Zeitgleich mit dem Berliner Mietspiegel 2007 hat der Berliner Senat die Betriebskostenübersicht für Abrechungen des Jahres 2005 präsentiert. Gegenüber 2003 sind vor allem die Wärmekosten erheblich gestiegen. Niedrigere Durchschnittswerte wurden für Aufzugskosten, für Hauswart und Gebäudereinigung ermittelt.
Beim Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt man die Aktualisierung der vor zwei Jahren erstmals veröffentlichten Übersicht durchschnittlicher Betriebskosten in freifinanzierten Wohnungen. Aus Sicht der Mieterorganisation hat die Übersicht zu mehr Transparenz bei Betriebskosten beitragen können.
Das Forschungsinstitut GEWOS wertete im Rahmen der Mietspiegelerhebung die Betriebskostenabrechnungen von mehr als 2000 Wohngebäuden aus. Die Höhe der einzelnen Betriebskosten hängt von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle mit den einzelnen Betriebskostenarten kann als Orientierung dienen, welche Beträge in Berlin in einer nicht preisgebundenen Mietwohnung abgerechnet wurden. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich.
Bei den Vermieterverbänden stößt die Betriebskostenübersicht weiterhin nicht auf Gegenliebe. Ihr Vorwurf, die Erhebung sei nicht repräsentativ, entbehrt jeglicher Grundlage, entgegnet Reiner Wild, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. Vielmehr weise gerade die vom Vermieterverband BBU stattdessen favorisierte eigene Übersicht über Betriebskosten, die allerdings geheim gehalten wird, deutliche Schwachstellen aus. Im BBU-Zahlenwerk fehlen Kleineigentümer, einige Gebäudetypen sind unterrepräsentiert. Die GEWOS-Daten bilden den Berliner Wohnungsmarkt besser ab als die Daten des BBU.
Im Vergleich zur letzten Betriebskostenübersicht vor zwei Jahren, mit der die Betriebskosten des Jahres 2003 ausgewertet wurden, zeigt sich lediglich bei den Wärmekosten (durchschnittlich 0,12 Euro pro Quadratmeter und Monat mehr) und den Kosten für Be- und Entwässerung (durchschnittlich 0,08 Euro pro Quadratmeter monatlich mehr) ein deutlicher Anstieg. Hingegen wurden für Aufzug, Hauswart und Gebäudereinigung um jeweils 0,05 Euro pro Quadratmeter im Monat niedrigere Durchschnittswerte ermittelt.
Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2005 vor, muss die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bei der Bewertung bedacht werden.
In der untenstehenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert der Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. Zehn Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen Unterwert. Zehn Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert. Unplausible Werte wurden herausgenommen.
Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenarten für die eigene Wohnung zu erhalten, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden. Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch zwölf Monate und die Wohnfläche in Quadratmetern für die konkrete Wohnung geteilt werden. Beispiel: Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 63 Euro für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern. Daraus ergibt sich: 63 Euro : 12 Monate : 75 Quadratmeter = 0,07 Euro/Quadratmeter monatlich.
Achtung: Bei den Kosten für Raumwärme wird in der Regel nur die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt.
Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung ersichtlich.
Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in der Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unterem Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1956 wurde eine deutliche Tendenz zum ausgewiesenen Spannenoberwert festgestellt. Besonders hoch ist die Grundsteuer bei neueren Wohngebäuden mit Bezugsfertigkeit ab dem Jahr 1991. Zum 1. Januar 2007 wurde der Hebesatz für die Grundsteuer von 660 auf 810 erhöht, was eine lineare Erhöhung um 22,7 Prozent für das Abrechnungsjahr 2007 zur Folge haben wird. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.
Wasserver- und -entsorgung
Die Kosten für die Wasserver- und -entsorgung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten der Bewohner ausschlaggebend. Auch ein zusätzlicher Wasserverbrauch für Gartenpflege kann eine Rolle spielen. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserver- und -entsorgung um 0,07 Euro pro Quadratmeter monatlich niedriger, wenn ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.
Tariferhöhungen für Wasserver- und -entsorgung, die nach dem Jahr 2005 stattgefunden haben, konnten nicht berücksichtigt werden. Die Tarife der Berliner Wasserbetriebe wurden zum 1. Januar 2006 um durchschnittlich 2,5 Prozent und zum 1. Januar 2007 um weitere 1,9 Prozent erhöht. Mögliche Änderungen aufgrund der zum 1. Juli 2007 wirksam werdenden neuen Tarifstruktur mit Grund- und Mengenpreisen sind ebenfalls nicht berücksichtigt.
Aufzug
In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse und Wohnungen, auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite bei den Kosten relativ groß.
Straßenreinigung
Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.
Nach dem Jahr 2005 vorgenommene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2007 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 1,6 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.
Müllbeseitigung
Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und Eigenschaften der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2005 durchgeführte Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1.Januar 2007 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 2,3 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 wird sich diese Erhöhung nicht auswirken.
Hauswart
Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Insbesondere im Altbaubestand lagen die Kosten für den Hauswart tendenziell über dem angegebenen Mittelwert.
Gebäudereinigung
Höhere Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die Wohngebäude ab Bezugsfertigkeitsjahr 1991 auf. Hier lagen die Kosten im Durchschnitt im oberen Spannenbereich.
Schneebeseitigung
Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.
Gartenpflege
Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die Höhe hängt im Wesentlichen ab von den zum Haus oder zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen und Freiflächen sowie deren Gestaltung und Pflege.
Beleuchtung (Allgemeinstrom)
Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis zum Jahr 1964 bewegen sich die ermittelten Kosten für die Beleuchtung eher im unteren Spannenbereich. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren durchschnittlich bei Wohngebäuden mit Bezugsfertigkeit ab dem Jahr 1965 zu beobachten.
Schornsteinreinigung
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten für die Schornsteinreinigung wurden bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit von 1956 bis 1964 sowie bei Gebäuden bis fünf Geschossen ermittelt.
Sach-/Haftpflichtversicherung
Die Höhe der Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Unter dem Mittelwert liegende Kosten wurden bei Wohnobjekten von 1956 bis 1983 ermittelt.
Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss
Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.
Sonstige „kalte“ Betriebskosten
Höhere sonstige „kalte Betriebskosten“ wurden vor allem bei Wohngebäuden mit Bezugsfertigkeit 1956 bis 1972 und bei Neubauten ab 1991 abgerechnet.
Heizung
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Ölheizungen verursachten die höchsten Heizkosten. Bei Gasheizung und Versorgung durch Fernwärme waren nur geringe Unterscheide bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Die durchschnittlich ermittelten Heizkosten liegen bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit bis 1955 oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden im Durchschnitt Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2005 wirksame Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass sich aufgrund der Verteuerung der Energiepreise die Kosten der folgenden Abrechnungsperioden weiter erhöht haben können.
Warmwasser
Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Baualtersklassen. Besonders hohe Warmwasserkosten wurden bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit von 1919 bis 1949 ermittelt.
Nach unterschiedlichen Energieträgern (Öl, Gas) beziehungsweise Versorgungsarten (Fernwärme) wurden die Durchschnittswerte (siehe unser Kasten „Wärmekosten“) ermittelt, wobei Daten für sonstige gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) nicht hinreichend gesammelt werden konnten.
Sonstige warme Betriebskosten
Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.
Der Senat ließ das Forschungsinstitut GEWOS bestimmte Einflussfaktoren auf die Betriebskostenhöhe ermitteln, die als weitere Einschätzung für die Mieter hilfreich sind. So prüfte GEWOS den Zusammenhang von Betriebskostenhöhe und einer umfassenden Sanierung. Dabei wurde festgestellt, dass nach umfangreicher Sanierung die Betriebskosten im Schnitt um 0,42 Euro unter denen von unsanierten Gebäuden liegen, wobei dies im Wesentlichen auf verringerte Heizkosten (im Schnitt 0,25 Euro pro Quadratmeter und Monat weniger) zurückzuführen ist.
Die Anzahl der Geschosse wirkt sich nur geringfügig aus. Bei neun und mehr Geschossen liegen die Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser im Schnitt unter den der flacheren Gebäude.
Eine Rolle spielt aber das Baualter. Altbauten bis 1918 haben im Schnitt hohe Kosten für Müllabfuhr sowie Wärme und niedrige Kosten für Grundsteuer sowie Be- und Entwässerung. Bei den Neubauten, bezugsfertig ab 1991, fallen hohe Kosten für Grundsteuer und Aufzug auf, während Müllbeseitigung und Wärme unterdurchschnittlich zu Buche schlagen.
mm
MieterMagazin 10/07
09.05.2017
