Wohnungsbesichtigung -
Wenn der Vermieter mehr als dreimal klingelt …

Grundsätzlich gilt: Vermieter:innen dürfen eine Wohnung nur aus berechtigtem Interesse betreten. Denn durch eine Vermietung übergeben sie ihr Hausrecht in die Hände der dort Wohnenden. Es gilt Artikel 13 des Grundgesetzes, und dort heißt es: „Die Wohnung ist unverletzlich.“

Wird eine Wohnung mieterseitig gekündigt oder soll sie vermieterseits verkauft werden, besteht ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung. Allerdings müssen Mieter:innen nicht tolerieren, dass ständig Interessierte durch ihre vier Wände geschleust werden. Besichtigungen sind nur zu „ortsüblichen Zeiten“, also werktags und unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten, zulässig. Das Landgericht Frankfurt am Main hat geurteilt, dass Mieter:innen monatlich drei Besichtigungen mit einer Dauer von 30 bis 45 Minuten zwischen 19 und 20 Uhr zumutbar sind (Az.: 2/17 S 194/01). Bei einem Verkauf gilt: Käuferabschreckung ist unzulässig, sachliches Informieren der Käufer:innen aber erlaubt. Deutlich zu machen, dass man seine Rechte kennt und auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung zu bleiben gedenkt, ist ebenso rechtens, wie auf – tatsächlich vorhandene – Mängel der Räumlichkeiten hinzuweisen.

Aussagen zum Wohnungszustand müssen sachlich sein

Ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung kann auch bestehen, wenn Modernisierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen und die Wohnung dazu vorab begutachtet oder vermessen werden muss. Gleiches gilt, wenn ein Mangel an der Wohnung untersucht wird, der behoben werden soll. Und schließlich: Kommt Vermieter:innen zu Ohren, dass ein Vertragsbruch vorliegt, also beispielsweise die Wohnung gewerblich anstatt privat genutzt oder widerrechtlich untervermietet wird, kann ebenfalls eine Besichtigung eingefordert werden. Auch eine routinemäßige Überprüfung des Zustands der Wohnung alle zwei Jahre ist erlaubt – das hat das Landgericht Berlin entschieden (Az.: 67 S 254/03). Eine Klausel im Mietvertrag, die Vermieter:innen ein allgemeines Recht zum Betreten der Mietsache einräumt, ist laut Bundesgerichtshof aber unzulässig (VIII ZR 289/13).

Kurzfristige Termine nur bei Gefahr in Verzug

Besichtigungen bedürfen einer schriftlichen Ankündigung mit einem Vorlauf von vierzehn Tagen. Der oder die Vermieter:in darf Personen mitbringen, die für die Besichtigung notwendig sind – etwa Handwerker oder die Maklerin – muss diese aber mit ankündigen. Alternativ kann er dafür eine unterschriebene Originalvollmacht ausstellen. Passt einem als Mieter:in der genannte Termin nicht, kann man ihn unter Nennung von zwei oder drei Alternativterminen zurückweisen. Kurzfristige Termine sind nur möglich, wenn Gefahr im Verzug ist, etwa bei einem Wasserschaden. Mieter:innen haben außerdem das Recht, dass Besichtigungen nur in ihrer Anwesenheit stattfinden. Ist das nicht möglich, können sie eine Vertretung beauftragen. Bei unangekündigten Überraschungsbesuchen: darauf verweisen, dass es gerade nicht passt, auf Anmeldung beharren – und dann die Türe schließen.

Wichtig: Leichtfertig sollte man kein Besichtigungsersuchen ablehnen. Denn eine unberechtigte Verweigerung kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags nach sich ziehen – so hat der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 221/09).

Katharina Buri

Auch im Studierendenwohnheim nur mit Ankündigung

Betreten Hausmeister unangekündigt abgeschlossene Zimmer oder Wohnungen im Studierendenwohnheim, um etwa Reparaturarbeiten vorzunehmen, handeln sie widerrechtlich. Weder das Hausrecht noch die Tatsache, dass vorher angeklopft wurde, machen diese Praxis zulässig – Anklopfen zählt nicht als Ankündigung. Selbst entsprechende Klauseln im Mietvertrag, die es erlauben, Räume ohne vorherige Ankündigung zu betreten, sind nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Studierenden muss auf jeden Fall die Möglichkeit eingeräumt werden, sich auf den Besuch einzustellen. Welche Ankündigungsfrist als angemessen gilt, hängt vom Umfang der auszuführenden Maßnahmen ab.

kb

Hartmut Lindenberg
27.06.2024