10 Mieterfragen zu Versicherungen und Haftung -
Wer haftet wofür, wer zahlt für was?

Versicherungen kommen für viele Schäden auf, die am Haus und in der Wohnung entstehen und durch Vermieter oder Mieter verschuldet werden. Doch welche Art von Versicherung für welche Schäden aufkommt und wer im Fall des Falles haftet, ist häufig ziemlich kompliziert.

Das MieterMagazin hat zehn typische Fragen und Antworten zusammengestellt, die über das Thema aufklären.

 

1. Welche Versicherungen können in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden?

Wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart, erlaubt § 2 Ziffer 13 Betriebskostenverordnung die Umlage einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dient (BGH vom 13.10.2010 – XII ZR 129/ 09).

Nicht umlegen kann der Vermieter Kosten für Versicherungen, die sein persönliches Risiko abdecken.

2. Müssen in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Versicherungsarten aufgeschlüsselt werden?

Nein. Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ oder „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ abrechnen (BGH vom 16.9.2009 – VIII ZR 346/08).

3. Was wird durch welche Versicherung versichert?

Die Sachversicherung/Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm entstehen. Die Elementarschadenversicherung versichert Schäden, die in Folge von Naturereignissen auftreten, also Überschwemmung, Hochwasser, Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen und Vulkanausbruch.

Haftpflichtversicherungen schützen vor finanziellen Folgen, die durch die Verpflichtung zum Schadensersatz eintreten können. Mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung sichert sich der Vermieter gegen Schäden ab, die Dritte erleiden, beispielsweise bei Stürzen auf Schnee und Glatteis aufgrund unterlassener Streu- und Räumpflichten.

Die Versicherung des Öltanks versichert Schäden an ölverseuchten Böden und verunreinigtem Grundwasser, wenn diese auf einen schadhaften Öltank zurückzuführen sind.

Die Glasversicherung bietet Versicherungsschutz gegen Glasbruch von mit dem Wohnhaus fest verbundenen Außen- und Innenscheiben.

4. Wann verstößt die Umlage von Versicherungskosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (BGH vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06). Demnach kann der Abschluss einer Terrorversicherung gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen, wenn ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich ist (BGH vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09).

Ein Verstoß mag auch vorliegen, wenn der Versicherungsschutz einer Wohngebäudeversicherung über das übliche Maß hinausgeht. Es verstößt ebenso gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn wegen unterlassener Wartung oder Instandsetzung höhere Versicherungsprämien entstehen. Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Mieter darlegen.

5. Kann der Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer Versicherung verpflichtet werden?

Nein, der Mieter kann nicht durch eine vorgedruckte Formularklausel im Mietvertrag zum Abschluss einer Versicherung verpflichtet werden. Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Eine andere Frage ist, ob der Abschluss einer Hausrat- und einer Haftpflichtversicherung für den Mieter nicht aus anderen Erwägungen heraus sinnvoll ist.

6. Was versichert eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung?

Mit der Hausratversicherung werden Schäden an Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen eines Haushalts versichert, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Einbruchsdiebstahl, Raub oder Vandalismus entstanden sind.

Die Privathaftpflichtversicherung versichert Schäden, die der Mieter an fremdem Eigentum herbeiführt.

Beide Versicherungen müssen vom Mieter auf eigene Kosten abgeschlossen werden.

7. Was versteht man unter „Obliegenheiten des Versicherungsnehmers“?

Die Versicherung kann ihre Eintrittspflicht verweigern, wenn der Versicherungsnehmer sogenannte Obliegenheiten nicht eingehalten hat. Das sind Verhaltensregeln, die dem Versicherungsnehmer vorgeschrieben werden, also Handlungs- oder Unterlassungspflichten. So muss im Schadensfall unverzüglich eine Schadensanzeige gegenüber der Versicherung erfolgen. Die Schadensanzeige muss schriftlich sein. Einbruchsdiebstähle müssen außerdem unverzüglich bei der Polizei angezeigt werden. Die einzelnen Obliegenheiten finden sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der jeweiligen Versicherungen.

8. Was passiert, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat?

Hier muss sowohl zwischen den einzelnen Versicherungen als auch zwischen dem Verschuldensgrad des Mieters unterschieden werden.

Die Hausratversicherung des Mieters tritt nicht ein, wenn der Schaden durch den Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden ist (§ 61 VVG).

Die Haftpflichtversicherung des Mieters tritt nicht ein, wenn der Schaden durch den Mieter vorsätzlich herbeigeführt worden ist (§ 152 VVG). Im Gegensatz zur Hausratversicherung sind hier also Schäden durch grob fahrlässiges Verhalten abgedeckt.

Sind Schäden des Vermieters durch eine Versicherung (beispielsweise die Gebäudeversicherung) abgedeckt, die der Mieter im Rahmen der Nebenkosten anteilig bezahlt, haftet er nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit (BGH vom 13.9. 2006 – IV ZR 378/02). Grob fahrlässig handelt der Definition nach, wer „die verkehrserforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maß verletzt“.

Beispiel: Ein Mieter befestigt den Zuleitungsschlauch einer Waschmaschine ohne zwischengeschaltete Aquastoppvorrichtung mit einer Schlauchschelle an einem Wasserhahn und lässt diesen danach durchgängig geöffnet, ohne jemals zu prüfen, ob der Schlauch noch fest sitzt. Kommt es daraufhin zu einem Wasserschaden, weil der Schlauch nach sechs Jahren vom Hahnzapfen abrutscht, liegt eine grobe Fahrlässigkeit vor (LG Oldenburg vom 5.4.2004 – 3 U 6/04).

9. Welche Konsequenzen hat eine Doppelversicherung?

Ist das gleiche Risiko sowohl durch eine Wohngebäudeversicherung des Vermieters als auch durch eine private Haftpflichtversicherung des Mieters versichert, stellt sich im Fall des Schadenseintritts die Frage, wer für den Schaden aufkommt. Nach den Grundsätzen der Doppelversicherung kann dem Gebäudeversicherer des Vermieters gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zustehen (BGH vom 13.9.2006 – IV ZR 273/05). Dieser Ausgleichsanspruch setzt aber voraus, dass die Haftpflichtversicherung des Mieters eintrittspflichtig ist, also der Mieter gegenüber dem Vermieter für den Schadenseintritt haftet.

10. Was ist eine Mietkautionsversicherung?

Seit 2009 bieten Versicherungsunternehmen Mietkautionsversicherungen an. Kann der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine geforderte Kaution nicht aufbringen, hat er die Möglichkeit, bei einem Versicherungsunternehmen eine solche Versicherung abzuschließen. Für Schäden an der Wohnung zu Ende des Mietverhältnisses haftet dann das Versicherungsunternehmen als Bürge und reguliert gegenüber dem Vermieter die Schäden. Allerdings holt sich die Versicherung den Betrag vom Mieter zurück. Durch dieses Vorgehen werden Einwendungen gegen die Forderungen des Vermieters erschwert. Darüber hinaus fallen im Gegensatz zu der herkömmlichen Anlage einer Kaution für den Mieter keine Zinseinkünfte an. Daher rät der Berliner Mieterverein vor dem Abschluss einer Mietkautionsversicherung ab.

Wibke Werner

MieterMagazin 7+8/12

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Fotos: Christian Muhrbeck