Wohnraum ist in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten knapp geworden. Die Nachfrage ist groß. Die Mieten steigen rasant bei neuen und verzögert dann auch in bestehenden Mietverhältnissen. Viele Mieter spüren die Folgen der Marktengpässe. Das ist für den Bundestagswahlkampf von Bedeutung. Das MieterMagazin hat die Wahlprogramme der im Bundestag vertretenen Parteien für Sie durchforstet und hilft Ihnen bei der Bewertung aus Mietersicht. Im ersten Teil unserer Wahlanalyse beschäftigen wir uns mit dem Neubau und der Ausweitung des Angebots, im zweiten mit dem Erhalt preiswerten Wohnraums. Nach Auffassung des Berliner Mietervereins (BMV) ist das Mietrecht nicht für angespannte Marktsituationen gerüstet. Viele Mieter sind durch Modernisierungen und Eigentumsumwandlungen bedroht, auch „normale“ Mieterhöhungen führen oft zu einer kaum noch erträglichen Mietbelastung. Preiswerten Wohnraum erhalten und schaffen ist deshalb das Gebot der Stunde.
Neubau
Während das Wohnungsangebot in den meisten Großstädten in den letzten Jahren nur im geringen Umfang gewachsen ist, stieg die Nachfrage vor allem nach preiswertem Wohnraum an. Vorrangig entstehen derzeit Eigentumswohnungen und teure Mietwohnungen mit Quadratmeter-Preisen von 10 Euro nettokalt an aufwärts. Neuer Mietwohnraum im Sozialen Wohnungsbau ist zu einer Rarität geworden.
Durch die Föderalismusreform von 2006 ist der Wohnungsbau weitgehend zur Ländersache geworden. Großen Einfluss kann der Bundesgesetzgeber daher nicht ausrichten. Entsprechend dünn sind die Vorschläge der Parteien. Am weitesten trauen sich noch CDU/CSU und FDP vor. Sie wollen über die wieder eingeführte degressive Abschreibung den Wohnungsbau ankurbeln. Der Nachteil dieses Vorschlags liegt auf der Hand: Wertvolle Steuermittel werden als Wohnungsbauförderung mit der Gieskanne ausgeschüttet, ohne dass dadurch auch nur eine einzige preiswerte Wohnung entstehen würde. Hochpreisiger Wohnraum für Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen wird in den Großstädten aber hinreichend neu erstellt, warum also diese Investoren noch mit Abschreibungserleichterungen unterstützen? Diese Frage haben sich offenbar auch die Oppositionsparteien gestellt, denn sie haben keine steuerlichen Vergünstigungen und Abschreibungskunststücke in Aussicht gestellt. Was aber bieten sie an?
Als Ergebnis der Föderalismusreform unterstützt der Bund den Sozialen Wohnungsbau in den Ländern jährlich noch mit 518 Million Euro. Für Berlin sind dies beispielsweise 32 Millionen Euro pro Jahr, die bislang in die Schuldentilgung gingen und nicht für Baumaßnahmen verwendet wurden. Das aber soll zukünftig nicht mehr möglich sein. Die Opposition und auch die Regierungsparteien wünschen eine Zweckbindung der Fördermittel für Baumaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau und eine „Verstetigung“ der Fördermittel bis 2019. Zwar wollen alle Parteien, dass mehr Wohnraum errichtet wird, eine konkrete Anhebung der Bundesmittel wird merkwürdigerweise jedoch nicht vorgeschlagen. Vermutlich wollen sich CDU/CSU, SPD, GRÜNE und LINKE nicht mit ihren Parteikollegen in den Ländern anlegen. Da bundesweit in den Ballungsgebieten die soziale Wohnraumversorgung gefährdet ist, sollte der Bund jährlich 1 Milliarde Euro zur Verfügung stellen, fordert der Berliner Mieterverein. Die GRÜNEN wollen bei Neubauprojekten ein bestimmtes Kontingent an preiswerten Wohnungen sicherstellen. Wie dies bundesgesetzlich umgesetzt werden soll, bleibt aber unklar. Weitere Vorschläge auch von der SPD richten sich auf die Grundstücksvergabe öffentlicher Liegenschaften. Die GRÜNEN wollen das BIMA-Gesetz ändern und wie die LINKEN bundeseigene Grundstücke verstärkt auf Erbpachtbasis vergeben. Bei der LINKEN finden sich Reformvorschläge für die Wohnraumförderung, die aber nicht durch Haushaltsmittel unterlegt sind. Im umgekehrt proportionalen Verhältnis zum Getöse für den verstärkten Wohnungsneubau ist der wirkliche Einfluss des Bundes gering. Für die Stärkung der sozialen Wohnraumversorgung sind finanziell und strukturell die Länder und bei der Durchführung der Einzelmaßnahmen die Kommunen gefragt. Das sollte dem Wähler bewusst bleiben.
CDU/CSU
Die Rahmenbedingungen für mehr Wohnungsneubau sollen verbessert werden. Als gezielten Anreiz für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums soll die degressive Abschreibung, die in den ersten Jahren nach Baufertigstellung höhere Abschreibungssätze für die Bauherren vorsieht, wieder eingeführt werden. Die Förderung der selbstgenutzten Immobilie soll verstärkt werden. Die Union will den Sozialen Wohnungsbau und die Schaffung studentischen Wohnraums durch Um- und Neubau stärken, verlangt aber von den Ländern, dass diese die Fördermittel des Bundes zweckgebunden einsetzen.
SPD
Die SPD will, dass Neubau gefördert wird, da ohne eine deutliche Zunahme neuer Wohnungen alle Maßnahmen zur Mietpreisdämpfung ins Leere laufen würden. Das Ziel sei sowohl zukunfts- wie altersgerechter und zugleich bezahlbarer Wohnraum. Die Kompensationszahlungen an die Länder für die soziale Wohnraumförderung bis 2019 sollen verstetigt werden, also auf dem Niveau von heute bei 518 Mio. Euro jährlich bleiben. Die Länder sollen die Mittel zweckgebunden für Wohnungsneubau und -modernisierung einsetzen. Bei Grundstücksvergaben soll der Bund gute Konzepte für bezahlbaren Wohnraum und eine lebendige Stadt unterstützen.
Die GRÜNEN
Der Bund soll die Länder und Kommunen besser beim Sozialen Wohnungsbau und bei gezielten Ankäufen in innerstädtischen Lagen unterstützen. Die Kompensationsmittel des Bundes sollen bis 2019 weiterhin an die Bundesländer zweckgebunden gezahlt werden. Es soll geprüft werden, ob gesetzliche Regelungen für eine neue gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft sinnvoll sind. Bei städtebaulichen Planungen sollen Anwohner früher informiert und verbindlich beteiligt werden. Dafür
soll das Bau- und Planungsrecht geändert werden. Außerdem sollen Neubauprojekte an die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gekoppelt werden. Der gesetzliche Auftrag der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wird neu geregelt. Wenn Brachflächen, etwa alte Kasernengelände, verkauft werden, sollen nachhaltige und stadtpolitische Faktoren berücksichtigt werden. Das Erbbaurecht soll häufiger eingesetzt werden.
Die LINKE
Der Soziale Wohnungsbau soll wiederbelebt und neu ausgerichtet werden. Die Fördermittel dafür müssen dauerhaft erhöht und dürfen nicht am privaten Kapitalmarkt refinanziert werden. Privatinvestoren sollen zum anteiligen Bau von Sozialwohnungen verpflichten werden. Die Mietpreisbindung muss unbefristet sein. Die Länder sollen jährlich einen garantierten, vom Bedarf abhängigen Zuschuss für die Wohnraumförderung erhalten und diesen aus eigenen Mitteln aufstocken. Damit sollen leistungsfähige öffentlich-rechtliche Wohnungsbaufonds aufgebaut werden. Aus diesen Sondervermögen soll sozialer Wohnungsbau beziehungsweise Wohnraumförderung durch günstige, an strikte Bedingungen geknüpfte Baukredite und durch die Beteiligung der Fonds am Eigenkapital öffentlich-gemeinnütziger Wohnungsunternehmen gefördert werden. Grundstücke öffentlicher Eigentümer dürfen nur in Erbpacht und bevorzugt an dem Gemeinwohl verpflichtete Wohnungsunternehmen vergeben werden. Die LINKE will die Bürgerbeteiligung im Planungs- und Baurecht ausbauen. Auch Nachbarn und Betroffene, die nicht Eigentümer sind, sollen bei Bauanfragen und Planungen beteiligt werden und gegebenenfalls klagen können.
FDP
Wohneigentum ist nach Ansicht der FDP ein wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge und der beste Schutz vor steigenden Mieten. Die Förderung von Wohneigentum setze privates Kapital für den Wohnungsbau frei und ist ein wichtiger Baustein zur Minderung der Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten. Baumaßnahmen und Nachverdichtungen im innerstädtischen Bereich sollen ebenso erleichtert werden wie die Ausweisung von Bebauungsplänen zur Innenentwicklung. Die Wohnungsbauförderung des Bundes soll haushaltsneutral umgesteuert werden, um den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen stärker zu unterstützen. Die Bundeszuweisungen für den Sozialen Wohnungsbau an die Länder müssen zweckgebunden werden. Zur Verbesserung der Rahmenbedingungen im Mietwohnungsbau soll die degressive Abschreibung (AfA) wieder eingeführt werden. Die Energieeinsparverordnung ist auf einem technisch ambitionierten Stand zu halten.
Mietrecht und Wohnungsbestandspolitik
Bis auf die FDP wollen alle Parteien den Mieterschutz durch Anpassung des Mietrechts stärken. Allerdings fallen Umfang und Tiefe der Eingriffe höchst unterschiedlich aus. Einen breiten Konsens (allerdings ohne die FDP) gibt es nur bei der Einführung einer Kappungsgrenze bei Wiedervermietung, die ausdrücklich nicht für den Erstbezug neuer Wohngebäude gelten soll. Bei der CDU/CSU hat es damit sein Bewenden. Kein Wunder, schließlich hatte die Union zum 1. Mai diesen Jahres mit der FDP einige Mietrechtsverschlechterungen in Kraft treten lassen, zu denen sie weiter steht. FDP und CDU/CSU setzen nach wie vor auf die Förderung der selbstgenutzten Immobilie, obwohl sich seit Jahren mit dieser Politik der Eigentumsanteil von 25 Prozent (Berlin: 15 Prozent) in Ballungsgebieten und Großstädten nicht erhöht hat. Als sozial unausgewogen und antiquiert lehnt der Berliner Mieterverein die Förderung ab. Für den weitergehenden Schutz vor Mietpreistreiberei ist der Wähler auf die heutigen Oppositionsparteien verwiesen.
Die Begrenzung der Mieterhöhungen bei Modernisierung ist aus Mietersicht ein zentrales Thema. Die GRÜNEN wollen nur noch altersgerechte Wohnungsanpassung und energetische Sanierung umlagefähig machen. Die umlagefähige Mieterhöhung wollen sie auf 9 Prozent der Investitionskosten senken (wie im Übrigen auch die SPD), obwohl das Zinsniveau für Baukredite seit Jahren beharrlich unter 4 Prozent liegt. Die LINKE hält 5 Prozent für angemessen. Der vom Deutschen Mieterbund geforderten generellen Abschaffung der Umlage mochte aber bislang keine der Parteien folgen. Die Drosselung der „normalen“ Mieterhöhungen kann man halbwegs nachvollziehbar nur aus dem Wahlprogramm der LINKEN entnehmen. Bei SPD und GRÜNEN muss man dafür einen Blick in die in der letzten Legislatur gestellten und abgelehnten Anträge beziehungsweise Parteibeschlüsse werfen. Einig ist man sich insoweit, dass beim Mietspiegel auch ältere Mietänderungen oder Vertragsabschlüsse berücksichtigt werden sollen und die 15-Prozent-Kappungsgrenze auf vier statt auf drei Jahre bezogen wird, wie es auch der Berliner Mieterverein fordert. Bei den LINKEN soll sich die Kappung an der Inflationsrate orientieren. Wie dazu aber kommunale Höchstmieten auf Mietspiegelbasis passen, bleibt unverständlich. Das LINKEN-Wahlprogramm beinhaltet weitere Mieterschutzvorschläge, zum Beispiel Kappung der Miete bei 30 Prozent des Haushaltseinkommens. Merkwürdig ist allerdings, dass diese Maßnahmen oft als Forderungen tituliert werden, so als würde man ohnehin nicht annehmen, die Vorschläge als regierungstaugliche Umsetzungen vertreten zu müssen.
Zum Schutz vor Verdrängungen wollen GRÜNE und LINKE bundesgesetzliche Vorgaben im Baugesetzbuch anpassen. Während die GRÜNEN ihre Schwerpunkte bei der finanziellen und inhaltlichen Stärkung der Städtebauförderung und der energetischen Ertüchtigung des Wohnungsbestands zur Erreichung der Klimaziele sehen, setzt die SPD auf die Stärkung der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen, ohne jedoch konkrete Vorschläge zu benennen. Die Verbesserung des inzwischen vielfach durchlöcherten Kündigungsschutzes hat es im Übrigen einzig in das Wahlprogramm der LINKEN geschafft.
Beim Wohngeld treffen sich Opposition und CDU/CDU wieder. Eine Anpassung wird angestrebt ohne konkrete Zahlen, bei SPD und LINKEN mit Heizungszuschuss, bei den GRÜNEN mit Klimabonus. Nach Durchsicht der Wahlprogramme aber ist zumindest eines klar: Die Fortführung der jetzigen Regierungskoalition wäre aus Mietersicht die denkbar schlechteste Alternative.
CDU/CSU
Zur Sicherung bezahlbaren Wohnens will die CDU/CSU die Wiedervermietungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete kappen. Für Haushalte mit geringem Einkommen soll es mehr Belegungsrechte geben. Das Wohngeld soll auch in der Leistungshöhe der Mietenentwicklung angepasst werden. Die Förderung von Wohneigentum soll verstärkt auf den Wohnungsbestand fokussiert werden. Die Stadtumbauprogramme sollen zusammengeführt und inhaltlich aufgewertet werden. Das gemeinschaftliche Wohnen wird gestärkt. Zur Erreichung der Klimaschutzziele wird die Fortführung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms angestrebt, das Zuschüsse und verbilligte Kredite der KfW-Bank für Gebäudeeigentümer vorsieht. Zusätzliche Anreize sind über erhöhte steuerliche Förderungen der Gebäudesanierung geplant.
SPD
Die SPD will die Mietpreisspirale bremsen: durch Begrenzung des Mietenanstiegs bei bestehenden Mietverträgen und durch eine Obergrenze bei Wiedervermietungen von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Wohngeld soll als zielgenaues Instrument der sozialen Sicherung gestärkt und der Heizkostenzuschuss wieder eingeführt werden. Bei der energetischen Sanierung sollen neue, für Mieterinnen und Mieter bezahlbare und städtebaulich verträgliche Wege gefunden werden. Die Einschränkung von Mieterrechten durch die Mietrechtsreform vom Mai 2013 will die SPD rückgängig machen. Die kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen sollen gestärkt und der Genossenschaftsgedanke weiterentwickelt werden. Die Städtebauförderung soll wieder verlässlich finanziell ausgestattet und weiterentwickelt werden. Eine Erhöhung des Finanzierungsanteils des Bundes soll geprüft werden. Die Maklergebühren sind neu zu regeln. Künftig muss der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt.
Die GRÜNEN
Die mietrechtlichen Vorschläge beinhalten die Kappung der Neuvertragsmieten bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit Wohnungsmangel. In laufenden Verträgen soll der Mietanstieg durch die Drosselung der regelmäßigen Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Im Zuge von Modernisierungen wird die Mieterhöhung auf maximal 9 Prozent der Kosten pro Jahr gesenkt (bislang: 11 Prozent) und auf die energetische Sanierung sowie den altersgerechten Umbau beschränkt. Das Baugesetzbuch soll reformiert werden, so dass auch die Einführung von Mietobergrenzen und ein erweiterter Schutz vor den Nachteilen der Eigentumsumwandlung möglich wird.
Die GRÜNEN machen sich für einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 stark, bei einer sozial ausgewogenen Mieten- und Wohnungspolitik, die auf Warmmietenneutralität abzielt. Für neue Gebäude wird der Niedrigstenergiestandard vorgegeben. Die Sanierungsquote im Gebäudebestand soll auf 3 Prozent ansteigen. Das KfW-Gebäudesanierungsprogramm soll mit 2 Milliarden Euro jährlich ausgestattet werden. Zusätzlich soll ein Energiesparfonds in Höhe von jährlich 3 Milliarden Euro eingerichtet werden, mit dem besonders Maßnahmen in Stadtteilen mit vielen einkommensschwachen Haushalten gefördert werden. Soziale Härten sollen mit einem Klimazuschuss zum Wohngeld und einem Klimabonus bei den Kosten der Unterkunft aufgefangen werden. Die Mittel für die Städtebauförderung sollen mittelfristig erhöht, die des Europäischen Strukturfonds ab 2014 verstärkt für die ökologisch-soziale Stadtentwicklung eingesetzt werden. Die Maklergebühren sind vom Auftraggeber zu bezahlen.
Die LINKE
Die Mieten sollen gedeckelt werden. Es soll eine Pflicht zur Aufstellung von Mietspiegeln eingeführt werden. Die Kommunen sollen das Recht erhalten, auf der Grundlage dieser Mietspiegel Höchstmieten festzulegen. Die Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen soll ohne maßgebliche Wohnwertverbesserung grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleiches erhöht werden. Mieterhöhungen allein wegen Neuvermietung sollen unzulässig werden. Die mieterfeindlichen Regelungen der jüngsten Mietrechtsreform sollen zurückgenommen und ein neues Verbandsklagerecht für Mieterorganisationen geschaffen werden. Das Recht auf Eigenbedarfskündigungen soll eingeschränkt, der Kündigungsschutz für betroffene Mieterinnen und Mieter ausgebaut werden. Das Recht auf Wohnen ist im Grundgesetz zu verankern. Das Wohngeld soll auf die Bruttowarmmiete bezogen werden, die regionalen Wohngeldtabellen sollen angepasst werden. Heizkosten müssen wieder im Wohngeld enthalten sein.
Die Umlage für Sanierung und energetische Modernisierung soll von elf auf fünf Prozent reduziert und nach einer Frist von 20 Jahren zurückgenommen werden. Die energetische Gebäudesanierung soll öffentlich gefördert werden. Die entsprechende Bundesförderung ist bedarfsgerecht aufzustocken (5 Milliarden). Die Mieterinnen und Mieter dürfen nach den baulichen Eingriffen nicht mehr Miete zahlen müssen, als sie infolge dieser Maßnahmen einsparen (Warmmietenneutralität).
Die Kommunen sollen beim Aufbau wohnungswirtschaftlicher Eigenbetriebe unterstützt werden. Hierzu soll ein Rekommunalisierungsfonds als Bundesprogramm aufgelegt werden, damit die Gemeinden ehemals privatisierte Wohnungsbestände wieder zurückerwerben können. Das Genossenschaftsrecht soll mit dem Ziel der Demokratisierung geändert werden. Maklerprovisionen sind grundsätzlich vom Auftraggeber zu tragen.
FDP
Regulierende Eingriffe in den Wohnungsmarkt, wie Mietpreisdeckelungen und Sanierungsverbot, lehnt die FDP ab. Die energetische Gebäudesanierung nimmt bei der Umsetzung der Energiewende eine Schlüsselrolle ein. Deshalb soll die Sanierungsquote im Gebäudebestand durch Anreize deutlich angehoben werden. Das KfW-Gebäudesanierungsprogramm ist mindestens auf dem bisherigen Niveau fortzuführen. Als zweiter Förderweg soll die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung eingeführt werden. Die Förderprogramme für altersgerechtes Wohnen sollen auch die kostengünstigere Barrierearmut berücksichtigen. Die Stadtentwicklungsprogramme des Bundes sollen fortgeführt werden.
MieterMagazin 9/13
15.11.2013
