In den letzten 18 Monaten hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach mit der Umstellung der Beheizung auf einen gewerblichen Wärmelieferanten zu befassen. Der Tenor aller bisherigen Urteile ist eindeutig. Ohne eine vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter kann der Vermieter keine zusätzlichen mit der Wärmelieferung verbundenen Kosten dem Mieter auferlegen. „Eine wichtige Klarstellung für alle Mieter“, erklärte Mieterbundsdirektor Dr. Franz-Georg Rips.
Unterzeichnet ein Mieter bereits mit Mietvertragsabschluss die Versorgung der gemieteten Wohnräume durch gewerbliche Wärmelieferung, dann ist er in der Regel auch zur Zahlung des geforderten Wärmepreises verpflichtet. Ganz besonders teuer kommt dies denjenigen Mieter, der direkt mit dem Wärmelieferanten eine vertragliche Vereinbarung abschließt. In Berlin stellt das aber bisher die absolute Ausnahme dar. In der Regel wird der Wärmelieferungsvertrag zwischen Vermieter und Wärmelieferanten getroffen und dann der Wärmepreis gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet. Im Zentrum der gerichtlichen Auseinandersetzungen stand bisher, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis vom Eigenregiebetrieb der Heizanlage zum Fremdbezug der Wärmelieferung übergehen kann.
Die erste Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2002 (VIII ZR 286/02, WuM 03, 501) ist eher untypisch, weil der zu behandelnde Fall vor dem Hintergrund einer speziellen gesetzlichen Regelung für den Ostteil Berlins und den neuen Ländern zu betrachten war.
Bei der zweiten Entscheidung des BGH (VIII ZR 54/04, WuM 05, 387) war zu prüfen, ob der Mietvertrag eine Umlegung der Wärmelieferungskosten zuließ. Das verneinten die Richter, weil der Mietvertrag zwar eine Klausel enthielt, dass eine Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung mit Vertragszwang durch den Mieter direkt bestand, der Vermieter davon aber keinen Gebrauch gemacht, sondern selbst den Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hatte. Zudem lag keine wirksame Umlagevereinbarung für die Kosten vor. Die aber ist von essentieller Bedeutung, denn im Wärmelieferungspreis sind auch Instandhaltungs- und Investitionskosten, Abschreibungen, Kapitalkosten und der kalkulierte Gewinn des Wärmelieferanten enthalten. Da in der Regel bei Umstellung der Wärmelieferung kein Abschlag von der Nettokaltmiete um diese Kostenbestandteile vorgenommen wird, würde der Mieter diese Kosten doppelt tragen. Das aber sei ohne Zustimmung des Mieters nicht zulässig, erklärten die BGH-Richter.
Auch in der aktuellsten Rechtstreitigkeit, die dem Bundesgerichtshof zu diesem Thema vorlag (VIII ZR 362/04, WuM 06, 322), wurde dem Vermieter die Kostenüberwälzung des Wärmepreises nach Umstellung ohne Mieterzustimmung untersagt – in diesem Fall, weil die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung, auf die die Vertragspartner Bezug genommen hatten, eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung nicht vorsah.
Doppelbelastung unzulässig
Mit dem Urteil vom 1. Juni 2005 (VIII ZR 84/04, WuM 05, 456) hatte der BGH bereits eine besonders eklatante Doppelbelastung der Mieter zurückgewiesen. Ein Vermieter ließ im Rahmen einer Eigenregiemodernisierung von einem Wärmelieferanten eine neue Heizanlage installieren, ohne sich gleichzeitig die Zustimmung bei den Mietern zur Umstellung einzuholen. Von den Mietern verlangte er dafür einen Wertverbesserungszuschlag. Nach Abschluss der Maßnahmen stellte der Vermieter auf gewerbliche Wärmelieferung um und verlangte den vollen Wärmepreis des Lieferanten. Die unzulässige Doppelbelastung der Mieter sei in diesem Falle „geradezu mit Händen zu greifen“, so der ehemalige BGH-Richter Dr. Beyer. In der Regel liegen die Wärmelieferungskosten über einer Eigenregielösung des Vermieters. In Anbetracht dieser Rechtsprechung liegt es nahe, dass die Mieterorganisationen im Moment kein gesteigertes Interesse an einer gesetzlichen Regelung zum Contracting haben.
Reiner Wild
MieterMagazin 10/06
Wird die Wärmelieferung nicht mehr vom Vermieter in Eigenregie betrieben, wird es für den Mieter meistens teurer
Foto: Kerstin Zillmer
Ihre Aufmerksamkeit ist gefordert
Prüfen Sie, ob Sie während des laufenden Mietverhältnisses ohne Zustimmung plötzlich zur Zahlung eines Wärmepreises an einen gewerblichen Wärmelieferanten angehalten werden. Anhaltspunkte können sich aus den Heizkostenabrechnungen ergeben. Liegt der Wärmepreis über 8 Cent pro Kilowattstunde und ist Wärmelieferung oder Nahwärme als Versorgungsart angegeben, dann ist Ihre Aufmerksamkeit gefordert. Allerdings kann auch eine Abrechnung über Fernwärme vorliegen, die jedoch anderweitige Prüfungen nach sich zieht.
rw
13.06.2017
