Wer lange in einer Wohnung lebt, hat manchmal das Bedürfnis nach Verbesserungen, etwa nach einem modernen Bad mit Hänge-WC und Handtuchheizung oder vielleicht einem gemütlichen Kamin. Manche Mieter:innen sind sogar bereit, die Neuerung aus eigener Tasche zu bezahlen. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen, bevor Sie viel Geld investieren.
Foto: Christian Muhrbeck
Eins vorweg: Auch nach 30 oder 40 Jahren in der Mietwohnung hat man keinen Anspruch auf einen besseren als den bei Einzug vorhandenen Standard. Solange alles funktioniert, kann man nicht verlangen, dass die Hausverwaltung den alten Herd austauscht oder das Badezimmer auf Vordermann bringen lässt. Bei langjährigen Mietverhältnissen kann das ärgerlich sein. Die Sache dann selber in die Hand zu nehmen, hat zwei unschlagbare Vorteile: Man kann selber bestimmen, was und wie umgebaut wird, und es ist meist kostengünstiger als eine Vermietermodernisierung. Denn wenn man die Kosten selber übernimmt, hat die Verbesserungsmaßnahme natürlich keine Mieterhöhung zur Folge. Finanziell kann sich das schon lohnen, wenn man nur weitere fünf oder zehn Jahre in der Wohnung bleibt.
Anspruch auf Modernisierung in drei Fällen
Der Haken dabei: Die Hausverwaltung muss einverstanden sein. Darauf hat man – von wenigen Ausnahmen abgesehen – keinen Anspruch. Grundsätzlich gilt: Größere bauliche Maßnahmen oder Eingriffe in die Bausubstanz darf man nur mit Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin durchführen. Es gibt lediglich drei Ausnahmefälle, in denen ein gesetzlicher Anspruch besteht: Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zur E-Mobilität und zum Einbruchsschutz. Das bedeutet: Will man auf eigene Kosten die Wohnung behindertengerecht umbauen, eine Ladestation für sein E-Auto in der angemieteten Garage installieren oder Rollläden zum besseren Einbruchsschutz anbringen, muss die Hausverwaltung das erlauben – sofern keine sachlichen Gründe entgegenstehen. In der Praxis kommt es trotzdem häufig zu Blockadehaltungen, wie Sebastian Bartels von der Geschäftsführung des Berliner Mieterverein berichtet: „Wir erleben verhältnismäßig oft, dass sich Hausverwaltungen quer stellen, selbst die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die ja eigentlich eine Vorreiterrolle einnehmen sollten, machen da keine Ausnahme.“ Als Grund für die Verweigerung werden Sicherheitsanforderungen wie Brandschutz oder andere bauliche Gegebenheiten ins Feld geführt. Das ist besonders dramatisch bei Mieter:innen, die aufgrund von körperlichen Beeinträchtigungen dringend auf die Umbauten angewiesen sind. Einfach nur Nein sagen kann die Hausverwaltung nicht, erklärt Bartels: „Dann muss eben nach einer Alternativlösung gesucht werden.“
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Was viele nicht wissen: Der Anspruch erstreckt sich auch auf den Hauseingangsbereich oder das Treppenhaus. Daher müssen nicht nur Maßnahmen in der Wohnung wie der Einbau einer bodengleichen Dusche oder die Verbreiterung der Türen erlaubt werden, sondern auch die Installation einer Rampe oder eines Treppenlifts. Doch solche Umbauten erlauben viele Wohnungsunternehmen nur widerwillig – obwohl diese sie gar nichts kosten und auch andere im Haus davon profitieren würden. „Nicht gleich die Flinte ins Korn werfen, sondern verhandeln“, rät Sebastian Bartels. Ein detaillierter Antrag inklusive Zusicherung einer fachgerechten Installation und gegebenenfalls sogar eines baulichen Gutachtens wirke oft Wunder.
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Doch ganz gleich ob es um Maßnahmen geht, auf die man einen Anspruch hat oder nur um eine bessere Ausstattung: Man sollte auf jeden Fall eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter oder der Vermieterin schließen. Beim Berliner Mieterverein hat man immer wieder Fälle, wo sich Mieter:innen auf eine mündliche Zusage verlassen haben. Das kann schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung oder Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Probleme gibt es häufig, wenn der Eigentümer wechselt und von einer mündlichen Absprache nichts weiß oder nichts wissen will. Außerdem kann ohne entsprechende Vereinbarung beim Auszug der Rückbau, sprich: die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werden – und das geht dann richtig ins Geld. Zwar kann die Rückbaupflicht ausnahmsweise entfallen, wenn für die Forderung des Vermietenden kein vernünftiger Grund zu erkennen ist oder die Wohnung ohnehin komplett saniert oder umgebaut werden soll. Doch das sind seitens der Gerichte Einzelfallentscheidungen, auf die man sich keinesfalls verlassen sollte. Lediglich das „Wegnahmerecht“ bleibt in jedem Fall bestehen. Das heißt: Man kann die Einbauten entfernen und mit in die neue Wohnung nehmen – was jedoch häufig gar nicht praktikabel ist.
Schon am Anfang das Ende mitdenken
Seine Investitionen sollte man daher unbedingt schriftlich absichern, und zwar bevor man mit den Arbeiten beginnt.
Drei Punkte sollten auf jeden Fall enthalten sein:
- eine Regelung über den Rückbau. Im Idealfall eine Freistellung von der Rückbauverpflichtung,
- einen finanziellen Ausgleich: eine möglichst genaue Vereinbarung, in welcher Form der Vermieter oder die Vermieterin Wertersatz leisten muss, wenn man auszieht, bevor die Investition abgewohnt ist,
- eine Regelung zur Übernahme der Einrichtungen oder Einbauten. Denkbar ist auch eine Vereinbarung, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben können und man vom Nachmieter oder der Nachmieterin eine Kostenbeteiligung verlangen darf.
Foto: Christian Muhrbeck
All dies ist Verhandlungssache. Die Rechtsberatung des Berliner Mietervereins ist gerne behilflich bei der Formulierung beziehungsweise Prüfung der Vereinbarung.
Wichtig: Ohne eine solche Modernisierungsvereinbarung bleibt man auf den Kosten sitzen, wenn man beispielsweise nach einem Jahr doch ins Pflegeheim muss und eine komplett rollstuhlgerechte Wohnung hinterlässt.
Ein weiterer Stolperstein für investionswillige Mieter:innen: Die Zustimmung kann von einer angemessenen Sicherheitsleistung abhängig gemacht werden, in der Regel die voraussichtlichen Kosten, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Auch bei den drei Maßnahmen, auf die man einen gesetzlichen Anspruch hat – Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz – kann im Zweifel eine Rückbausicherheit verlangt werden, wenn auch nicht zwingend. Gleichwohl kann es die Sache erheblich erleichtern, wenn man freiwillig eine solche (verzinsliche) Sicherheit anbietet.
Birgit Leiß
Balkonkraftwerke: Weg mit den Hürden!
Allzuoft würden sinnvolle Investitionen verhindert und den Mieter:innen unnötig Steine in den Weg gelegt, heißt es beim Berliner Mieterverein. Bestes Beispiel: die Balkon-Solaranlagen. Obwohl politisch gewollt und sogar mit öffentlichen Mitteln gefördert, verweigern viele Eigentümer:innen ihre Zustimmung, obwohl diese nach den Berliner Richtlinien eigentlich nur aus triftigen Gründen verweigert werden dürfen. Zudem gibt es inzwischen ein rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Stuttgart, wonach fachgerecht installierte Mini-Kraftwerke zu genehmigen sind. Dennoch gibt es in der Praxis nach wie vor Probleme. Die Folge: Wer nicht vor Gericht ziehen will, verzichtet auf diesen Beitrag zum Umweltschutz.
bl
Hilf Dir selbst, dann hilft Dir auch der Staat
Als die Mauer noch stand, blieb Mietenden in beiden Teilen Berlins oft nichts anderes übrig, als die marode Altbauwohnung selber mit einer Gasetagenheizung auszustatten oder das Innen-WC um eine Duschkabine zu ergänzen. Im Westteil der Stadt konnte man dafür Zuschüsse bei der Investitionsbank Berlin beantragen.
Auch im Ostteil der Stadt wurde eine Lösung gefunden, mit der privates Engagement staatlich unterstützt wurde. Sie hieß: Ausbauwohnungen. Diese wurden von der Kommunalen Wohnraumverwaltung (KWV) gegen ein paar Monate Mietfreiheit angeboten und waren für handwerklich versierte Menschen gedacht, die selber Hand anlegen wollten. Die Materialkosten wurden oft vom Staat übernommen, und Werkzeuge konnten die Do-It-Yourself-Handwerker:innen kostenfrei in den Reparaturstützpunkten der KWV ausleihen.
Für Mieterinvestitionen aus DDR-Zeiten gelten übrigens noch immer Sonderregelungen: In der Regel besteht hier keine Rückbauverpflichtung.
bl
27.09.2023
