Verglichen mit dem neuen Mietspiegel ist die Entwicklung bei den Nebenkosten weniger dramatisch. Die meisten Betriebskosten sind stabil geblieben oder sogar minimal gesunken, lediglich bei Heizung und Warmwasser gab es einen deutlichen Anstieg. Das belegt die Betriebskostenübersicht, die kürzlich von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veröffentlicht wurde.
Der Betriebskostenspiegel, der seit 2005 alle zwei Jahre als Anhang des Berliner Mietspiegels erscheint, ist zwar nicht rechtsverbindlich. Dennoch bietet er einen guten Überblick über die üblicherweise in Berlin anfallenden kalten und warmen Nebenkosten im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand. Er basiert auf den Daten von rund 1600 Wohngebäuden beziehungsweise Wirtschaftseinheiten.
Wie schon beim letzten Mal hat die überwiegende Anzahl der Vermieter mit der Begründung „Empfehlung des BBU“ die Teilnahme verweigert. Beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) lehnt man den Betriebskostenspiegel grundsätzlich als nicht repräsentativ ab. „Aus unserer Sicht ist es positiv, wenn Mieter Vergleichsmöglichkeiten haben, aber beim BBU fürchtet man offenbar zu viel Transparenz und sieht den Betriebskostenspiegel als Kampfinstrument der Mieter“, kommentiert Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.
Im Schnitt zahlen Berlins Mieterhaushalte 2,48 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich für die Nebenkosten, das sind 15 Cent mehr als noch vor zwei Jahren. Davon entfallen 1,44 Euro auf die kalten und 1,04 Euro pro Quadratmeter auf die warmen Nebenkosten. Etwas teurer sind Hauswart und Gebäudereinigung geworden, die Kosten für Straßenreinigung, Grundsteuer, Müllbeseitigung und den Schornsteinfeger sind dagegen leicht gesunken. Anders sieht es bei den warmen Betriebskosten aus. Für Heizung und Warmwasser sind 20 Cent mehr aufzubringen als beim letzten Betriebskostenspiegel. Interessant ist ein Vergleich nach Energieträgern: In Wohnungen mit Gasversorgung heizt man mittlerweile am teuersten – durchschnittlich 1,28 Euro sind hier für Heizung und Warmwasser zu zahlen. Am günstigsten mit 0,80 Euro ist die Fernwärme, beim Öl schlagen die Wärmekosten mit 0,93 Euro zu Buche.
Die Höhe der Betriebskosten hängt von vielen Faktoren ab. Wo es beispielsweise keinen Aufzug oder keinen Hauswart gibt, können natürlich auch keine entsprechenden Kosten entstehen. Eine große Rolle spielt die vernünftige Bewirtschaftung durch den Vermieter, aber auch Mieter haben durch Mülltrennung und einen sparsamen Umgang mit Wasser einen Einfluss. Der Betriebskostenspiegel weist für jede Kostenart einen Durchschnittswert sowie einen oberen und unteren Wert einer Spanne auf, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt.
Grundsteuer
Bei Altbauten bis 1949 bewegt sich die Höhe meist im unteren Spannenbereich. Bei neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden dagegen Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Die letzte Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer in Berlin fand am 1. Januar 2007 statt.
Wasserversorgung und Entwässerung
Hier ist eine große Schwankungsbreite festzustellen. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Zum 1. April 2010 sanken die Mengenpreise für Trink- und Schmutzwasser leicht, gleichzeitig wurden die Grundpreise für Wasserzähler und der Tarif für Niederschlagswasser erhöht. Im Ergebnis ist für Haushalte, die in den für Berlin typischen größeren Mietshäusern wohnen, mit einer leichten Entlastung zu rechnen.
Aufzug
Die Höhe der Kosten ist abhängig von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden: eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern mit bis zu fünf Geschossen.
Straßenreinigung
Hier gibt es eine sehr geringe Schwankungsbreite, wobei diese Position aufgrund ihrer Höhe ohnehin nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten hat. Zum 1. Januar 2011 wurden die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 1,9 Prozent angehoben. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2010 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.
Müllbeseitigung
Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Leicht überdurchschnittliche Kosten hatten Wohnhäuser mit neun und mehr Geschossen. Zum 1. Januar 2011 stiegen die Standardentgelte für die grauen Hausmüllbehälter. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2010 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.
Hauswart
Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt.
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Überdurchschnittliche Kosten wurden bei neueren Wohngebäuden ab 1984 ermittelt.
Schneebeseitigung
Diese Kosten hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Die Änderungen zum Winterdienst im Straßenreinigungsgesetz vom November 2010 werden voraussichtlich zu höheren Kosten führen, die sich frühestens in den Abrechnungen für das Jahr 2010 niederschlagen werden.
Gartenpflege
Die Schwankungsbreite ist hier relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus beziehungsweise zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen und Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.
Beleuchtung (Allgemeinstrom)
Diese Kosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab 1965 zu beobachten.
Schornsteinreinigung
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie unsanierten Gebäuden ermittelt. Grund: Hier gibt es noch Ofenheizungen.
Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab.
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss
Durchschnittlich niedrigere Kosten wurden bei Gebäuden mit sechs und mehr Geschossen ermittelt.
Sonstige kalte Betriebskosten
Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.
Heizung
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Die Preise für Heizöl haben sich im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr erheblich erhöht. Diese Erhöhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2010 niederschlagen. Einen derartigen Preisauftrieb gab es bei Fernwärme und Gas im Jahr 2010 nicht.
Warmwasser
Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen.
Sonstige warme Betriebskosten
Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige warme Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.
Birgit Leiß
MieterMagazin 7+8/11
Die Hausmeisterkosten sind unterschiedlich, weil auch der Umfang ihrer Tätigkeiten differiert
Foto: Christian Muhrbeck
Der Berliner Mietspiegel kann heruntergeladen werden unter
www.stadtentwicklung.berlin.de
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Die praktische Bedeutung des Betriebskostenspiegels
Der Betriebskostenspiegel ist – anders als der Mietspiegel – nicht bindend für Vermieter. Das heißt, Mieter können nicht unter Berufung auf überdurchschnittliche Werte Nachzahlungen verweigern oder Senkungen fordern.
Trotzdem ist er ein wichtiges Instrument für eine erste Überprüfung der Betriebskostenabrechnung. Deutliche Überschreitungen sollten stutzig machen. In einem solchen Fall sollte man zur Rechtsberatung gehen.
Ein Rechenbeispiel: Laut Betriebskostenabrechnung wurde im Abrechnungsjahr 63 Euro für die Gartenpflege berechnet, die Wohnung ist 75 Quadratmeter groß. Daraus ergibt sich: 63 Euro geteilt durch 12 Monate geteilt durch 75 Quadratmeter = 0,07 Euro pro Quadratmeter monatlich.
bl
26.10.2017
