Ist eine Nettomiete von knapp 5,50 Euro pro Quadratmeter ausreichend, um im Bestand kostendeckend zu wirtschaften – ohne Abstriche an Mieterservice und Instandhaltung? Dass es geht, behauptet eine kürzlich vorgelegte Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung.
Unter die Lupe genommen wurde von der Linken-Stiftung die gemeinnützige Wohnungswirtschaft, die erklärtermaßen keinen Gewinn mit ihren Mieteinnahmen erzielen will. Das sind die sechs städtischen Wohnungsunternehmen, eine Auswahl von vier Berliner Genossenschaften sowie das kommunale Unternehmen Wiener Wohnen. Die Untersuchung, die in erster Linie die Geschäftsdaten der Unternehmen auswertet, ergibt: Eine Kaltmiete von 5,42 Euro deckt alle Kosten der Bewirtschaftung, wie Instandhaltung, Verwaltung und Personalausgaben. Der Neubau oder Ankauf eines Gebäudes wären damit allerdings nicht zu finanzieren, räumen die Autor:innen der Studie ein, zu denen der bekannte Berliner Sozialwissenschaftler Andrej Holm gehört. Dass die Mieten bei den Landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) sehr viel höher sind, liegt vor allem daran, dass die Finanzierung von Ankauf und Neubau über die Mieten refinanziert wird. Fast ein Drittel der Ausgaben pro Quadratmeter sind Zinsen und Aufwendungen. „Da zeigt sich, wieviel die Mieter:innen für die Ankauf- und Neubaustrategie des Senats draufzahlen“, kommentiert Ulrike Hamann-Onnertz, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins.
Foto: Christian Muhrbeck
Interessant sind auch die festgestellten Unterschiede bei den Kosten der Bewirtschaftung. Sie betragen bei den LWU insgesamt 9,14 Euro pro Quadratmeter (darunter 0,99 Euro Personalkosten), bei den Genossenschaften 8,67 Euro (1,10 Euro für Personal) und bei der Wiener Wohnen nur 7,01 Euro (1,52 Euro für Personal) „Bei den anderen gemeinwohlorientierten Unternehmen werden die Bestände besser instandgehalten und das Personal besser bezahlt – und trotzdem sind die Mieten günstiger“, so Hamann-Onnertz (siehe hierzu auch unsere Tabelle).
Neubau und energetische Sanierung könnten nicht allein aus den Mieteinnahmen finanziert werden, so die Schlussfolgerung der Studie. Das konterkariere den sozialen Auftrag der LWU. Neben einem Förderprogramm wird vorschlagen, den Neubau (wie bei der Wiener Wohnen) in eine Tochtergesellschaft auszulagern. „Eine Vergesellschaftung mit dem Ziel, die Wohnungen nach Kostenmiete zu bewirtschaften, könnte der Mietpreisspirale ein Ende setzen“, so das Fazit der Rosa-Luxemburg-Stiftung.
Birgit Leiß
28.08.2024
