Zusammen mit dem Berliner Mietspiegel 2009 hat der Berliner Senat die Betriebskostenübersicht des Jahres 2007 präsentiert. Gegenüber 2005 sind alle Betriebskosten erheblich angestiegen. Bei den Wärmekosten fällt dies wegen der hohen absoluten Kosten besonders ins Gewicht.
Das Forschungsinstitut Gewos wertete im Rahmen der Mietspiegelerhebung 2009 die Betriebskostenabrechnungen für 2007 von mehr als 2000 Wohngebäuden aus. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle mit den einzelnen Betriebskostenarten kann als Orientierung dienen, welche Beträge in Berlin in einer nicht preisgebundenen Mietwohnung abgerechnet wurden. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich.
Im Vergleich zur letzten Betriebskostenübersicht vor zwei Jahren, mit der die Betriebskosten des Jahres 2005 ausgewertet wurden, zeigt sich bei nahezu allen Betriebskostenarten ein deutlicher Anstieg. Nur die Mittelwerte für Hauswartskosten, Warmwasser und die Nebenkosten für Beheizung und Wassererwärmung sanken. Insbesondere bei den Heizkosten (plus 29 Prozent) und den Be- und Entwässerungskosten (plus 20 Prozent) ist der Anstieg besonders massiv. Aber auch die Erhöhung der Grundsteuer (plus 19 Prozent) sowie höhere Kosten für den Aufzug (plus 38 Prozent) und die Müllbeseitigung (plus 26 Prozent) tragen zu einer deutlich höheren Mietbelastung bei. Die durchschnittlichen „kalten“ Betriebskosten stiegen von 1,32 Euro pro Quadratmeter monatlich im Jahr 2005 auf 1,49 Euro im Jahr 2007. Die „warmen“ Betriebskosten lagen im Abrechnungsjahr 2007 bei 0,84. Für einige Betriebskostenarten (Schneebeseitigung, Schornsteinreinigung, sonstige „kalte“ Betriebskosten) verdoppelten sich die Kosten von 2007 auf 2005 sogar. Wegen des vergleichsweise geringen Anteils dieser Kosten bleibt das jedoch verkraftbar.
In der Tabelle auf der nächsten Seite wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert der Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen Unterwert, 10 Prozent über dem oberen Wert. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. Liegt dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung für einen späteren Zeitraum als dem Jahr 2007 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden.
Wie die eigenen Vergleichswerte berechnen?
Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenarten für die eigene Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden.
Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch zwölf Monate und die Wohnfläche in Quadratmetern für die konkrete Wohnung geteilt werden. Beispiel: Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 63 Euro für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern. Daraus ergibt sich: 63 Euro geteilt durch 12 Monate geteilt durch 75 Quadratmeter gleich 0,07 Euro pro Quadratmeter monatlich.
Achtung: Bei den Kosten für die Raumwärme wird in der Regel nur die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt.
Kein Schema vorgeschrieben
Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung ersichtlich.
Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in unserer Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.
Die Betriebskosten im Einzelnen
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Zu beachten ist, dass die in der Tabelle dargestellten Werte sich auf das Jahr 2007 beziehen. Zum 1. Januar 2007 wurde der Hebesatz für die Grundsteuer von 660 auf 810 erhöht, was eine lineare Erhöhung um 22,7 Prozent für das Abrechnungsjahr 2007 zur Folge hatte.
Wasserversorgung und -entwässerung
Die Kosten für die Wasserversorgung und -entwässerung weisen eine größere Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten der Bewohner ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für Gartenpflege kann eine Rolle spielen. In den Analysen konnte kein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden.
Nach dem Jahr 2007 vorgenommene Erhöhungen der Tarife für die Wasserversorgung und Entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Der Gesamttarif der Berliner Wasserbetriebe für Trink-, Schmutz- und Niederschlagswasser erhöhte sich zum 1. Januar 2008 um insgesamt 1,9 Prozent. Die zum 1. Juli 2007 eingeführten Grundpreise für Trink- und Schmutzwasser blieben 2008 unverändert. Zum 1. Januar 2009 sanken die Mengenpreise für Schmutz- und Trinkwasser leicht und gleichzeitig wurden Grundpreise für Wasserzähler erhöht. Im Ergebnis rechnen die Berliner Wasserbetriebe durch die Tarifänderung zum 1. Januar 2009 lediglich mit geringen Veränderungen der monatlich zu tragenden Kosten.
Aufzug
In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß.
Straßenreinigung
Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.
Nach dem Jahr 2007 vorgenommene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2009 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 3,6 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.
Müllbeseitigung
Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und Eigenschaften eines Wohngebäudes konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2007 vorgenommene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1.Januar 2009 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 3,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.
Hauswart
Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt.
Gebäudereinigung
Niedrigere Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die zwischen 1984 und 1990 erbauten Wohngebäude auf.
Schneebeseitigung
Die Kosten für die Schneebeseitigung haben aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.
Gartenpflege
Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus beziehungsweise zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen sowie deren Gestaltung und ihrer Pflege ab.
Beleuchtung (Allgemeinstrom)
Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren durchschnittlich bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit zwischen 1973 und 1983 zu beobachten.
Schornsteinreinigung
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten für die Schornsteinreinigung wurden bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1955 und ab 1991 sowie in Gebäuden mit bis zu fünf Geschossen ermittelt. Die Schornsteinfegergebühren haben sich zum 1. Januar 2008 um rund 1 Prozent erhöht.
Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Höhe der Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Unter dem Mittelwert liegende Kosten wurden bei Wohnobjekten bis 1949 sowie von 1984 bis 1990 ermittelt. Unsanierte Gebäude weisen höhere Kosten auf.
Gemeinschafts-Antennenanlage / Breitbandkabelanschluss
Etwas geringere Kosten wurden für die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohngebäude festgestellt.
Sonstige „kalte“ Betriebskosten
Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte ist nicht feststellbar.
Heizung
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Fernwärmeheizungen verursachten die geringsten Heizkosten. Bei Öl- und Gasheizungen waren nur geringe Unterschiede bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Die durchschnittlich ermittelten Heizkosten liegen bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit bis 1955 und 1965 bis 1972 oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2007 auftretende Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Insbesondere im Kalenderjahr 2008 gab es teilweise erhebliche Schwankungen der Energiepreise, die sich auch auf die Heizkostenabrechnungen 2008 auswirken.
Warmwasser
Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittwerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Besonders hohe Warmwasserkosten wurden bei unsanierten Wohnobjekten ermittelt.
Nach unterschiedlichen Energieträgern (Öl, Gas) beziehungsweise Versorgungsarten (Fernwärme) wurden folgende Durchschnittswerte ermittelt, wobei Daten für sonstige gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) nicht hinreichend gesammelt werden konnten:
Sonstige warme Betriebskosten
Hierunter sind vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.
Reiner Wild
MieterMagazin 9/09
Auch im neuen Betriebskostenspiegel schlagen sich die gestiegenen Energiekosten besonders kräftig nieder
Foto: Christian Muhrbeck
Den Berliner Betriebskostenspiegel
finden Sie im Internet unter
www.stadtentwicklung.berlin.de/
wohnen/betriebskosten/
26.10.2017
