Mieter in Eigentumswohnungen sind vielen Unwägbarkeiten ausgesetzt: den Forderungen einer Eigentümergemeinschaft, Mängeln, die nicht beseitigt werden – und nicht zuletzt der Möglichkeit einer Pleite des Wohnungseigentümers.
Illustration: Julia Gandras
Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung an einen Dritten hat keinerlei Einfluss auf einen bestehenden Mietvertrag. Jeder Erwerber muss sich an ihn halten, so steht es in Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Bei einer Zwangsversteigerung ist darauf jedoch kein Verlass: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen“, hatte der Besitzer einer Münchener Eigentumswohnung ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt, um seine Mieterin abzusichern. Das war 2005. Dann kam es 2018 zur Zwangsversteigerung der Wohnung – und der neue Eigentümer hatte ganz andere Pläne. Er habe die Wohnung für seinen volljährigen Sohn ersteigert, damit der endlich aus ihrem beengten Zuhause ausziehen könne, begründete er seine Klage auf Eigenbedarf. Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof, und die obersten Richter gaben – so wie auch die Vorinstanzen – dem neuen Eigentümer Recht: Der Ersteher sei an den Mietvertrag und den damit vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss nicht gebunden (BGH vom 15. September 2021 – VIII ZR 76/20).
Auch wenn die Zahl der Zwangsversteigerungen deutschlandweit über viele Jahre rückläufig war, könnten Zinswende und rasant steigende Energiepreise bald wieder zu deutlich mehr Privatinsolvenzen führen – und damit auch zu mehr ähnlich gelagerten Rechtsstreitigkeiten. Für Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt allerdings: Ihre Rechte dürfen nicht einfach beiseite geschoben werden. Das verfügte schon vor Jahren das Landgericht Berlin in einem Urteil (LG Berlin vom 24. Januar 2012 – 67 S 488/11): Eine Mieterin sollte – im Zuge der Fassadensanierung nach der Umwandlung des Hauses in Wohneigentum – ihren Windschutz verlieren, der den Balkon im obersten Stockwerk seit vielen Jahren seitlich abschirmte. Der Windschutz – so die Richter – war schon vor der Umwandlung in Wohneigentum geduldet worden und müsse nun auch wieder angebracht werden – selbst wenn das der neuen Eigentümergemeinschaft nicht gefalle – zumal er nicht Teil des Gemeinschaftseigentums sei. Dazu gehören Bereiche wie Hauseingang, Treppenhaus, Wasch- und Trockenraum oder Fahrradkeller.
Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum: „Opfergrenze“ überschritten
Die allerdings können im Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümergemeinschaft durchaus eine Rolle spielen. Zum Beispiel dann, wenn für die Beseitigung von Mängeln Gemeinschaftseigentum instandgesetzt oder aufwendig saniert werden muss: Für den Mieter eines Tiefgaragenplatzes unterm Haus war es mehr als ärgerlich, dass er nach starken Regenfällen immer wieder durch tiefe Pfützen waten musste, um zu seinem Auto zu gelangen. Er wollte deshalb die Miete für den Stellplatz mindern und den Vermieter zwingen, den Durchgang fachgerecht sanieren zu lassen. Der Bundesgerichtshof wies das mit der Begründung zurück, dass die Mängelbeseitigung die „Opfergrenze“ des Vermieters deutlich übersteigen würde. Für eine solche Sanierung am Gemeinschaftseigentum, die eine hohe Investitionssumme erfordere, müssten auch alle anderen Eigentümer im Haus mit aufkommen. Deren Zustimmung kann in aller Regel nur über einen Beschluss auf einer Eigentümerversammlung eingeholt werden (BGH vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 342/03).
Rosemarie Mieder
Umwandlung: Bedenkliche Entwicklung gebremst
Gemessen an allen Wohneinheiten in Berlin lag der Anteil privater Eigentümer im Jahr 2020 bei 34,2 Prozent. Im vergangenen Jahr ist die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen dann noch einmal auf ein Rekordhoch gestiegen: Insgesamt 28.595 Wohneinheiten ließen die Besitzer umwandeln. Ein Grund für diesen Anstieg ist eine Änderung des Baugesetzbuches im Juni 2021, die die Umwandlung deutlich erschwert. Seitdem gilt auch in Berlin ein stadtweites Umwandlungsverbot für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen. Eine Ausnahme davon greift, wenn zwei Drittel der Mieter verbindlich ihre Absicht erklären, die Wohnung nach der Umwandlung zu kaufen. Allerdings dürfte das bei den hohen Immobilienpreisen nur den wenigsten möglich sein. Insgesamt nutzen 15,9 Prozent der Besitzer in Berlin ihre Wohnungen selbst.
rm
Tipps und Ratschläge zum Mieterschutz“
29.09.2022
