Schon seit Jahren fordert der Berliner Mieterverein (BMV) einen Betriebskostenspiegel als Vergleichsmöglichkeit. In Regensburg und Leipzig hat sich ein solcher schon bewährt. Nach den letzten Abgeordnetenhauswahlen vereinbarten die Koalitionäre von SPD und PDS die Herausgabe eines ersten Berliner Betriebskostenspiegels. Um einerseits finanzielle Mittel einzusparen und andererseits einen empirisch abgesicherten Spiegel zu erhalten, wurde seine Herausgabe an die Erstellung des Mietspiegels geknüpft. Zeitgleich mit diesem – wenn auch weniger von der Öffentlichkeit beachtet – ist er nun erschienen.
Kräftigen Gegenwind erhielt der Senat von den Verbänden der Haus- und Grundeigentümer. Insbesondere der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) versuchte die Herausgabe des Betriebskostenspiegels zu torpedieren. Seine Erstellung durch GEWOS im Auftrage des Senats wurde als nicht repräsentativ abqualifiziert und ein eigenes „benchmarking“ dagegen gehalten. Hintergrund der Obstruktion: Ob Heizspiegel, Energiepass oder Betriebskostenspiegel – Vergleichsinstrumente in den Händen der Mieter werden von den Eigentümern und ihrer Lobby als Teufelszeug betrachtet, weil damit angeblich neuer Konfliktstoff in das Mietverhältnis getragen werde. Die Blockade des BBU ließ erst nach, als deutlich wurde, dass die GEWOS-Daten sich von den BBU-Daten nicht allzu sehr unterschieden.
Ziel der Berliner Betriebskostenübersicht 2003 ist es, mehr Transparenz bei den Nebenkosten zu schaffen. Deren Höhe hängt von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle mit den einzelnen Betriebskostenarten kann als Orientierung dienen, welche Beträge in Berlin in einer nicht preisgebundenen Mietwohnung üblich sind. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich.
Vergleich erfordert Umrechnung
Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2005 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben über 1000 Wohngebäude beziehungsweise Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte GEWOS-Institut hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2003 ausgewertet. In der folgenden Tabelle wurden für jede Betriebskostenart der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert der Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. Unplausible Werte wurden vorher getilgt.
Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2003 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden. Um einen Vergleich für die eigene Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden. Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch zwölf Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter für die konkrete Wohnung geteilt werden.
Beispiel: Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 63 Euro für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern. Daraus ergibt sich: 63 Euro geteilt durch 12 Monate geteilt durch 75 Quadratmeter = 0,07 Euro pro Quadratmeter monatlich.
Achtung: Bei den Kosten für die Raumwärme wird in der Regel nur die beheizte Wohnfläche zu Grunde gelegt.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 und älteren Neubauten von 1950 bis 1955 die Höhe der Grundsteuer eher im unterem Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1956 wurde eine deutliche Tendenz zum ausgewiesenen Spannenoberwert festgestellt.
Wasserversorgung und -entwässerung
Die Kosten für die Wasserversorgung und -entwässerung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserversorgung und -entwässerung um 0,06 Euro pro Quadratmeter monatlich niedriger, wenn ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.
Zum 1. Januar 2004 wurden die Tarife der Berliner Wasserbetriebe um durchschnittlich 15,2 Prozent und zum 1. Januar 2005 um weitere 5,4 Prozent erhöht.
Aufzug
In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß. Tendenziell war ein Zusammenhang zwischen der Anzahl der Geschosse und der Höhe der Kosten erkennbar. Wohngebäude mit bis zu acht Geschossen wiesen hauptsächlich Aufzugskosten im oberen Spannenbereich auf.
Straßenreinigung
Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat auf Grund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Zum 1. Januar 2005 sanken die Straßenreinigungsgebühren der Berliner Stadtreinigung (BSR) um rund 2 Prozent.
Müllbeseitigung
Zum ausgewiesenen Oberwert tendierende Kosten für die Müllbeseitigung waren vor allem im Altbaubestand bis 1949 anzutreffen. Insbesondere bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen lagen diese Kosten vorwiegend über dem ausgewiesenen Mittelwert.
Zum 1. Januar 2005 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 14,4 Prozent.
Hauswart
Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Höhere Hauswartskosten sind insbesondere bei zwischen 1919 und 1949 fertiggestellten Wohngebäuden ermittelt worden.
Gebäudereinigung
Hohe Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die Wohngebäude von 1965 bis 1972 auf. Hier lagen die Kosten meistens im oberen Spannenbereich. Tendenziell lagen die durchschnittlichen Kosten für die Gebäudereinigung bei Wohngebäuden mit mehr als neun Geschossen im oberen Spannenbereich und bei Wohnobjekten bis fünf Geschossen im unteren Spannenbereich.
Schneebeseitigung
Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten auf Grund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.
Gartenpflege
Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus beziehungsweise zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen und deren Gestaltung und Pflege ab. Tendenziell war ein Zusammenhang zwischen der Anzahl der Geschosse und der Höhe der Kosten erkennbar. Wohngebäude mit bis zu fünf Geschossen wiesen meist Kosten im oberen Spannenbereich auf, höhere Gebäude im unteren Spannenbereich.
Beleuchtung (Allgemeinstrom)
Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Im Altbaubereich und im Neubau bis 1964 bewegten sich diese eher im unteren Spannenbereich. Hohe Kosten, die sich um den ausgewiesenen Oberwert bewegen, fielen grundsätzlich bei Wohngebäuden von 1965 bis 1972 an. Auch bei der Baualtersklasse 1973 bis 1983 lagen die Beleuchtungskosten durchschnittlich noch leicht über dem ausgewiesenen Mittelwert.
Schornsteinreinigung
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten für die Schornsteinreinigung wiesen Altbauten bis 1949 auf, weil hier der Anteil der Wohnungen mit Ofenheizung am größten war. Auch bei den Wohngebäuden von 1956 bis 1972 waren diese Kosten hauptsächlich im oberen Spannenbereich anzutreffen. Bei Neubauten ab 1973 bewegten sich die Kosten eher zum ausgewiesenen Unterwert hin.
Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab und schwankt leicht um den ausgewiesenen Mittelwert.
Gemeinschafts-Antennenanlage/ Breitbandkabelanschluss
Diese Kosten schwankten um den ausgewiesenen Mittelwert nach Baualter der Gebäude. Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten vom Baualter war nicht feststellbar.
Sonstige „kalte“ Betriebskosten
Höhere sonstige „kalte Betriebskosten“ wurden vor allem bei Wohngebäuden bis 1918 abgerechnet. Hier lagen die Kosten meist beim ausgewiesenen Spannenoberwert.
Heizung
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen sind nicht erfasst.
Eine Differenzierung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Energieträgern und Art der Versorgung ist der Tabelle „Heizkosten im Vergleich“ zu entnehmen.
Zu beachten ist, dass auf Grund der Verteuerung der Energiepreise seit 2004 die Kosten für die folgenden Abrechnungsperioden stark ansteigen werden.
Erfolgt die Wärmeversorgung des Gebäudes auf Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung des Eigentümers mit einem eigenständigen gewerblichen Lieferanten (so genanntes Wärmecontracting), kann es zu Abweichungen von den ausgewiesenen Werten für die Heizkosten kommen. Einflussfaktoren sind hier die in der Regel mit einkalkulierten Investitionskosten für die Wärmeversorgungsanlage und der Unternehmergewinn.
Warmwasser
Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittwerte schwankten zwischen den verschiedenen Baualtersklassen.
Sonstige warme Betriebskosten
Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Sehr hohe sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas, bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen und bei Wohngebäuden ohne umfassende Sanierung ermittelt.
Der Senat ließ das Forschungsinstitut GEWOS bestimmte Einflussfaktoren auf die Betriebskostenhöhe ermitteln, die zur weiteren Einschätzung für die Mieter hilfreich sind. So prüfte GEWOS den Zusammenhang mit einer umfassend erfolgten Sanierung. Ergebnis: Nach umfangreicher Sanierung liegen die Betriebskosten für Be- und Entwässerung, Hauswart, Aufzug und Wärmebezug im unteren Spannenbereich.
Die Anzahl der Geschosse wirkt sich erheblich nur bei den Aufzugskosten aus: Bei neun und mehr Geschossen liegen sie im Schnitt bei 0,15 Euro pro Quadratmeter und Monat, während die Aufzugskosten bei Gebäuden mit bis zu fünf Vollgeschossen bei 0,21 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen.
Eine wichtige Rolle aber spielt das Baualter. Altbauten bis 1918 haben im Schnitt hohe Kosten für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung sowie Wärme und niedrige Kosten für Grundsteuer, Be- und Entwässerung, Gartenpflege und Beleuchtung. Bei den Zwischenkriegsbauten gibt es auffällig höhere Kosten für Wärme und Hauswart/Hausreinigung, unterdurchschnittliche Kosten aber für Grundsteuer und Versicherungen. Bei den älteren Neubauten gibt es niedrigere Kosten für Müllabfuhr (Baujahr 1965 bis 1972) und Aufzug (Baujahr 1973 bis 1983), höhere Kosten für Schornsteinreinigung (Baujahr 1965 bis 1972), Gartenpflege (Baujahr 1956 bis 1964), Beleuchtung (Baujahr 1965 bis 1972) und Kabelfernsehen (Baujahr 1956 bis 1964) und deutliche höhere Kosten für Wärme (Baujahr 1956 bis 1964: 1,05 Euro pro Quadratmeter und Monat im Schnitt).
Bei den jüngeren Neubauten fallen im Durchschnitt höhere Kosten für Grundsteuer und Be- und Entwässerung an, unterdurchschnittliche Kosten für Schornsteinreinigung, Hauswart/Hausreinigung und Wärme.
Reiner Wild
MieterMagazin 10/05
Wo noch Ofenheizungen vorhanden sind, sind die Schornsteinfegerkosten am höchsten
Foto: Maik Jespersen
Überdurchschnittlich hoch sind die Müllbeseitigungskosten im Altbau mit bis zu fünf Stockwerken
Foto: Kerstin Zillmer
Die Heizkosten hängen stark von Dämmung und individuellem Verbrauchsverhalten ab
Foto: Bernd Gurlt
26.10.2017
