Heizung und Warmwasserbereitung mittels einer solarthermischen Anlage ist eine saubere, ökologische und auf Dauer auch wirtschaftliche Sache. Doch beschränkte sich bis Ende der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts die Sonnennutzung in erster Linie auf den Neubau oder die Sanierung von Einfamilienhäusern, denn es gab keine technisch ausgereiften Angebote für den Geschosswohnungsbau. Das hat sich geändert. Wohnungsunternehmen setzen sowohl bei Neubau wie Bestandssanierung auf Solarthermie und auch so mancher Einzelbesitzer eines Mehrfamilienaltbaus beglückt seine Mieter mit der umweltfreundlichen Technik. Angesichts stetig steigender Kosten bei fossilen Brennstoffen ist es wohl nur eine Frage der Zeit, bis Solartechnik konventionelle Anlagen auch wirtschaftlich eingeholt hat. Umweltpolitisch und finanziell stehen die Mieter dann auf der Sonnenseite.
Ein Haus in Burgdorf im schweizerischen Emmental zeigt, was möglich ist: Dort wurde im vergangenen September das erste Mehrfamilienhaus eingeweiht, das zu 100 Prozent mit Solarenergie versorgt wird. 276 Quadratmeter Kollektorfläche auf dem Dach wandeln die Sonnenstrahlung in warmes Wasser um, das ein 205.000 Liter fassender Behälter speichert und die Bewohner von acht Mietwohnungen zwischen 82 und 123 Quadratmetern Fläche sowohl mit warmem Brauchwasser versorgt als auch mit Heizungswärme. Ein vertikales System von Wärmetauschern im Speicher und die Auslegung der Heizung als Niedertemperaturfußbodenheizung sorgen dafür, dass jede Differenz zwischen Kollektor- und Speichertemperatur genutzt werden kann. Holzisolierfenster mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 0,5, eine 22 Zentimeter dicke Außendämmung an der ansonsten konventionellen Bauweise aus Kalkstein sowie eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung garantieren zusätzlich, dass der Wärmebedarf reduziert wird. Bereits Anfang Dezember wurde deutlich, dass die Anlage komfortabel ausgelegt ist und im Speicher noch genügend Wärme für den restlichen Winter verfügbar sein würde. Die Botschaft, die das eidgenössische Projekt vermittelt: Vollständig solare Wärmeerzeugung ist auch im Mehrfamilienhaus möglich.
Hohe Wachstumsraten bei der Nutzung solarer Energie zur Warmwassergewinnung werden auch aus deutschen Mehrfamilienhäusern vermeldet. Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), rechnete vor, dass die installierte Kollektorfläche bei seinen Mitgliedsunternehmen zwischen 2002 und 2005 um 55 Prozent auf 36.000 Quadratmeter angestiegen ist. Inzwischen liege sie bei 47.000 Quadratmetern. Neben der Verfügbarkeit entsprechender Technik für den Mehrfamilienhausbereich haben auch Investitionsförderungsmaßnahmen von Bund und Ländern sowie günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Auftrieb gesorgt.
Solarthermie ergänzt den konventionellen Kessel
Da die Sonnenausbeute in mitteleuropäischen Breitengraden im Winter begrenzt ist, werden – anders als im Schweizer Beispiel, das als Pilot- und Musterprojekt einen Sonderfall darstellt – solarthermische Anlagen in der Regel nur ergänzend zu einem mit konventionellen Brennstoffen versorgten Kessel betrieben. Unterstützt wird hauptsächlich die Warmwasserbereitung, da hierfür nicht die üblicherweise hohen Temperaturen des Heizungswasserkreislaufes erforderlich sind. Solare Wärme kann aber auch Einsatz im Heizbetrieb finden, etwa bei der Kaltwasservorwärmung oder wenn Wetter und Jahreszeit niedrigere Vorlauftemperaturen zulassen.
In der Regel orientiert man sich bei der Dimensionierung solarthermischer Anlagen am geringeren Warmwasserverbrauch im Sommer. Dieser liegt nach neueren Untersuchungen bei deutlich unter 50 Litern pro Person und Tag, gelegentlich sogar unter 15 Litern. Nach Erfahrungen der GdW-Unternehmen ist eine Größenordnung von einem Quadratmeter Kollektorfläche pro Wohneinheit völlig ausreichend, um solare Energie zu nutzen. Größer ausgelegte Anlagen würden zu Stillstandzeiten im Sommer führen und das Kosten-Effizienz-Verhältnis verschlechtern.
Auf eine solartechnische Anlage dieser Dimensionierung setzte bei einer anstehenden Gebäudesanierung im Jahr 2001 auch das landeseigene Berliner Wohnungsunternehmen Degewo. Bei einem Gebäudekomplex im Wohngebiet Brunnenviertel, das neben 137 Wohnungen auch eine Kirche umfasst, wurden im Rahmen einer energetischen Sanierung 165 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert. Zusammen mit einem notwendigen Heizkesselaustausch und einer Dachinstandsetzung erbrachte diese Maßnahme 38 Prozent Primärenergieeinsparung – auf die 137 Wohnungen bezogen ein Minderverbrauch von 57.000 Liter Heizöl pro Jahr.
Was im Brunnenviertel begann, hat die Degewo seitdem auch in ihrem übrigen Wohnungsbestand fortgesetzt. „Wir haben heute bereits 19 solarthermische Großanlagen in Betrieb“, sagt Degewo-Vorstand Frank Bielka. Noch in diesem Jahr würden sieben weitere solarthermische Großanlagen gebaut und das Brunnenviertel mit seinen dann 14 Anlagen zum Solarzentrum Berlins. Die insgesamt 930 Quadratmeter große Kollektorfläche beliefert dann insgesamt 851 Wohneinheiten mit Energie.
Eine solare Sanierung im Zusammenhang mit Instandhaltungsmaßnahmen müsse zum Ziel haben, die Warmmiete trotz Modernisierungsumlage stabil zu halten, so Bielka. Angesichts steigender Brennstoffkosten rechnen sich Solaranlagen in fast jedem Fall langfristig. Zwar stieg die Kaltmiete durch die Umlage der Modernisierungskosten um 14 bis 20 Cent pro Quadratmeter. Gleichzeitig sparen die Mieter durch die gesamten Sanierungsmaßnahmen jedoch 15 bis 30 Cent pro Quadratmeter bei den Betriebskosten ein. Warmmietenneutralität sei in der Regel schon ab dem ersten Jahr gegeben. Ähnlich sieht nach Bielkas Aussage die Bilanz für den übrigen solar sanierten Degewo-Bestand aus: „Wir senken in der Regel die warmen Betriebskosten um circa 20 bis 35 Prozent und außerdem die Kohlendioxydemission um circa 60 Prozent.“
Wichtig bei einer Sanierung sei es, einen wirklichen Solarfachmann einzubinden, sagt Volker Ries, Projektleiter der Degewo. Er müsse sich mit der neuesten Technik auskennen, über das nötige Know-how für Planung und Durchführung sowie über Kontakte zu Solarbranche und Kreditunternehmen verfügen. „Ohne diese Voraussetzungen steht man am Ende ohne Nerven und ohne wirtschaftlich arbeitende Solaranlage da.“ Das Unternehmen hat sich für die technische Lösung der „Solaren Energie Zentrale“ (SEZ) entschieden. Die SEZ kombiniert Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung in einer zentralen Energieanlage, man braucht also nicht eine Solar- und eine weitere mit Erdgas oder Heizöl betriebene Anlage. Priorität hat dabei die Nutzung der verfügbaren Sonnenenergie. Solare Überschüsse werden in den angeschlossenen Pufferspeichern gelagert.
Die SEZ ist standardisiert und deshalb leicht zu installieren und zu handhaben. Das macht sie auch für Ingrid Vogler zu einer effizienten und praktikablen Lösung im Geschosswohnungsbau. Sie kümmert sich beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sowie beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) um Energiefragen. Die Standardisierung sei gerade vor dem Hintergrund wichtig, dass solarthermische Anlagen für große Mehrfamilienhäuser erst seit Ende der 1990er Jahre verstärkt genutzt würden, da hier lange Zeit technisch ausgereifte Möglichkeiten fehlten.
Einsparung höher als die Umlage?
Auch die Charlottenburger Baugenossenschaft setzt auf Solarthermie und nutzt als Technik die SEZ. 2006 und 2007 sanierte sie den Meller Bogen, einen Sozialen Wohnungsbau aus den 1970er Jahren in Berlin-Reinickendorf. Zur Unterstützung von Warmwasserversorgung und Heizung wurden auf den Dachflächen sechs thermische Solaranlagen installiert, die jeweils über eine SEZ geregelt werden. Zusammen mit einer besseren Dämmung und einer modernen Gasheizung konnte der Kohlendioxidausstoß um 65 Prozent und der Energiebedarf um 42 Prozent reduziert werden. Dadurch sanken auch die Energiekosten für die Mieter: Zwar liege noch keine Abrechnung vor, doch alle Prognosen sprächen dafür, dass die Einsparung höher sei als die Modernisierungsumlage, so Rudolf Orlob, Technischer Vorstand der Baugenossenschaft.
Angesichts steigender Betriebskosten und als Beitrag zur Senkung des Kohlendioxidausstoßes entschied sich auch die Wohnungsbaugenossenschaft Märkische Scholle dazu, ihren Wohnungsbestand in Berlin-Reinickendorf mit solarthermischen Anlagen auszustatten. Gleichzeitig wurden die haustechnischen Anlagen in den Wohnungen und Kellern umfassend erneuert und die Elektrodurchlauferhitzer entfernt. „Das waren die Voraussetzungen für einen sinnvollen Einsatz von Sonnenenergie“, sagt Vorstandsmitglied Jochen Icken. Innerhalb von zwei Jahren wurden auf 14 Gebäuden rund 570 Quadratmeter Sonnenkollektoren installiert. Sie versorgen 498 Wohnungen.
Die Gebäude des zweiten Bauabschnittes am Büdnerring und der Raschdorffstraße wurden mit einer SEZ ausgerüstet, die Heizkesselanlagen erneuert. „Nicht nur durch den Ertrag aus der Sonnenenergie, sondern auch durch die effizientere Steuerung der Heizungsanlage mit der Regeltechnik der SEZ konnte der Gesamtenergieverbrauch für die Heizungs- und Warmwasserversorgung bei diesen sieben Gebäuden um 30 Prozent gesenkt werden“, so Icken. Davon profitieren die Mieter doppelt: „Da unsere Genossenschaftsmitglieder durch die Strangsanierung schon erheblichen Belastungen durch Lärm, Schmutz und Einschränkungen ausgesetzt waren, haben wir auf eine Mieterhöhung verzichtet.“
Durch die zentrale Warmwasserbereitung sparen die Mieter außerdem einiges an Stromkosten. Die Umstellung auf Sonnenenergie kommt bei den Mietern der Märkischen Scholle gut an. Bedauerlich sei nur, so Icken, dass die Gasag die Gaspreise inzwischen so weit erhöht habe, dass der eigentliche positive Effekt bei der Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter nicht deutlich genug zu spüren ist.
Auch die „Stadt und Land Wohnbauten-Gesellschaft“, eine der großen unter den kommunalen Wohnungsgesellschaften, stellt immer mehr auf Sonne um. Sie betreibt derzeit elf Solaranlagen mit einer Kollektorfläche von insgesamt 1500 Quadratmetern zur Warmwasserbereitung.
Solarthermie im Altbau
Wie im Großen, so im Kleinen: Auch Christian Kortenkamp, Eigentümer eines Gründerzeitaltbaus im Berliner Stadtteil Kreuzberg, setzte bei einer anstehenden Sanierung im Jahr 2004 auf die solarthermische Karte (MieterMagazin 10/07, Seite 20: „… und es rechnet sich doch“). Das letztmalig Anfang der 80er Jahre im letzten Jahrhundert erneuerte Haus mit zehn Wohnungen in der Oppelner Straße wurde wärmegedämmt und mit neuer Heiztechnik ausgestattet. Den alten 93-Kilowattkessel ersetzte ein moderner 35-Kilowatt-Gasbrennwertkessel. Auf dem Dach installierte Kortenkamp 32 Quadratmeter Sonnenkollektoren, die für Warmwasser in Dusche und Küche sorgen und den Brennstoffverbrauch des Kessels reduzieren. Mit seinen Mietern traf er eine freiwillige Vereinbarung, die auf eine durchschnittliche Warmmietenerhöhung von 30 Euro für alle vorgenommenen energiesparenden Maßnahmen hinausläuft. Da die solarthermische Wasserbereitung die früher genutzten stromfressenden Durchlauferhitzer überflüssig machte, sparen die Mieter neben Heiz- auch Stromkosten – unterm Strich sind die Ausgaben konstant geblieben.
Dass man auch einen denkmalgeschützten Altbau energetisch umrüsten kann, hat das Wohnungsunternehmen Gewobag an einem Gebäudekomplex in der Kreuzberger Fidicinstraße, Ecke Kloedenstraße gezeigt. Im Zuge einer umfassenden Sanierung wurde die Warmwasserbereitung durch eine Solaranlage mit 40 Quadratmetern Kollektorfläche ergänzt. Sie erzeugt zusammen mit einem Gasbrennwertkessel mehr als 30 Prozent des jährlichen Bedarfs an Warmwasser. Die gewonnene Wärmeenergie wird in Wasserspeichern zwischengelagert und ihnen je nach Bedarf wieder entzogen. Durch die gesamte Sanierung reduzierte sich der Kohlendioxidausstoß um mehr als 33 Prozent. Da die Mieter vorher Ofenheizung hatten, sei ein direkter Vergleich der warmen Betriebskosten vor und nach der Sanierung nicht möglich, so ein Sprecher der Gewobag. Man könne aber davon ausgehen, dass sie um etwa 50 Prozent gesunken sind. Die Umlage auf die Mieter liegt mit monatlich 90 Cent pro Quadratmeter etwas unterhalb den üblichen elf Prozent, da das Ge-bäude im Rahmen des Programms „Soziale Stadterneuerung“ mit Zuschüssen und Darlehen des Landes saniert wurde.
Riesiges Potenzial vorhanden
In Berlin stehen rund 140.000 Mehrfamilienhäuser und große Mietwohnungsgebäude. „Doch nur auf circa 450 von ihnen sind solarthermische Anlagen über 20 Quadratmeter Kollektorfläche installiert“, weiß Kerstin Kallmann, Bereichsleiterin bei der Berliner Energieagentur. Es gibt also noch einiges zu tun. Die Mehrzahl der Mieter wünscht sich eine solarthermische Anlage auf dem Dach, wie der Bund der Energieverbraucher in einer Befragung herausgefunden hat. „Leider haben Mieter in der Regel nicht die Möglichkeit zu entscheiden, welches Heizungssystem in ihrer Wohnung genutzt wird“, beklagt Johannes Lackmann, Präsident des Bundesverbandes Erneuerbare Energie (BEE).
Erneuerbare Energien ohne Alternative
Aus Sicht des Berliner Mietervereins (BMV) gibt es zum Ausbau erneuerbarer Energien bei der Warmwasserbereitung und der Beheizung von Wohnungen keine Alternative. „Langfristig werden die Mieter bei steigenden Energiepreisen auch wirtschaftlich vom Einbau solarthermischer Anlagen profitieren“, sagt Reiner Wild, stellvertretender Hauptgeschäftführer des BMV. Der Berliner Mieterverein unterstützt allerdings vor allem die Maßnahmen, die für den Mieter warmmietenneutral sind.
„Für uns zählt, was der Mieter am Ende zu bezahlen hat“, betont auch Norbert Eisenschmid, Justiziar des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Wird eine moderne und wirtschaftlich arbeitende Solaranlage installiert und zugleich die Heizkesselanlage ausgetauscht, führt das zu einer echten Energieeinsparung auch beim Verbraucher.“ Dann sei eine Solaranlage eine sinnvolle Investition.
Allerdings müsse auch die finanzielle Förderung der Solarenergie beim Mieter ankommen, fordert Eisenschmid. Das sei bislang nicht immer der Fall, da Vermieter nicht verpflichtet seien, sie in Anspruch zu nehmen. „Hier müssen Instrumente geschaffen werden, die die Wirtschaftlichkeit auch dann beim Mieter sicherstellen, wenn der Vermieter keine Förderung in Anspruch nimmt.“
Udo Hildenstab / Kristina Simons
Vermieter, die eine solarthermische Anlage installieren oder erweitern, können Fördermittel aus dem Marktanreizprogramm des Bundesumweltministeriums beantragen. 105 Euro pro Quadratmeter gibt es zum Beispiel für Solaranlagen zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung bis 40 Quadratmeter Kollektorfläche, für besonders innovative Solaranlagen sogar 210 Euro pro Quadratmeter.
Für größere solarthermische Anlagen über 40 Quadratmeter Kollektorfläche gibt es zinsgünstige Darlehen und bis zu 30 Prozent der förderfähigen Nettoinvestitionskosten als Tilgungszuschuss. Neu sind seit diesem Jahr zusätzliche Bonusprogramme etwa für den Austausch eines alten Heizkessels.
Im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms der KfW-Förderbank gibt es Mittel für eine umfassende Sanierung, im Rahmen des Programms „Wohnraum modernisieren“ für einzelne Maßnahmen.
Die Gasag und die Berliner Energieagentur unterstützen mit ihrer Kampagne „Erdgas + Solar XXL“ die Installation großer thermischer Solaranlagen, wenn sie mit einem erdgasbetriebenen Heizkessel kombiniert wird. Maximal gibt es 5000 Euro pro Solaranlage.
ks
Der Paragraf 559 BGB regelt, dass der Vermieter nach einer Modernisierung oder einer Energieeinsparung „die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“ kann. Von diesen Kosten abgezogen werden müssen allerdings erhaltene Fördergelder für die Investitionsmaßnahme.
Bislang ist keine Rechtsprechung dazu bekannt, dass mit dem Einbau von solarthermischen Anlagen eine zu duldende Energieeinsparung vorliegt. Solange dies nicht der Fall ist, bleibt auch eine mögliche Mieterhöhung umstritten. Unklar ist nämlich, ob allein die Einsparung von Primärenergie, wie es beim Einbau einer solarthermischen Anlage der Fall ist, schon eine Energieeinsparung im Sinne des Gesetzes darstellt. Unterstellt man dies, dann trifft den Mieter eine Duldungspflicht im Rahmen des Paragrafen 554 Absätze 2 ff. des BGB. Danach sind Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser nicht zu verhindern. Der Mieter kann allenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch ma-chen. Andererseits verlangt eine solche Modernisierung vom Vermieter eine Ankündigung der beabsichtigten Maßnahmen drei Monate vor Beginn sowie Angaben über die Dauer der Arbeiten und die damit verbundene Mieterhöhung. Da der Aufwand für die Modernisierung mit der Elf-Prozent-Umlage abgegolten ist und Brennstoffkosten bei einer solarthermischen Anlage nicht anfallen, können solche auch nicht – etwa in Form eines „ortsüblichen Wärmepreises“ – vom Vermieter als Betriebskosten geltend gemacht werden. Als Nebenkosten ansetzbar sind allerdings Kosten für Bedienung, Unterhalt und Wartung der Solaranlage. Hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Warmwasserkosten wird sich der Vermieter der vorhandenen Zähler bedienen, denn die solarerwärmte Brauchwasserversorgung ist in der Regel mit dem konventionellen System der Warmwasserbereitung gekoppelt.
uh
MieterMagazin 7+8/08
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10.07.2013
