Scheinvermietung -
Woran illegale Tricks und Maschen zu erkennen sind

Der Wohnungsmarkt ist eng wie nie, der Wohnungsmangel treibt manche Suchende in die Verzweiflung. Das haben auch Geschäftemacher:innen und Kriminelle entdeckt – und nutzen die Not der Verzweifelten aus – mit altbekannten, aber auch immer professionelleren Maschen. Wer über einen langen Zeitraum auf der Suche nach einer Wohnung ist, zieht auch unübliche und riskante Angebote in Betracht. Wie relevant das Thema ist, zeigt etwa, dass beim Suchportal Immowelt rund 50 Mitarbeitende allein mit der Betrugsbekämpfung beschäftigt sind.

Mittlerweile nicht mehr wegzudenken bei der Wohnungssuche sind Online-Portale wie immobilienscout24.de, immowelt.de oder immonet.de. Dort findet sich das größte Angebot – und die stärkste Konkurrenz. Oft sind Anzeigen deswegen auch nur kurz online – Schnelligkeit ist für Wohnungssuchende Trumpf. Wer einen Suchauftrag mit den eigenen Kriterien einrichtet, ist im Vorteil, denn er wird direkt informiert, wenn eine passende Anzeige online geht. Dies ist – je nach Plattform – per Mail oder auch Push-Nachricht aufs Handy möglich und mit Zugang meist kostenlos. Es gibt jedoch auch kostenpflichtige Zusatzangebote wie etwa „MieterPlus“ von ImmoScout24. Einige der Versprechen laut Anbieter: Anfragen an Anbieter:innen landen immer oben in deren ImmoScout-Postfach und man erhält Zugriff auf „exklusive Anzeigen“. Dafür muss man je nach Laufzeit zwischen rund 13 und 30 Euro im Monat hinlegen.

Viele Wege haben sich bewährt

Eine kostengünstigere Möglichkeit ist, bei weniger bekannten Online-Vermittlern zu suchen. Auch über Kleinanzeigen-Portale kann man fündig werden, wobei dort meist Zwischen- oder Untermiet-Angebote dominieren. Gleiches gilt für WG-Such-Portale wie wg-gesucht.de, wo nicht nur Wohngemeinschaftszimmer inseriert sind. Auch Nachbarschaftsnetzwerke wie nebenan.de oder Facebook-Gruppen zur Wohnungssuche in Berlin können hilfreich sein – genauso wie Newsletter wie etwa WoLoHo. Auch eine Möglichkeit: Bei (Massen-)Besichtigungen den Vertreter oder die Vertreterin des Vermietenden ansprechen und bitten, mit dem jeweiligen Suchprofil in die hausinterne Datenbank aufgenommen zu werden. Einen Makler oder eine Maklerin mit der Suche zu beauftragen, ist ebenfalls möglich – aber teuer. Eine weitere Option (wenn auch oft mit längeren Wartezeiten verbunden) sind Anfragen an Wohnungsbaugesellschaften, -genossenschaften oder kirchliche Träger.

Ein Wohnungstausch lässt sich am einfachsten über eine Tauschbörse anbahnen – in Berlin sind das die beiden großen Plattformen wohnungsswap.de und tauschwohnung.com, für Mieter:innen landeseigener Wohnungsbaugesellschaften auch inberlinwohnen.de. Aber Achtung: Mietende haben keinen Anspruch auf Tausch, der Vermieter oder die Vermieterin muss entsprechenden Vorschlägen nicht zustimmen. Und: Die Zahl tatsächlicher Wohnungstausche ist immer noch gering, weil die allermeisten Menschen ihre Wohnfläche vergrößern wollen.

Reklameträger in eigener Sache

Ein bewährtes Mittel sind auch plakatierte Suchanzeigen mit Abreiß-Telefonnummern, zunehmend auch mit dem Versprechen auf eine satte Belohnung, wenn jemand bei der Vermittlung hilft. Allerdings: Das Plakatieren an Laternenmasten, Straßenschildern, Bauzäunen, Stromkästen etc. ist nicht erlaubt. Wer einen Zettel mit Reißzwecken oder Nägeln an einem Baum befestigt, begeht eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 9 BaumschutzVO von Berlin. Zwar ist die Stadt der „Zettelwirtschaft“ gegenüber tolerant – allein schon aus Personalmangel wird hier vor allem in den zentraleren Bezirken allenfalls verwarnt. Wer auf Nummer sicher gehen will, hängt sein Gesuch dennoch lieber an die Schwarzen Bretter in Supermärkten, Läden, Gemeindezentren, Unis oder Ämtern. Mitunter suchen ältere Privatvermieter:innen auch über Zeitungsanzeigen – hier kann es lohnenswert sein, entweder die Zeitungen zu durchforsten oder selbst eine Anzeige zu schalten. Und schließlich: Oft tut sich über „Vitamin B“ eine Tür auf. Wer seine Bekannten, Kolleg:innen und Freunde oder Freundinnen über seine Suche informiert, hat vielleicht Glück. Dabei können auch die sozialen Medien helfen, beispielsweise ein entsprechender WhatsApp-Status oder ein Facebook-Post. Auch die eigene Hausverwaltung zu kontaktieren, kann zum Erfolg führen.

Die Verzweiflung treibt Suchende mitunter auch zu unüblichen Maßnahmen – etwa Möbelpacker anzusprechen und auf deren Insiderwissen von leer gezogenen Wohnungen zu hoffen. Ganz Gewiefte schreiben: die eigenen Such-Parameter auf ein T-Shirt und radeln damit durch die Stadt. Oder sie entwerfen ein Plakat und stellen sich damit auf die Friedrichstraße. Der letztgenannte (Berliner) Fall, über den das Internet-Wirtschaftsportal Business Insider berichtete, war übrigens erfolgreich.

Sicherlich sind Suchen über Bekannte – „echte“ Menschen also – weniger anfällig für Betrug und Abzockerversuche als solche über das Internet. Der „Klassiker“, die am meisten verbreitete Betrugsmasche, ist der Vorkassebetrug. Diesen musste beispielsweise die junge Französin Céline erleben, die für einen zweimonatigen Sprachkurs nach Berlin kommen wollte. Bei der Online-Wohnungssuche stieß sie auf eine ansprechende Wohnung in Schöneberg. Der Kontakt mit dem Vermieter war nett und die Zusage kam schnell – gefolgt allerdings von einer Mail, in der Céline dazu aufgefordert wurde, Miete und Kaution vorab zu bezahlen, 850 Euro insgesamt. Die Begründung: Der Vermieter sei bei ihrer Ankunft schon im Ausland und brauche das Geld vorab, den Schlüssel erhielte sie dann in einem Café vor Ort. Zwar wurde die junge Frau misstrauisch, fand aber auch keine Alternative und bezahlte schließlich – wie gefordert per Western Union, einem Geldtransfer-Dienstleister. In Berlin angekommen, wusste man im vereinbarten Café nichts von einem Schlüssel, der vermeintliche Vermieter war nicht mehr erreichbar – und Céline musste feststellen, dass sie auf einen Betrüger hereingefallen war. Damit ist sie nicht allein, denn die Vorabzahlung von Miete oder Kaution ist eine Forderung, die sich fast immer als Betrug herausstellt. Oft wird behauptet, der Vermietende befinde sich im Ausland. Wird man misstrauisch, setzen die Kriminellen auf Druck: Es gebe jede Menge weitere Interessierte, man könne die Zusage auch zurücknehmen.

Die Jurist:innen des Berliner Mietervereins weisen darauf hin, dass die Forderung nach Vorauszahlung der Kaution unzulässig ist – und einen immer stutzig werden lassen sollte. Allerdings gehen die Betrüger:innen inzwischen sehr professionell vor. Nicht selten werden auf Websites Namen und Logos tatsächlich existierender Immobilienfirmen genutzt – ohne deren Wissen. In einem dem MieterMagazin bekannten Fall wurde widerrechtlich auch das Logo von Immowelt genutzt, um Seriosität zu suggerieren. Noch perfider wird die Masche, wenn Kriminelle (oft möblierte) Wohnungen tatsächlich temporär anmieten, diese also auch besichtigt werden können. Die Adresse stimmt, die Wohnung ist schön, der oder die vermeintliche Vermieter:in nett – warum sollte man misstrauisch werden? Doch auch hier hat man es auf eine Vorabzahlung abgesehen. Dabei kann die Wohnung beliebig oft „vermietet“ werden, ohne dass der oder die Eigentümer:in davon erfährt. In Hamburg wurden Medienberichten zufolge im vergangenen Jahr auf diese Weise 80 Betrugsfälle mit nur vier Wohnungen begangen.

Die Schlüssel holten sich die Interessent:innen aus einer Schlüsselbox und konnten sich so selbst durch die Wohnung führen. Es folgten Wohnungszusage, „Vertragsunterzeichnung“ und die Forderung nach der Kautionszahlung. Die Geprellten überwiesen schließlich bis zu 5000 Euro vorab. Auch ein „eigener“, zugesandter Schlüssel ist keine Garantie: „Wenn der Schlüssel per Nachnahme gesendet wird, bleiben Sie zumindest auf der Nachnahmegebühr sitzen. Außerdem ist nicht gesagt, dass der Schlüssel überhaupt ins Türschloss passt. Falls es die beworbene Immobilie überhaupt gibt…“, heißt es auf der Website der Verbraucherzentrale.

Vorauszahlungsforderungen sind unzulässig

Den Plattformen ist das Problem bekannt. So heißt es etwa seitens ImmoScout24 auf Nachfrage: „Wir sind sowohl mit hohem personellen als auch maschinellem Aufwand aktiv, um betrügerische Methoden auf unserem Marktplatz ImmoScout24 zu bekämpfen.“ Die Betrugsversuche bewegten sich über die letzten Jahre recht konstant im niedrigen Tausenderbereich, unterlägen allerdings „immer wieder saisonalen Schwankungen“. Etwa 70 Prozent der Betrugsfälle, so ImmoScout24 weiter, würde man bereits vor der Veröffentlichung erkennen. Dazu nutzen die Portale auch selbstlernende, also auf Künstlicher Intelligenz (KI) basierende Systeme. Wie häufig Nutzerinnen und Nutzer tatsächlich auf diversen Maschen hereinfallen, könne man nur schlecht abschätzen, da die Fälle nicht automatisch gemeldet würden.

Ebenfalls verbreitet: Suchende werden über kostenpflichtige Wohnungslisten geködert. Melden sie sich auf ein Inserat, erhalten sie die Antwort, die Nachfrage sei sehr groß, eine Vorauswahl daher notwendig. Um berücksichtigt werden zu können, sollen sie sich auf einer separaten Website gegen Geld registrieren. Eine andere Variante: Gegen Zahlung einer Vorabgebühr – oft um die 100 Euro, teilweise aber auch darüber – bekommen Suchende angeblich Zugriff auf exklusive Wohnungsangebote. Nach Zahlung der Gebühr stellt sich dann heraus, dass es sich in erster Linie um kostenlos auffindbare Inserate von Wohnungsplattformen und aus Zeitungen handelt. Ein Trick, der älter ist als das Internet: Bereits vor Jahrzehnten haben „Wohnraumvermittlungsvereine“ Suchende auf die gleiche Art geneppt, damals allerdings über Tageszeitungen. Dabei gilt: Vorab zu zahlende Provisionen oder „Abo-Gebühren“ verstoßen gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz.

Wer vorschnell seine Daten übermittelt, um an eine Wohnung zu kommen oder auch nur, um bei einer Besichtigung dabei zu sein, läuft zudem Gefahr, einem Identitätsdiebstahl aufzusitzen. Dabei werden die von Wohnungssuchenden übermittelten Kopien von Personalausweisen oder persönliche Daten missbraucht, um online einzukaufen oder Verträge auf Kosten der Opfer abzuschließen – mitunter auch für illegale Aktivitäten. Auch Phishing-Mails mit Anhängen, die geöffnet werden sollen, oder Links zu gefakten Immobilienportalen, auf denen Suchende ihre Zugangsdaten hinterlassen sollen, kommen zum Einsatz.

Bezahlen für die Wohnungsbesichtigung?

Nicht selten läuft der Betrug auch über Legitimationsverfahren wie Postident: Mietinteressent:innen wird beispielsweise mitgeteilt, nach negativen Erfahrungen mit Bewerber:innen wolle man sichergehen – eine Identitätsfeststellung sei daher Voraussetzung für eine Wohnungsbesichtigung. Im Folgenden wird ein reales Postident-Verfahren durchgeführt. Aber anstatt zu einer Besichtigung einzuladen, wird ohne Wissen der Wohnungssuchenden ein Girokonto eröffnet, auf das die Betrüger:innen Zugriff haben.

Eine weitere kriminelle Masche im Geschäft mit der Wohnungsnot: kostenpflichtige Wohnungsbesichtigungen. Teilweise wird für Fake-Immobilien vorab kassiert. Doch selbst, wenn es sich um eine „echte“ Besichtigung handelt, ist diese Praxis rechtswidrig: Von Vermieter:innen beauftragte Makler:innen, die „Eintritt“ von Interessent:innen verlangen, verstoßen gegen das seit 2015 geltende Bestellerprinzip. Dass Vormieter:innen eine Ablöse für das bloße „Freimachen“ der Wohnung verlangen, ist ebenfalls rechtlich nicht zulässig. Den Berliner Mieterverein erreichte eine Zuschrift des Wohnungssuchenden K. (Name der Redaktion bekannt), der auf dubiose Vermittler:innen gestoßen war. Sie forderten einen Abstand von 18000 Euro für eine renovierungsbedürftige Wohnung. Auf den Vorschlag von K., dies schriftlich festzuhalten, kam ein klares Nein. Die tatsächlichen Eigentümer:innen wussten von all dem nichts.

Und schließlich: Wie sieht es mit (zu) hohen Ablösesummen für überlassene Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen aus? Wer die Aussicht auf eine Wohnung hat, wird nicht selten unter Druck gesetzt, hier tief in die Tasche zu greifen. Entscheidend bei Übernahme-Zahlungen ist der sogenannte Zeitwert, der sich aus Neupreis, Alter und dem Zustand eines Gegenstandes zusammensetzt. Ablösevereinbarungen, bei denen der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über diesem Wert liegt, sind unzulässig; der darüber liegende Betrag kann vom Käufer zurückgefordert werden. In der Realität dürfte dies im Einzelfall aber schwer nachzuweisen sein.

Zu schön, um wahr zu sein?

Die Not vor allem suchender Frauen ausnutzen wollen mitunter auch Männer, die Wohnraum gegen sexuelle Gefälligkeiten anbieten – und dies in der Anzeige mehr oder weniger klar darstellen. Sofern dies vorab offen kommuniziert wird, handelt es sich jedoch nicht um einen Straftatbestand.

Grundsätzlich gilt: Wenn etwas zu gut zu sein scheint, um wahr zu sein, ist es das vermutlich auch. Eine große, gut ausgestattete Wohnung in Toplage zum Spottpreis, für die man sofort eine Zusage erhält, sollte einen zumindest stutzig werden lassen. Ist der Mietpreis realistisch? Der örtliche Mietspiegel kann im Zweifel weiterhelfen. Seriöse Angebote enthalten zudem Angaben zu Warm- und Kaltmiete und den Energieausweis. Anzeigen sind immer gründlich zu prüfen: Schlecht übersetzte Anzeigentexte mit vielen Grammatik- und Rechtschreibfehlern und keine oder unvollständige Kontaktdaten sind Warnzeichen. Kontaktangaben sollten generell immer überprüft werden. Auch ausländische Kontaktadressen oder Bankdaten können ein Hinweis auf ein betrügerisches Angebot sein – müssen es aber natürlich nicht.
Ebenfalls Skepsis erwecken sollten extrem professionelle Bilder wie aus einem Katalog sowie Widersprüche zwischen Bild und Text. Im Zweifelsfall können Google-Suchen hilfreich sein: Ist der Anzeigentext kopiert, findet sich das Inserat auf anderen Portalen mit anderen Kontaktdaten?

Auch, ob die Bilder anderswo verwendet werden, kann überprüft werden – mittels umgekehrter Bildersuche. Allerdings nutzen Betrüger:innen neuerdings auch KI-generierte Bilder, wie eine aktuelle Warnung des niedersächsischen Landeskriminalamts zeigt.

Und schließlich: Vorkasse-Forderungen von Vermietenden (und denen, die behaupten, es zu sein) sind ein absolutes No-go!

Katharina Buri

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Was tun, wenn ich auf ein Fake-Angebot reingefallen bin?

Wer bei der Suche auf den großen Plattformen auf ein dubios erscheinendes Angebot stößt, kann über einen entsprechenden Button den Kundenservice einschalten, der das Angebot dann überprüft. Wer einem Fake-Angebot aufgesessen ist, dem empfiehlt die Verbraucherzentrale folgende Schritte: Ist bereits Geld an Kriminelle geflossen, sollte man zunächst die eigene Bank auffordern, die Zahlung rückgängig zu machen. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nur bei einer Lastschrift (acht Wochen lang). Dann sollte bei der Polizei Strafanzeige wegen Betrugs gestellt werden – was übrigens auch online möglich ist. Außerdem ist es wichtig, den Schwindel auch schnell dem betroffenen Immobilienportal zu melden, damit nicht noch mehr Suchende betrogen werden. Auch der Mieterverein berät in Betrugsfällen.

kb

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Wer sucht wie – und wen?

ImmoScout24 hat in den vergangenen Monaten einige Studien rund um das Thema Wohnungssuche durchgeführt. Demnach suchen die meisten Menschen aus persönlichen und familiären Gründen nach einer neuen Wohnung. Eine größere Wohnung suchen 28 Prozent, während nur 13,5 Prozent der Befragten sich verkleinern wollen. Die „meistgesuchte Wohnung“ in Berlin ist nach einer weiteren Untersuchung 49 Quadratmeter groß, verfügt über zwei Zimmer und kostet 426 Euro Kaltmiete. Für ein solches Angebot bewerben sich alleine über die Plattform dann im Durchschnitt 1760 Interessent:innen. Wer hat da überhaupt eine Chance? Bei einer Befragung von knapp 1500 Vermieter:innen durch das Portal gaben knapp zwei Drittel an, bevorzugt an Paare zu vermieten, gefolgt mit einigem Abstand von Singles und Familien. Deutlich schwerer haben es Alleinerziehende mit Kind, an die nur zehn Prozent der Befragten gerne vermieten. Ein geregeltes Einkommen spielt immer noch die mit Abstand größte Rolle bei der Auswahl. Abgesehen davon punktet vor allem der persönliche Eindruck. Kein Wunder, dass die Suche da oft lange dauert: Wie ImmoScout24 ebenfalls ermittelte, suchen jede und jeder Zweite deutschlandweit länger als ein Jahr nach einer neuen Wohnung – knapp 23 Prozent sogar mehr als zwei Jahre. Hauptgrund für die lange Suche: die hohen Mietpreise.

kb

Hartmut Lindenberg
28.08.2024