Berlin hat wieder einen qualifizierten Mietspiegel -
Was Sie jetzt wissen sollten

Seit dem 30. Mai gilt der neue Berliner Mietspiegel 2024. Durch eine Veränderung der Erhebungs- und Berechnungsmethode weist er differenziertere und genauere Werte aus als der Vorgänger. Ein direkter Vergleich zwischen den Werten im alten und im neuen Zahlenwerk lässt sich deshalb nicht ziehen. Allgemein ist der Mietanstieg weniger stark als befürchtet. Stabil bleiben vor allem die moderaten Mieten. Doch es scheint, dass es dafür andere Gründe gibt als ein vom Wohnungsmarkt ausgehender Rückgang der Mieten. Teurer wird es im neuen Mietspiegel dort, wo es schon teuer ist: Im Altbau und in den jüngsten Neubauten sowie in gut ausgestatteten Wohnungen.

Aufgrund einer völlig neuen Tabellenstruktur kann zwar kein allgemeiner Mittelwert mehr ausgewiesen werden, wie das in vorherigen Mietspiegeln der Fall war, doch zeigt der Blick auf Referenzwohnungen eine moderate Mietenentwicklung: In einer 1960 erbauten 50 Quadratmeter großen Wohnung in mittlerer Wohnlage beträgt die Nettokaltmiete 6,60 Euro pro Quadratmeter. Für eine 1900 erbaute, 100 Quadratmeter große Wohnung in mittlerer Wohnlage wird eine Nettokaltmiete von 8,45 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen und in einer 75 Quadratmeter großen Wohnung in einfacher Wohnlage (Baujahr 1975 Ost) eine Miete von 5,44 Euro pro Quadratmeter.

Erfreulich ist, dass Berlin wieder einen qualifizierten Mietspiegel hat. Eigentlich sollte der neue Mietspiegel schon vor einem Jahr erschienen sein. Doch eine letztlich gescheiterte Klage gegen das Vergabeverfahren zur Mietspiegelerstellung hat die Arbeiten daran fast ein Jahr lang blockiert. Die Verzögerung führte dazu, dass der Senat im Juni 2023 einen Übergangsmietspiegel erlassen hat, denn der Mietspiegel 2021 wäre turnusgemäß nach zwei Jahren ausgelaufen. Der Mietspiegel 2023 war eine Indexfortschreibung, bei der alle Werte des vorherigen Mietspiegels pauschal um 5,4 Prozent erhöht wurden. Weil dies die zweite Fortschreibung ohne neu erhobene Mietdaten war, galt er nur als einfacher Mietspiegel. Als solcher ist er zwar nicht so unanfechtbar wie ein qualifizierter Mietspiegel, wird aber von den Gerichten durchaus als geeignete Schätzgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen. Der neue Mietspiegel 2024 ist hingegen wieder ein qualifizierter Mietspiegel, der von allen beteiligten Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt wurde.

Während der letzten Erhebung die Angaben zu knapp 11.000 Wohnungen zugrunde lagen, waren es jetzt 17. 490. In einer Zufallsstichprobe waren 30.000 Mietparteien sowie die Vermieter:innen von 20.100 Wohnungen – unterteilt in Klein- und Großvermieter:innen – angeschrieben worden. Die Mietenden wurden gebeten, einen Online- oder Papierfragebogen auszufüllen und wurden teilweise von Interviewern persönlich befragt. Von den über 24.000 Rückmeldungen mussten rund 7000 Antworten wegen fehlender Voraussetzungen oder unvollständiger Angaben aussortiert werden. Der höhere Rücklauf liegt auch daran, dass nach einer Rechtsänderung die Angeschriebenen neuerdings zur Teilnahme verpflichtet sind. Durch die breitere Datenbasis wird der Mietspiegel insgesamt verlässlicher.

Hoher Rücklauf bei der Daten-Abfrage

Bei der Erstellung des neuen Mietspiegels kam erstmals die „Classification and Regression Tree“-Methode (CART) zum Einsatz. Das ist ein Algorithmus, der aus den vorliegenden Daten selbsttätig sinnvolle Kategorien bildet und statistisch plausible Werte ermittelt. Mit dieser Methode können die Miethöhen passgenauer dargestellt werden. So hat der neue Mietspiegel elf statt acht Baualtersklassen. Es sind nicht nur die neuen Baujahre seit der letzten Erhebung hinzugekommen, die Neubau-Jahrgänge wurden auch feiner unterteilt. Ebenso wurde die starre Einteilung in vier Wohnungsgrößenklassen aufgegeben. Je nach Wohnlage und Baualter gibt es nun bis zu neun Größenklassen, die teilweise in Fünf-Quadratmeter-Schritten abgestuft sind. In einigen Fällen wird wiederum weniger als zuvor nach der Wohnungsgröße differenziert, bei den zwischen 2010 und 2015 errichteten Wohnungen in einfacher Wohnlage spielt die Quadratmeterzahl sogar überhaupt keine Rolle mehr.

Alle Kategorien sind so gewählt, dass die Zahlen auf mindestens 30 Fällen beruhen. Dadurch gibt es in der Tabelle keine Leerfelder mehr. In den früheren Mietspiegeln gab es immer mehrere Felder, für die statistisch nicht genug Daten vorlagen, um aussagekräftige Mietwerte auszuweisen.

Durch diese Änderungen hat der Mietspiegel nun ein ganz anderes Erscheinungsbild bekommen. Die Tabelle ist jetzt dreigeteilt. Jede Wohnlage hat eine eigene Tabelle. Der Mietspiegel 2024 stellt insgesamt 163 Mietwerte mit unterer und oberer Spanne dar, das sind fast doppelt so viele wie die 89 Felder des letztjährigen Vorgänger-Mietspiegels. Das ist zwar unübersichtlicher und erschwert den Vergleich mit dem alten Mietspiegel. Es verspricht aber eine genauere Abbildung der Berliner Mieten – und damit mehr Gerechtigkeit.

Künftig drei statt einer Tabelle

Gleich geblieben ist die Methode zur Errechnung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der unteren und oberen Spanne. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung wurde beibehalten, nur einzelne Ausstattungsmerkmale wurden ergänzt oder geändert. Auch die Wohnlagenzuordnung wurde wie üblich an wenigen Punkten angepasst.

Im Großen und Ganzen ist der Anstieg der Mietspiegelwerte erfreulich moderat ausgefallen. Doch vor allem die Altbauten bis zum Baujahr 1949 sind in allen drei Wohnlagen merklich teurer geworden. Bei den Alt-Neubauten bis 1972 ist der Anstieg allgemein etwas geringer. Die Teilung der Baualterskategorie 1973 bis 1990 hat sich in den Westbezirken deutlich ausgewirkt: Die bis 1985 bezugsfertig gewordenen Wohnungen sind nun günstiger als im letzten Mietspiegel, während die ab 1986 fertiggestellten Wohnungen teurer sind. In guten Wohnlagen ist dieser Effekt aber nicht zu erkennen. Stabil sind die Werte der in den Ostbezirken zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen. Die Baujahrgänge 1991 bis 2009 weisen ebenfalls geringe Veränderungen auf und sind in einfacher und mittlerer Wohnlage teilweise sogar deutlich günstiger. Die neuesten Neubauten ab 2010 sind dagegen vor allem in mittlerer und guter Wohnlage erheblich teurer.

Die insgesamt vergleichsweise geringe Steigerung der Miete hat mehrere Gründe. So flossen in diesen Mietspiegel erstmals die Mietpreisänderungen der letzten sechs Jahre ein. Nach der vorherigen Rechtslage wurden nur die Mieten erfasst, die in den davorliegenden vier Jahren erhöht oder neu vereinbart worden waren. Mit der Erweiterung auf sechs Jahre haben nun die neuesten, vermutlich höheren Mieten weniger Gewicht.

Der mäßige Anstieg der Mietspiegelwerte hat Gründe

Weil der Mietspiegel 2021 nur relativ geringe Mieterhöhungen ermöglicht hat, schlägt sich das auch im neuen Mietspiegel nieder. Die Mieterhöhungen, die nach dem seit Juni 2023 geltendenden Mietspiegel ausgesprochen wurden, dürften zum Erhebungsstichtag für den neuen Mietspiegel (1. September 2023) zum großen Teil noch nicht wirksam gewesen sein. Zudem sind seit der letzten Mietspiegelerhebung fast 30 .000 Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen und werden mit ihren jetzt noch relativ günstigen Mieten erstmalig für den Mietspiegel erfasst mit einer mietendämpfenden Wirkung.

Nicht zuletzt haben auch das nach dem kurzlebigen Berliner Mietendeckel für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften geltende Mieterhöhungsmoratorium und der sogenannte Mietendimmer die allgemeine Mietentwicklung erfolgreich gebremst. „Um diesen Einfluss im Mietspiegel zu verstetigen, ist es wichtig, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen weiterhin mäßigend handeln und Mieterhöhungsspielräume reguliert bleiben“, sagt BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner. Das mittlerweile vom Senat beschlossene Aufweichen der Regulierungen gehe in eine falsche Richtung.

Die Daten des neuen Mietspiegels lassen vermuten, dass die Fortschreibung des letzten Mietspiegels um 5,4 Prozent recht hochgegriffen war. Die Senatsverwaltung hatte diese Quote vor einem Jahr während einer Phase mit hoher Inflationsrate festgelegt.

„Der relativ moderate Anstieg der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ist natürlich erst einmal beruhigend für viele Mieter:innen“, so Wibke Werner. „Es darf aber auch nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich in einigen Wohnungssegmenten durch den Anstieg der Oberwerte spürbare Mieterhöhungsspielräume ergeben.“ Bei allen Baualtersklassen, Wohnlagen und Wohnungsgrößen lässt sich beobachten, dass die oberen Spannenwerte tendenziell stärker angestiegen sind als die Mittelwerte. Mit Ausnahme der Nachkriegs- und Vorwendebauten kratzen die Oberwerte überall an der Zehn-Euro-Marke. In guter Wohnlage sind sie mittlerweile fast durchgängig zweistellig, der Spitzenwert ist 24,74 Euro pro Quadratmeter. Die Miete kann bis zum oberen Spannenwert erhöht werden, wenn wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen. (Siehe „So nutzen Sie den Mietspiegel“.)

Erfahrungsgemäß rechnet der BMV nach der Veröffentlichung des Mietspiegels wieder mit mehr Mieterhöhungen. Allerdings besteht die Hoffnung, dass viele Vermieter die Miete nicht anheben können, weil sie bereits nach dem letzten Mietspiegel 2023 die Miete erhöht haben und somit die erforderliche 12-Monatsfrist noch nicht abgelaufen ist, oder weil sie die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren bereits ausgeschöpft haben.

Von allen Möglichkeiten zur Begründung von Mieterhöhungen ist der Mietspiegel das transparenteste und beste Instrument. Werden stattdessen Vergleichswohnungen und Gutachten zur Begründung beigezogen, führt das in aller Regel zu deutlich höheren Mieten. Umso wichtiger ist, dass der Berliner Mietspiegel 2024 auf einer breiten Datenbasis beruht, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, als qualifiziert gilt und somit rechtssicher und gerichtsfest ist.

Die Angebotsmieten von heute sind die Mietspiegelwerte von morgen

Sorge bereitet dem BMV der Ausblick auf die künftigen Mietspiegel. Der derzeitige extreme Anstieg der Angebotsmieten wird die Werte im nächsten Mietspiegel unweigerlich in die Höhe treiben. „Daher wäre es so wichtig für Berlin gewesen, wenn der Bundesjustizminister sich an den Koalitionsvertrag der Ampel gehalten und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten auf 11 Prozent abgesenkt hätte“, bedauert Wibke Werner. Nach wie vor gehen auch gesetzeswidrig hohe Mieten in die Mietspiegelberechnung ein. Nicht selten werden Mieten vereinbart, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, von den Mietenden aber aus Unkenntnis oder Furcht vor Unannehmlichkeiten akzeptiert werden. Mietervereinsgeschäftsführerin Werner: „Hier werden die Mietspiegel-Ersteller künftig gefragt sein, wie sie diese gesetzeswidrigen Mieten aus den Daten herausfiltern.“

Jens Sethmann

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Der Mietspiegel: Ein Kind der 70er Jahre

Mietspiegel gibt es seit Mitte der 1970er Jahre. Mit dem Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1972 und dem Miethöhegesetz von 1974 wurden Mieterhöhungen auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ begrenzt. Um diesen Wert festzustellen, haben westdeutsche Städte im Jahr 1975 die ersten Mietspiegel erstellt.

West-Berlin bekam erst 1987 einen Mietspiegel. Für Altbauten galt bis dahin noch die nach dem Krieg eingeführte Mietpreisbindung. Neubauwohnungen waren in Berlin ganz überwiegend im Sozialen Wohnungsbau errichtet worden und hatten deshalb staatlich begrenzte Mieten.

In Ost-Berlin und der ehemaligen DDR wurden ab 1990 die Mieten mit Überleitungsvorschriften stufenweise an das Vergleichsmietensystem herangeführt. Der erste Mietspiegel für die Berliner Ost-Bezirke erschien 1997. Im Jahr 2000 kam der erste Gesamt-Berliner Mietspiegel heraus, der allerdings noch getrennte Tabellen für die Ost- und die West-Bezirke hatte. Seit dem Berliner Mietspiegel von 2005 wird nicht mehr nach Ost und West unterschieden – mit Ausnahme der Wohnungen, die zwischen 1973 und 1990 gebaut wurden. Sie weichen heute noch in ihrer Mietenstruktur voneinander ab.

Der Mietspiegel 2021 sollte eigentlich keine große Bedeutung haben, weil Berlin zwischenzeitlich den Mietendeckel eingeführt hatte. Er wurde damals auf Grundlage der Steigerungsquote der allgemeinen Lebenshaltungskosten hochgerechnet. Nachdem der Mietendeckel geplatzt war, wurde der Mietspiegel wieder so wichtig wie eh und je.

js

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So nutzen Sie den Mietspiegel

Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2024 ist das Maß aller Dinge bei Streitigkeiten um die Miethöhe und gibt sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen Rechtssicherheit bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel gilt für die 1,411 Millionen preisfreien Wohnungen in Berlin, also nicht im Sozialen Wohnungsbau und in anderen mietpreisgebundenen Wohnungen, aber auch nicht für Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, nicht in Reihenhäusern und ebenfalls nicht für Wohnungen ohne Innentoilette.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Wert, bis zu dem die Miete in einem laufenden Mietverhältnis erhöht werden kann. Mit Hilfe des Berliner Mietspiegels muss man sie für die konkrete Wohnung berechnen. Um herauszufinden, welche der drei Tabellen die zutreffende ist, ermittelt man zunächst, ob sich das Haus in einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage befindet. Die Wohnlagenkarte des Mietspiegels gibt dafür einen groben Überblick, die genaue Einordnung der Wohnadresse sollte man dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels entnehmen.

Um dann die richtige Zeile zu finden, muss man das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, und ihre Quadratmeterzahl wissen. In jeder Zeile sind ein Mittelwert sowie ein Unter- und Oberwert angegeben. Wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mittelwert in Richtung Unter- oder Oberwert abweicht, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Hier kommt die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zum Einsatz: In einer Checkliste werden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale in den fünf Kategorien Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld gegeneinander abgewogen. Für Wohnungen, die keine Sammelheizung oder kein Bad haben, gibt es einen Mietabzug von 0,45 Euro pro Quadratmeter. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.

Vermieter:innen dürfen Mieterhöhungen zwar auch mit einem Sachverständigengutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen begründen. Allerdings müssen sie auch dann immer auf die entsprechenden Werte des Berliner Mietspiegels hinweisen.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen unterliegt noch weiteren Bedingungen. Die letzte Mieterhöhung muss mehr als ein Jahr zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent erhöht werden. Verlangt der Vermieter mehr als erlaubt, muss der Mieter der Mieterhöhung nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen oder kann sogar das Erhöhungsverlangen ganz zurückweisen. Die Rechtsberater des Berliner Mietervereins wissen, was in solchen Fällen zu tun ist.

Bedeutung hat der Mietspiegel nicht nur bei Mieterhöhungen, sondern auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Wenn eine verlangte Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist das ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse, sofern keine der zahlreichen Ausnahmen vorliegt. Wenn die Miete überhöht ist, kann man nach Vertragsunterzeichnung den Verstoß rügen, die Miete auf das zulässige Maß senken und gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Es kann sich also lohnen, den Mietspiegel zu Rate zu ziehen.

js

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Keine Tabelle diesmal?

Der neue Mietspiegel 2024 hat sich gegenüber seinen Vorgängern in Darstellung und Inhalten geändert. Da die Tabellen und Verzeichnisse viele Seiten Platz in Anspruch nehmen und es für die Berechnung der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausreicht, nur einzelne Teile des Mietspiegels zur Verfügung zu haben, verzichtet das MieterMagazin auf einen unvollständigen Abdruck.

Hartmut Lindenberg
30.05.2024