Der Geldumsatz aller Immobilienverkäufe in Berlin erreichte im vergangenen Jahr mit fast 15 Milliarden Euro den höchsten Stand seit Beginn der Grundstücksmarktbeobachtung durch den Gutachterausschuss vor fast 50 Jahren. Mit rund 2 Milliarden Euro stieg der Anteil sogenannter Paketverkäufe am Umsatz erneut an. Deutlich mehr Umsatz und Verkaufsfälle gab es aber auch bei Einzelverkäufen von Mietwohnhäusern und Geschäftsimmobilien. Diese Entwicklung stützt den weiteren Auftrieb auch bei den Wohnungsmieten, befürchtet man beim Berliner Mieterverein.
In Berlin sind 2006 insgesamt 32.270 Immobilien verkauft worden, ein Zuwachs von 27 Prozent gegenüber 2005. Darunter waren fast 22.400 Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum – ein Anstieg von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Einen besonders starken Zuwachs registrierte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei den sogenannten Paketverkäufen in Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Verkaufsfälle um 921 Prozent, der Geldumsatz um 249 Prozent. Mehr als 9000 Immobilien wurden in Paketen veräußert, überwiegend mit Wohnungs- und Teileigentum.
Ungebrochenes Interesse aus dem Ausland
Der Berliner Wohnungsmarkt verspricht im Vergleich mit anderen europäischen Großstädten ein erhebliches Potenzial für Wert- und Ertragssteigerungen, so zumindest die Erwartungen institutioneller Investorengruppen, aber auch kapitalkräftiger Privatanleger. Jeder vierte Käufer von Immobilienpaketen im Jahr 2006 war ein Investor mit Firmensitz im Ausland, wobei die Interessenten hauptsächlich aus Luxemburg, Dänemark und Großbritannien kamen. Paketverkäufe konzentrieren sich auf den Erwerb bebauter Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum. Verkaufsfälle und Geldumsatz stiegen gegenüber 2005 bei Grundstücken insgesamt um rund 200 Prozent. Fast 100 Paketverkäufe mit insgesamt 718 bebauten Grundstücken wurden 2006 vorgenommen, davon 38 mit mehr als fünf Renditegrundstücken. Der durchschnittliche Paketkaufpreis lag für Renditegrundstücke bei 805 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was dem 13-fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach.
Der Anstieg von 50 Prozent der Fallzahlen von 2005 auf 2006 dokumentiert ein erheblich gestiegenes Interesse beim Handel mit Mietwohnhäusern. Der Geldumsatz stieg anlog um 54 Prozent auf etwas mehr als 7 Milliarden Euro. Die Verkäufe fanden überwiegend im Westteil Berlins statt. Mit dem gestiegenen Verkauf von Mietwohngrundstücken sind auch die Preise um 10 bis 20 Prozent nach oben geklettert, vor allem bei den Baujahrgängen bis 1990 in mittlerer und guter Wohnlage. Ausgelöst wurde die Preissteigerung durch institutionelle Investorengruppen, aber auch kapitalkräftige Privatanleger. Ein Teil der Renditegrundstücke wurde von den Erwerbern mit dem Ziel gekauft, sie in Wohnungseigentum umzuwandeln. Seit 2005 ist die Nachfrage nach diesen Objekten wieder erkennbar angestiegen, nachdem wegen des großen Angebotsüberhangs bei Eigentumswohnungen das Interesse zu Anfang des Jahrtausends erlahmt war. Das Preisniveau dieser Umwandlungsobjekte ist in der Baualtersgruppe bis 1918 auf durchschnittlich 1020 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Im ersten Halbjahr 2007 hat sich die rasante Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt allerdings abgeschwächt, zumindest im Bereich der Verkaufsfälle von Mietwohnhäusern. Während die Verkaufszahlen noch um 0,5 Prozent stiegen, sank der Geldumsatz um 4,1 Prozent. Deutliche Steigerungen waren allerdings auf dem Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser zu verzeichnen (Anstieg der Verkaufsfälle um 33,2 Prozent und beim Geldumsatz um 35,5 Prozent). Bei den Großverkäufen hat das Investoreninteresse deutlich nachgelassen. Sollte sich herumgesprochen haben, dass zweistellige Gewinnerwartungen in Anbetracht der sozialen Rahmenbedingungen nicht in jeder Ecke Berlins realisiert werden können?
Reiner Wild
Quelle: Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2006/2007, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
MieterMagazin 10/07
Aktuelle Trends:
www.gutachterausschuss-berlin.de/
Was sind Paketverkäufe?
Ein Paketverkauf liegt immer dann vor, wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung einer Mehrzahl von Immobilien beurkundet wurde. Verkäufe von ganzen Immobilienunternehmen oder Unternehmensanteilen sind bei Paketverkäufen nicht berücksichtigt, denn deren Kaufverträge müssen dem Gutachterausschuss nicht übermittelt werden
rw
28.09.2022
