Berliner Betriebskostenübersicht 2015 -
Kalt erwischt von den kalten Betriebskosten

Um fast zehn Prozent sind die Betriebskosten in Berliner Mietwohnungen in einem Zweijahreszeitraum angestiegen. Das zeigt die Berliner Betriebskostenübersicht 2015, die im Mai zusammen mit dem Mietspiegel veröffentlicht wurde. Während Heizung und Warmwasser nahezu gleich teuer blieben, machten die kalten Betriebskosten einen großen Preissprung.

2,77 Euro pro Quadratmeter zahlen Berliner Mieterhaushalte im Durchschnitt an monatlichen Betriebskosten. In der Betriebskostenübersicht von 2013 waren es noch 2,52 Euro. Diese Zunahme um 9,9 Prozent ist deutlich höher als der Anstieg der Durchschnittsnettomiete des Berliner Mietspiegels (plus 5,4 Prozent).

Anders als in den vorangegangenen Jahren waren nicht die warmen Betriebskosten, also die Aufwendungen für Heizung und Warmwasser, die Preistreiber, sondern die übrigen Betriebskosten – von der Grundsteuer über die Wasserversorgung, Müllabfuhr und Straßenreinigung bis zur Treppenhausbeleuchtung. Für diese kalten Betriebskosten müssen Berliner Mieter im Schnitt 1,69 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Dass sind 26 Cent oder 18,2 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind hingegen minimal zurückgegangen: von 1,09 auf 1,08 Euro.

Unter den kalten Betriebskostenarten haben sich fast alle einzelnen Posten verteuert. Am größten ist der Kostenanstieg bei der Grundsteuer, den Versicherungen, dem Antennen- und Kabelanschluss und der Hausbeleuchtung. Die verschärften Anforderungen an den Winterdienst haben indessen die Kosten für die Schneebeseitigung nicht so stark verteuert wie befürchtet. Auch der lange und kalte Winter 2012/13 wirkte sich nur wenig kostensteigernd aus.

Müllbeseitigung noch teurer

Bei der Müllbeseitigung sind künftig Mehrausgaben zu erwarten. In der Betriebskostenübersicht sind die zum 1. Januar 2015 wirksamen Tariferhöhungen der Entsorgungsunternehmen um durchschnittlich 3,2 Prozent noch nicht berücksichtigt. Gleiches gilt für die Straßenreinigung: Die Berliner Stadtreinigung hat die Gebühren zum 1. Januar 2015 um durchschnittlich 2,1 Prozent erhöht.

Bei der Wasserversorgung und Entwässerung gilt das Gleiche mit umgekehrtem Vorzeichen: Die erzwungenen Preissenkungen bei den Wasserbetrieben sind in die aktuelle Betriebskostenübersicht noch nicht eingeflossen. Anfang 2014 wurden die Trinkwasserpreise um 15 Prozent reduziert, zum 1. Januar 2015 wurde die Schmutzwasserentsorgung 6,4 Prozent und die Regenentwässerung 4,3 Prozent günstiger.

Der leichte Rückgang der warmen Betriebskosten ist vor allem auf den zwischen 2011 und 2013 gesunkenen Fernwärmepreis zurückzuführen. Der seither um etwa 8,5 Prozent zurückgegangene Heizölpreis könnte sich auf das Abrechnungsjahr 2014 auswirken. Bei anderen Energieträgern wurden keine fallenden Preise verzeichnet.

 

In der Betriebskostenübersicht sind neben dem Mittelwert für jeden Posten auch der Ober- und Unterwert einer Vier-Fünftel-Spanne angegeben. Das teuerste und das billigste Zehntel bleibt dabei unberücksichtigt. Die Kosten bewegen sich teilweise in einer großen Spannweite, besonders bei Heizung und Wasser, wo der individuelle Verbrauch ein entscheidender Faktor ist. Bei den Heizkosten erstreckt sich die Spanne von 0,37 Euro bis 1,39 Euro pro Quadratmeter, beim Warmwasser zwischen 0,12 Euro und 0,51 Euro. Nicht nur das Verbrauchsverhalten, sondern auch der Zustand des Gebäudes hat einen großen Einfluss auf die Heizkosten. In umfassend sanierten Häusern zahlen die Mieter im Schnitt 0,74 Euro pro Quadratmeter für die Heizung, in unsanierten Wohnungen hingegen 0,90 Euro. Auch die Größe des Gebäudes wirkt sich aus: In kleineren Häusern mit bis zu fünf Geschossen betragen die Heizkosten im Mittel 0,89 Euro pro Quadratmeter, in Hochhäusern mit neun oder mehr Geschossen 0,72 Euro. Teurer ist es zudem, wenn die Heizungsanlage von einem externen Dienstleister betrieben wird. Wo ein solches Contracting vorliegt, zahlen Mieter für Heizung und Warmwasser zusammen durchschnittlich 1,24 Euro pro Quadratmeter. Wird die Anlage herkömmlich vom Vermieter betrieben, werden dafür im Schnitt 1,07 Euro fällig. Das Contracting verteuert die Wärmelieferung also um 15,9 Prozent.

Auch bei anderen Positionen kommt es auf die Umstände an. So sind in Hochhäusern die Kosten für den Aufzug günstiger, weil sie auf mehr Mietparteien umgelegt werden als in niedrigeren Häusern. Auch die Kosten für eine Gemeinschaftsantennenanlage oder einen Kabelanschluss sind bei großen Einheiten günstiger. Die Hausbeleuchtung kostet hingegen bei Hochhäusern deutlich mehr.

Gebäudegröße spielt eine wichtige Rolle

Vergleichsweise wenig Einfluss hat das Alter eines Gebäudes. Lediglich die Schornsteinreinigung ist bei Häusern, die vor 1964 errichtet wurden, merklich teurer als in jüngeren Gebäuden.

Groß ist auch die Spannweite der Hausmeisterkosten: zwischen 0,06 und 0,36 Euro pro Quadratmeter. Das hängt stark davon ab, mit welchen Aufgaben der Hauswart betraut ist. Wenn er beispielsweise auch das Treppenhaus sauber macht, den Rasen mäht und den Schnee vom Gehweg schippt, sind zwar die Kosten für den Hausmeister hoch, aber Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst tauchen dafür nicht in der Betriebskostenabrechnung auf. Es fallen auch nicht immer alle Betriebskostenarten an. Wo es keinen zu pflegenden Garten, keine vom Vermieter gestellte Antennenanlage oder keinen Aufzug gibt, entfallen diese Posten selbstverständlich. Grundsätzlich steht im Mietvertrag, welche Betriebskosten wie abgerechnet werden.

Jens Sethmann

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Transparenz für die „zweite Miete“

Die Betriebskostenübersicht erscheint seit 2005 alle zwei Jahre als Anlage zum Berliner Mietspiegel, der nur Aussagen zur Nettokaltmiete macht. Die Übersicht ist nicht Teil des Mietspiegels und damit nicht rechtsverbindlich. Sie zeigt an, wie viel in Berlin üblicherweise für die einzelnen Betriebskostenarten gezahlt wird und bringt Transparenz in die Zusammensetzung der sogenannten „zweiten Miete“. Mieter können ihre eigene Betriebskostenabrechnung mit dem Zahlenwerk vergleichen. Deutlichen Abweichungen sollte man auf den Grund gehen – zum Beispiel indem man beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsbelege nimmt und die Rechtsberatung aufsucht. Die Betriebskostenübersicht 2015 beruht auf Abrechnungen von mehr als 2000 Wohngebäuden über das Jahr 2013. Beim Vergleich mit aktuellen Nebenkostenabrechnungen muss man deshalb bedenken, dass sich die Preise zwischenzeitlich geändert haben könnten.

js

Hartmut Lindenberg
25.10.2017