist. Aber manchmal wird vor Gericht ein Vergleich geschlossen, der auch nicht-rechtsanhängige Ansprüche beinhaltet. Ein Beispiel: Man streitet sich mit dem Vermieter um eine Mietminderung, kombiniert das dann aber vor Gericht plötzlich mit der Frage der Hundehaltung. Gebührenrechtlich führt das zu einer Erhöhung der Kosten, dem sogenannten Vergleichsmehrwert. Diesen trägt die Versicherung nicht ohne Weiteres. Wenn Mieter dann für die höheren Kosten in Anspruch genommen werden, verstehen sie die Welt nicht mehr, so Pohl: „Auch hier haben wir eine Sonderregelung, die besagt, dass das im Einzelfall im geringen Umfang mitgetragen werden kann.“ Die Anwälte müssten jedoch davon Kenntnis haben und sie haben zudem eine Hinweispflicht, dass für den Mandanten eventuell Kosten entstehen. 

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Prozesskostenaufteilung im Falle des Vergleichs

Noch ein Wort zum Thema Vergleich: Gerade rechtsschutzversicherte Mieter wären oft sofort mit einem Vergleich einverstanden, auch wenn er ihnen sämtliche Prozesskosten aufbürdet, wenn die Rechtsschutzversicherung diese Kosten übernähme. Doch die Kostenaufteilung muss immer dem Verhältnis des gegenseitigen Obsiegens beziehungsweise Unterliegens entsprechen, also etwa „halbe-halbe“ oder „zwei Drittel zu einem Drittel“. 

In sehr seltenen Fällen kann es vorkommen, dass die Versicherung eine Deckungszusage unter Vorbehalt stellt. Wenn ein Mieter beispielsweise wegen Handgreiflichkeiten gegen den Vermieter verklagt wird und es stellt sich heraus, dass entgegen seiner Darstellung tatsächlich ein strafbares Handeln seinerseits vorliegt, kann die Versicherung Rückforderungsansprüche bezüglich der Kosten geltend machen.

Mangelnde Erfolgsaussichten sind nach Angaben von Jessica Jonas nur bei 5 Prozent der zurückgewiesenen Kostenübernahmen der Ablehnungsgrund. In den allermeisten Fällen scheitert es an der Wartezeit oder der Vorvertraglichkeit. Wer rechtzeitig in den Mieterverein eintritt, muss sich also keine Sorgen machen. Im Jahre 2018 gab es 2535 Schadensmeldungen durch Mitglieder des BMV, das entspricht im Verhältnis zu seiner Gesamtmitgliederzahl 1,2 Prozent. Diese Zahl ist in den vergangenen zehn Jahren leicht gesunken: 2010 lag sie noch bei 2 Prozent der Mitglieder. 

Wer mit der Entscheidung des Versicherers, eine Kostendeckung abzulehnen, nicht einverstanden ist, kann sich direkt an Isabell Pohl wenden. Außerdem besteht die Möglichkeit, einen Versicherungsombudsmann einzuschalten. Die Beschwerde sollte innerhalb von acht Wochen eingereicht werden. Das Verfahren ist für die Mitglieder kostenfrei.

Doch was kann man tun, wenn die Ablehnung unumstößlich ist? Erste Möglichkeit: Prozesskostenhilfe beantragen (unsere Infobox auf Seite 18: „Prozesskostenhilfe: Kein Almosen, sondern Ihr gutes Recht“). Wer nur wenig Einkommen hat, kann sich Anwalt und Gerichtskosten von der Staatskasse bezahlen lassen. Der Nachteil: Verliert man den Prozess, muss man in jedem Fall die Anwaltskosten des Gegners bezahlen. 

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„LegalTech“ – Hilfe auf Provisionsbasis

Zweite Möglichkeit: ein sogenannter Prozessfinanzierer. „Klagen ohne Risiko“ bewerben solche Unternehmen ihre Dienstleistung. Sie treten wie ein Inkassounternehmen auf und fordern bestimmte finanzielle Ansprüche ein. Im Erfolgsfall behalten sie einen Teil davon als Provision. Dafür werden sämtliche Anwalts- und Gerichtskosten übernommen. Es gibt sie in Deutschland seit Ende der 1990er Jahre, als erster trat die FORIS AG auf den Markt. Allerdings hat man es dort hauptsächlich auf lukrative Fälle mit Streitwerten von 100 000 Euro an aufwärts abgesehen. Für Mieter dürfte vor allem die Firma Lexfox mit ihrem Internetportal „wenigermiete.de“ interessant sein. Rechtsanwalt Daniel Halmer gründete das Unternehmen kurz nach der Einführung der Mietpreisbremse 2016: „Es hat mich geärgert, dass viele Vermieter gegen die Regelung verstoßen und es ausnutzen, dass sich Mieter häufig keinen Rechtsstreit leisten können.“ Mittlerweile hat man das Geschäftsfeld erweitert und übernimmt auch Verfahren wegen Mietminderung, Schönheitsreparaturen, Entschädigung bei Auszug und so weiter. Bei wenigermiete.de handelt es sich um ein sogenanntes LegalTech(„Legal Technology“)-Unternehmen, das heißt, die juristischen Arbeitsprozesse dort sind hochgradig automatisiert und damit effizienter und kostengünstiger. „Betriebskostenabrechnungen übernehmen wir derzeit noch nicht, das ist recht kleinteilig, und es geht um vergleichsweise wenig Geld“, räumt Halmer offen ein. Eine individuelle Rechtsberatung findet nicht statt. Man schickt seine Unterlagen online ein. Daher sieht man den Mieterverein auch nicht als Konkurrenz: „Wir würden gern mit den Mietervereinen kooperieren, wir selber sind ausschließlich auf die Online-Durchsetzung von finanziellen Ansprüchen spezialisiert“, so Halmer. Nach eigenen Angaben vertritt sein Unternehmen mehrere 1000 Mieter deutschlandweit. Die Erfolgsquote liege bei 80 Prozent, bei Mieterhöhungen sogar bei 90 Prozent. Die Stiftung Warentest hält wenigermiete.de für empfehlenswert. Inzwischen hat auch der Bundesgerichtshof das Geschäftsmodell bestätigt. Strittig war, ob das Unternehmen eine – ausschließlich Rechtsanwälten vorbehaltene – Rechtsdienstleistung anbietet. Doch der BGH hat entschieden, dass es sich um eine Inkassodienstleistung handelt (BGH vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18). 

„Für nicht rechtsschutzversicherte Mieter ist das eine Möglichkeit, um Mietsenkungsansprüche durchzusetzen“, findet Reiner Wild, Geschäftsführer des BMV. Allerdings ist die persönliche Beratung letztendlich doch von wesentlicher Bedeutung für die Durchsetzung von Rechtsansprüchen, und da helfen Legaltech-Unternehmen nicht. 

Unlängst erstritt wenigermiete.de für einen Neuköllner Mieter eine Mietsenkung von 2650 Euro pro Jahr. Davon wird allerdings die Ersparnis von vier Monaten als Honorar einbehalten. Mitglieder des Mietervereins können dagegen die komplette Rückerstattungssumme einstreichen. Ein Grund mehr, rechtzeitig in den Mieterverein einzutreten. 

Birgit Leiß

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Rechtsschutz: So ist der Ablauf

Wer gegen seinen Vermieter gerichtlich vorgehen möchte, muss immer zuerst eine Rechtsberatung des Berliner Mietervereins aufsuchen. Dort wird geprüft, ob die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Man muss seit mindestens drei Monaten Mitglied sein und darf keine Zahlungsrückstände bei den Mitgliedsbeiträgen haben. Außerdem wird geschaut, ob es einen ernsthaften Versuch einer außergerichtlichen Einigung gegeben hat. Auch eine erste Bewertung der Erfolgsaussichten wird vorgenommen. Anschließend schickt der BMV eine Kostendeckungsanfrage an die Versicherung. 

Der BMV hat Listen mit empfehlenswerten Anwälten, mit denen er zusammenarbeitet. Diese haben den großen Vorteil, dass es sich um Mietrechtsexperten handelt, die stets auf dem neuesten Stand bezüglich der Rechtsprechung und der Gesetze sind. Außerdem sind sie mit der Arbeitsweise der Versicherung vertraut und wissen, was bei der Abwicklung zu beachten ist. Man kann aber auch einen Anwalt oder eine Anwältin seiner Wahl nehmen. Nur eins sollte man nicht tun: den erstbesten Juristen aus dem Internet oder aus dem Bekanntenkreis wählen. Wer sich auf Familienrecht oder Arbeitsrecht spezialisiert hat, ist keine große Hilfe bei Mietrechtsstreitigkeiten. 

Wichtig: Der Versicherungsschutz bezieht sich ausschließlich auf Prozesskosten. Vorprozessuale Beratung oder außergerichtlichen Schriftverkehr führt der Berliner Mieterverein durch. Entsprechende Tätigkeiten durch externe Rechtsanwälte sind nicht abgedeckt. Die Versicherung trägt Schäden pro Versicherungsfall bis zu 25 000 Euro. Dies ist in der Regel völlig ausreichend.

Es werden nur Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern übernommen, nicht jedoch Klagen gegen den Untermieter, gegen Nachbarn oder gegen das Jobcenter. 

Übrigens muss man – anders als bei vielen Rechtsschutzversicherungen – nicht befürchten, gekündigt zu werden, wenn man sie mehrmals im Jahr in Anspruch nimmt. Da es sich um eine Gruppenmitgliedschaft des BMV handelt, sind Kündigungen einzelner Personen nicht möglich. 

bl

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Prozesskostenhilfe: Kein Almosen, sondern Ihr gutes Recht

Prozesse sind teuer. Damit auch Menschen mit geringem Einkommen ihre Rechte geltend machen können, gibt es die Prozesskostenhilfe, früher auch als „Armenrecht“ bezeichnet. Ob man Anspruch darauf hat, hängt von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen ab. Die genaue Berechnung ist kompliziert, es werden diverse Freibeträge berücksichtigt. Liegt das Einkommen über einer bestimmten Grenze, kann die Prozesskostenhilfe auch ganz oder zum Teil als Darlehen gewährt werden. Man muss sie dann in monatlichen Raten zurückzahlen. Ansonsten übernimmt die Staatskasse sowohl die Gerichtskosten als auch die Kosten des eigenen, frei zu wählenden Rechtsanwalts. Achtung: Verliert man den Prozess, muss man in jedem Fall die Kosten des gegnerischen Anwalts aus eigener Tasche zahlen. 

Beantragt wird die Hilfe in der Regel vom Anwalt oder der Anwältin. Jeder Anwalt hat die entsprechenden Formulare. Üblicherweise wird der Anwalt den Antrag zusammen mit dem Entwurf der Klageschrift dem zuständigen Gericht vorlegen. Dort werden zunächst die Erfolgsaussichten geprüft. 

Übrigens werden Anwälte nach festen Gebührensätzen bezahlt, die sich am Streitwert orientieren. Für den Anwalt ist es also egal, von welcher Seite er bezahlt wird. 

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Hans Meister
25.10.2021