Mitte Oktober kündigte der Berliner Senat eine Bundesratsinitiative zur Verbesserung des Mietrechts an. Deren Hauptstoßrichtung: Mieterhöhungsmöglichkeiten sollen gekappt, die Modernisierungsumlage verringert werden. Das Land Berlin schickt damit einen Gegenentwurf zu der angekündigten Mietrechtsnovelle des Bundes ins parlamentarische Rennen. Die schwarz-gelbe Bundesregierung plant nämlich, mit ihrem Entwurf Mieterrechte zu beschneiden, um ihre Klimaschutzziele bei anderen Interessengruppen salonfähig zu machen. „Berlin lehnt die vorgesehene Verschlechterung des Mietrechts zu Lasten der Mieterinnen und Mieter durch die Bundesregierung ab“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD). Die beiden gegensätzlichen Mietrechtsreform-Vorschläge könnten bald im Bundesrat aufeinander treffen. Der Ausgang des Mietrechtskampfes ist ungewiss.
„Mit den nun vom Senat vorgeschlagenen Änderungen soll das soziale Mietrecht in Deutschland gestärkt und ein wirksamer und gerechter Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern erreicht werden“, erklärt Berlins Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer. Weil das Mietrecht in die Zuständigkeit des Bundes fällt, will die Berliner Landesregierung im November über den Bundesrat ein entsprechendes Gesetzgebungsverfahren in Gang setzen. Geändert werden sollen die mietrechtlichen Vorschriften im Wirtschaftsstrafgesetz und im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie die Energieeinsparverordnung.
„Wir begrüßen, dass der Berliner Senat sich endlich um die steigenden Mieten kümmern will“, erklärt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Er mahnt aber gleichzeitig auch Anstrengungen an, um die Initiative zum Erfolg zu führen, und sieht in Einzelfragen noch Klärungsbedarf.
Dem Gesetzentwurf des Senats zufolge soll die Miete künftig in laufenden Mietverhältnissen innerhalb von vier Jahren maximal um 15 Prozent angehoben werden können. Bislang dürfen Vermieter die Nettomiete in drei Jahren um bis zu 20 Prozent erhöhen. Der BMV hält die angepeilten 15 Prozent in vier Jahren für „mehr als genug“. Für die Mieter sei diese Kappung ein wichtiges Signal zur Entlastung – für die Vermieter wiederum bleibe der Erhöhungsspielraum in einem auskömmlichen Bereich.
Um die Akzeptanz von energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen, soll – so ein weiterer wichtiger Punkt des Senatsentwurfs – die Modernisierungsumlage gesenkt werden. Heute können Eigentümer nach einer Modernisierung elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, ohne dass die Mieterhöhung irgendeiner Kappung unterliegt. Senatorin Junge-Reyer möchte diesen Wert auf neun Prozent senken. Für den Mieterverein ist die Absenkung der Umlage allerdings nur „ein Schritt in die richtige Richtung“. Weil die Möglichkeit der Modernisierungsumlage im Prinzip nicht ins System der Vergleichsmiete passt, fordert der BMV, sie ganz abzuschaffen. Die Wertsteigerung solle stattdessen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter geltend gemacht werden.
Die Lücke wird weidlich ausgenutzt
Um auch bei Neuvermietungen eine Kostengrenze zu ziehen, will Berlin eine Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes herbeiführen. Heute ist die Lage nicht nur in der Hauptstadt so, dass Eigentümer den Mietpreis einer neu zu vermietenden Wohnung ohne jede Beschränkung frei festlegen können: Erlaubt ist, was der Markt hergibt. Mietwucher kann nur verfolgt werden, wenn ein Vermieter eine in der Stadt herrschende Wohnungsnotlage ausnutzt. Die Bundesratsinitiative des Senats sieht nun vor, dass bei der Beurteilung, ob eine Notlage besteht, nicht der Wohnungsmarkt der gesamten Kommune betrachtet wird, sondern auch für einzelne Stadtteile eine Wohnungsknappheit festgestellt werden kann. Weil heute zum Beispiel in den Berliner Außenbezirken Wohnungen leer stehen, greifen in den gefragten Innenstadtbezirken die Einschränkungen des Wirtschaftsstrafrechts nicht, was Vermieter weidlich ausnutzen. Laut Berliner Mietspiegel 2009 lagen die Neuvertragsmieten zum Beispiel im Ortsteil Kreuzberg um 33 Prozent über den Bestandsmieten. Würde das Wirtschaftsstrafgesetz angewandt, dürfte bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 20 Prozent überschritten werden. Bei Verstößen drohten Bußgelder bis zu 50000 Euro. Für die Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes sieht der Berliner Mieterverein auch in vielen anderen Bundesländern Bedarf und Zustimmung. Darüber hinaus fordert der BMV aber auch eine generelle zivilrechtliche Kappung der Neuvertragsmieten bei zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Damit Mieter den energetischen Zustand eines Wohngebäudes vor Bezug erfahren, will der Berliner Bundesratsvorstoß den Energieausweis zum Bestandteil des Mietvertrages machen. Dabei soll durch eine Änderung der Energieeinsparverordnung nur noch der bedarfsorientierte Energieausweis zugelassen werden, weil dieser mehr Vergleichbarkeit gewährleiste als der verbrauchsabhängige Energieausweis, welcher auch das Heizverhalten der Mieter widerspiegelt. Künftig soll bereits bei der Wohnungsbesichtigung dem Mietinteressenten eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden. Nach Ansicht des Berliner Mietervereins ist allerdings nicht einzusehen, weshalb der Ausweis den bereits im Hause wohnenden Mietern nicht ebenso zugänglich gemacht wird.
Heute müssen Vermieter den Energieausweis nur dann vorweisen, wenn die Mietinteressenten ausdrücklich danach fragen. Von sich aus legen die Vermieter den Energieausweis nur selten vor. Seinen eigentlichen Zweck, für mehr Transparenz auf den Wohnungsmarkt zu sorgen, erfüllt der Energieausweis deshalb nicht wirklich.
Ein weiterer Punkt des Senats-Vorstoßes: Um abzusichern, dass die Umstellung auf eine gewerbliche Wärmelieferung („Contracting“) nicht zu Lasten der Mieter geschieht, soll diese nur dann zulässig sein, wenn die Mehrheit der Mieterschaft dem zustimmt. Der Berliner Mieterverein begrüßt diese Neuerung, verlangt aber ergänzend, den Vermieter zu verpflichten, den Mietern zuvor durch transparente Darlegung der durch die Umstellung zu erwartenden Heizkosten eine sachgerechte Entscheidung zu ermöglichen. Städte und Gemeinden sollten gesetzlich verpflichtet werden, beim Aufstellen von Mietspiegeln Merkmale wie gute oder schlechte Wärmedämmung und moderne oder alte Heizungsanlagen zu berücksichtigen. Zur realistischen Wiedergabe der Wohnungsmarktverhältnisse schlägt der BMV außerdem vor, bei der Datenerhebung für den Mietspiegel nicht nur die Mietabschlüsse und Änderungen der letzten vier Jahre zu beachten, sondern alle bestehenden Mietverhältnisse in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit aufzunehmen.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) reagierte auf die Berliner Bundesratspläne außerordentlich gereizt: „Mit seiner Mietrechtsinitiative redet der Senat eine Mietendebatte herbei – dadurch gefährdet er den sozialen Frieden“, erklärt Vorstandsmitglied Maren Kern. Der Senat betreibe „Schaufensterpolitik“. Um Anspannungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzutreten, müssten mehr Wohnungen neu gebaut werden. „Wer Mieten und Modernisierungsumlagen begrenzt, leistet keinen Beitrag zu einer Vergrößerung des Wohnungsangebotes in dieser Stadt“, meint die Verbandsfunktionärin.
Spiel mit dem Schwarzen Peter?
Gegenwind schlägt dem rot-roten Senat auch von Seiten der Opposition entgegen. Michael Schäfer und Andreas Otto von den Grünen nennen die Initiative „zwar richtig, mehr aber noch: scheinheilig“. Der Senat wolle davon ablenken, dass er seine eigenen Kompetenzen nicht nutzt. So hätte die Senatorin längst die landeseigenen Wohnungsunternehmen zur Energieausweis-Vorlage verpflichten, die Einhaltung der Energieeinsparverordnung kontrollieren und die Energieeffizienz von Gebäuden stärker in den Mietspiegel einfließen lassen können.
FDP-Fraktionsvorsitzender Christoph Meyer lehnt die Gesetzesinitiative als „inakzeptable Intervention in den Berliner Wohnungsmarkt“ ab. Der CDU-Haushaltspolitiker Uwe Goetze bezeichnet die Bundesratsinitiative als „Augenwischerei“. Der Senat sei unfähig, die selbst verschuldete Mietenproblematik zu lösen, und wolle daher den Schwarzen Peter an den Bund weiterreichen. Die Berliner Linksfraktion appelliert hingegen an die Grünen, in den von ihnen mitregierten Bundesländern die Berliner Bundesratsinitiative zu unterstützen, und nennt den Gesetzentwurf „ein wichtiges Signal in Zeiten, da die Bundesregierung Mieterinnen und Mieter einseitig belasten will.“
Schon in ihrem letztjährigen Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und FDP eine Änderung des Mietrechts vereinbart, die für Mieter nichts Gutes verhieß. Nun will die Bundesregierung dieses Vorhaben – im Namen des Klimaschutzes – in die Tat umsetzen. Zur Durchsetzung des Energiekonzepts müssen aus Sicht der gelb-schwarzen Koalitionäre „mietrechtliche Hindernisse“ aus dem Weg geräumt werden. Das Justizministerium arbeitet nun an einem Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform, den das Bundeskabinett bis Ende des Jahres verabschieden will.
Geplant ist, den Begriff der Modernisierung weiter zu fassen: Beim Einbau klimafreundlicher Technologien soll künftig auch dann eine Modernisierungsumlage erhoben werden können, wenn diese die Betriebskosten eines Hauses nicht verringern. So könnten die Kosten für den Austausch einer Ölheizung durch eine Holzpelletheizung oder für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohnhauses auf die Mieter umgelegt werden, obwohl die Bewohner davon keinen Nutzen haben. „Allein der Austausch einer Heizungsart gegen eine andere oder die zusätzliche Installation energieumwandelnder Technik darf nicht zu Mieterhöhungen führen, wenn sich daraus für den Mieter keine Einsparungsmöglichkeit an Heiz- oder Energiekosten ergibt“, fordert der stellvertretende BMV-Geschäftsführer Michael Roggenbrodt.
Gelegenheit zum Generalangriff
Die Bundesregierung hat ferner vor, das Recht auf Mietminderung zu beschneiden. Wenn Eigentümer zu energetischen Sanierungen gesetzlich verpflichtet sind, sollen die Mieter Baulärm, Schmutz und Verdunkelung durch Baugerüste klaglos erdulden – die Möglichkeit, ihre Mietzahlungen entsprechend zu reduzieren, soll abgeschafft werden. Das ist nach Ansicht des Berliner Mietervereins rechtlich nicht begründbar. BMV-Vizegeschäftsführer Roggenbrodt kennt darüber hinaus aus seiner langjährigen Praxis nicht einen Fall, wo der Vermieter seine aufwändigen Modernisierungsabsichten wegen vergleichsweise marginaler Mietminderungsansprüche aufgegeben hätte. „Die Vermieterverbände nutzen die Gelegenheit, um einen Generalangriff auf bestehende Mieterrechte zu richten“, so Roggenbrodt.
Weiter sieht die Mietrechtsinitiative der Bundesregierung auch vor, Maßnahmen gegen sogenannte Mietnomaden zu ergreifen, beispielsweise indem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht erhalten für den Fall, dass ein Mieter bei einer Neuanmietung schon die Kaution schuldig bleibt. Dagegen wäre – so die Interessenvertreter der Mieter – nichts einzuwenden, soweit man kriminelles Vorgehen („Einmietbetrug“) im Auge habe. Zu befürchten sei aber, dass auch unverschuldet in eine Zahlungsnotlage geratene Mieter über denselben Kamm geschert würden.
Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), hält daher das Gesetzgebungsvorhaben für „nicht nachvollziehbar und offensichtlich auch nicht zu Ende gedacht“. Bei einer Wohnkostenbelastung von derzeit schon 30 bis 40 Prozent sollten die Bundeskanzlerin und ihr Kabinett über Entlastungen und nicht über neue und zusätzliche Belastungen für Mieter nachdenken.
Doch das ist keineswegs deren Absicht. Vielmehr will die schwarz-gelbe Bundesregierung mit diesen Änderungen für Hauseigentümer Anreize setzen, damit diese energetische Sanierungen durchführen. Da der Bund das Förderprogramm zur CO2-Gebäudesanierung zusammengestrichen hat, gibt die jetzt ins Auge gefasste Mietrechtsänderung den Vermietern die Möglichkeit, sich an ihren Bewohnern schadlos zu halten. Die Mieter – so die Absicht – sollen die Klimaziele des Bundes bezahlen.
Nur wenige Tage nach Bekanntwerden dieses Regierungsvorhabens wartete Berlin mit seinem Vorstoß auf. „Eine Bundesratsinitiative zu beschließen, ist eine Sache – ihr zum Erfolg zu verhelfen, die andere“, sagt dazu BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Der Berliner Mieterverein rät dem Senat, andere Bundesländer, Kommunen und Landkreise zu einer Abstimmung des Vorstoßes in die Bundeshauptstadt einzuladen. Und er regt an: „Die Bundesratsinitative muss in ein Maßnahmenpaket eingebettet werden: Das Land Berlin ist nur glaubwürdig, wenn es seine Forderungen nach Mietbegrenzungen im eigenen Hause, also bei den städtischen Wohnungsunternehmen, umsetzt.“ An neuen Zielvereinbarungen mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen führe daher kein Weg vorbei.
Jens Sethmann
Eine Berliner Bundesratsinitiative zum besseren Schutz der Mieter war in der Vergangenheit schon von vielen Seiten gefordert worden, unter anderem auch durch den Berliner Mieterverein. Doch Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer hatte diese Ansinnen bislang rundweg abgelehnt. Die SPD-Politikerin bestritt immer wieder, dass Handlungsbedarf besteht: Die Mieten seien in Berlin, verglichen mit anderen Großstädten, günstig, der Mietanstieg moderat, es gebe über 100000 leer stehende Wohnungen und jeder könne eine angemessene und bezahlbare Wohnung in Berlin finden.
Dass die Einkommen in Berlin weitaus niedriger sind als in München oder Hamburg, die Mieten in innerstädtischen Lagen durchaus dramatische Sprünge vollziehen und viele der leer stehenden Wohnungen gar nicht auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden, hatte die Sicht der Senatorin nie getrübt. Vor diesem Hintergrund liegt der Eindruck nahe, dass ihre plötzliche Hinwendung zu den Mieterbelangen auch mit den im September 2011 anstehenden Abgeordnetenhauswahlen zu tun hat, bei denen sich nach neueren Umfragen die Sozialdemokraten vor allem auch einer starken grünen Konkurrenz erwehren müssen.
Weiter dürfte auch das sich abzeichnende Scheitern des umkämpften Berliner Klimaschutzgesetzes ein Beweggrund für den Senatsvorstoß sein. Rot-Rot hat sich auch auf einen vorliegenden vierten Gesetzentwurf nicht einigen können. Nun drohen die von der Bundesregierung geplanten Gesetzesänderungen zur Durchsetzung des Energiekonzepts das Berliner Klimaschutzgesetz zu überholen.
js
Sowohl die Mietrechtsinitiative des Berliner Senats als auch die geplanten Gesetzesänderungen der Bundesregierung brauchen die Zustimmung des Bundesrates. Die Mehrheitsverhältnisse in der Länderkammer sind allerdings nicht eindeutig. Zwar hat Schwarz-Gelb nach der Bildung der rot-grünen Regierung in Nordrhein-Westfalen im Bundesrat keine eigene Mehrheit mehr, doch auch die SPD-geführten Länder sind davon weit entfernt.
Das Union-FDP-Lager hat 31 Stimmen, die von der SPD mit den Linken oder mit den Grünen regierten Länder kommen auf 21 Stimmen. Dazwischen stehen 17 Stimmen der Bundesländer mit lagerübergreifenden Koalitionen, die sich im Bundesrat meist enthalten, wenn sie intern keine Einigung finden. Selbst wenn eine Bundesratsmehrheit für die Berliner Initiative zustande käme, steht dem noch die Bundesregierung entgegen. Da sie mit Sicherheit auf Konfrontation gehen wird, müsste der Gesetzentwurf den Vermittlungsausschuss durchlaufen. Allerdings: Auch die von der Bundesregierung geplanten Mietrechtsänderungen müssen durch den Bundesrat. Möglicherweise prallen dort die beiden gegensätzlichen Initiativen direkt aufeinander und werden im November oder Dezember gemeinsam diskutiert. Die Bundesregierung sitzt dabei wegen ihrer deutlichen Mehrheit im Bundestag zwar am längeren Hebel, doch wie das Mietrecht am Ende des Verfahrens aussehen wird, ist nicht vorhersehbar.
js
MieterMagazin 11/10
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10.05.2017
