„Wir brauchen mehr Wohnungsneubau.“ Der Ruf, verfasst von einem Bündnis aus Bau- und Immobilienwirtschaft und Deutschem Mieterbund, ging zu Beginn des Jahres durch die Medien. In einem „Vertrag für Hamburg“ verpflichteten sich im Juli dieses Jahres der Senat und die Bezirke der Hansestadt auf eine erhöhte Neubaurate von jährlich 6000 Wohnungen. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) fordert die gleiche Größenordnung für Berlin.
Es besteht kein Zweifel: Der Wohnungsneubau erlebt in vielen Großstädten und Regionen eine Renaissance. Und nachdem die Neubauoffensive in München, Stuttgart und Frankfurt am Main zur Tagsordnung gehört, ist sie seit den Wahlkampf-Tagen auch in der Berliner Diskussion. Ist Neubau die Lösung jener Wohnungsprobleme, deren Existenz sich langsam, aber sicher auch Berlins politisch Verantwortliche bewusst werden?
Nicht nur in der Immobilienwirtschaft Berlins ist die Stimmung Richtung Neubau umgeschlagen, das Thema hatte auch im Berliner Wahlkampf einen prominenten Stellenwert. Die Berliner SPD wollte den Bestand von Wohnungen bei landeseigenen Unternehmen um 30.000 Einheiten auf 300.000 aufstocken. Dabei sollten sowohl Ankäufe wie Neubauten eine Rolle spielen. Die Linke legte „Vorschläge für einen neuen Sozialen Wohnungsbau“ vor, der „das Prädikat sozial auch verdiente“. Dessen Ausgestaltung allerdings blieb weitgehend unklar. Die CDU stellte sich an die Seite des BBU und forderte jährlich 6000 Neubauwohnungen, die sie mit den Einnahmen eines „sogenannten Wohnungsbauförderungsfonds“ finanzieren und mit Bindungen versehen will. Einzig die Grünen konzentrierten sich in ihren Vorschlägen zur Wohnungsversorgung auf eine ökologisch und sozial verbesserte Nutzung des Wohnungsbestands.
Noch vor Kurzem hatte die Berliner Senatspolitik eine Neubau-skeptische Ausrichtung: „Gesamtstädtisch betrachtet haben wir in Berlin im Vergleich zu anderen Kommunen einen entspannten Wohnungsmarkt mit einem günstigen Mietniveau und überwiegend geringen Mietsteigerungen.“ Das hatte Staatssekretärin Dunger-Löper aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch im August des vergangenen Jahres dem Grünen Andreas Otto auf eine Kleine Anfrage zum Wohnungsneubau landeseigener Gesellschaften geantwortet – und auch den allfälligen Hinweis auf über 100.000 leer stehenden Wohnungen gebracht. Die Fakten – so scheint es – stützen diese Bewertung. Der Sechs-Monats-Leerstand liegt laut Vattenfall-Stromzählerauswertung bei 103.000 Wohnungen und damit bei rund 5,4 Prozent des Wohnungsbestands.
Neubauabsichten bei einer Unzahl von Leerständen: „Was ist hier los?“, fragt sich der Bürger. Gibt es zu viele oder zu wenig Wohnungen in Berlin? Trotz Leerstands heißt die Antwort: Ja, es gibt zu wenig Wohnungen.
Denn erstens bedeutet Leerstand nicht automatisch Verfügbarkeit. Mehr als die Hälfte der Wohnungen, die mehr als sechs Monate leer stehen, werden nicht vermietet, weil eine Modernisierung geplant oder durchgeführt wird. Weitere 10 Prozent sind aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands gar nicht vermietbar. Damit schrumpft die verfügbare Reserve erheblich.
Das zweite Argument ist statistischer Natur. Gemäß Fortschreibung ist die Anzahl der Wohnungen seit 2002 von 1.874.313 auf 1.898.807 Wohnungen im Jahr 2010 angestiegen. Prozentual steht dies für einen Zuwachs an Wohnungen, der jährlich zwischen 0,1 und 0,2 Prozent des Wohnungsbestands schwankt.
Stagnierende Neubauzahlen
Viele Fachleute leiten allein aus dieser geringen Quote den sicheren Weg in eine erneute Wohnungsknappheit ab. „Die Wohnungsbautätigkeit ist gemessen an der Nachfrageentwicklung seit Jahren zu niedrig“ schreibt die Investitionsbank Berlin (IBB), die immerhin so etwas wie die wohnungspolitische Rating-Agentur des Berliner Senats ist.
Drittens ist die ohnehin bescheidene Zahl der Nettozuwächse nicht einmal gesichert. Denn die amtlich abgebildete Realität registriert nur solche Wohnungsverluste, die den Bauämtern auch gemeldet werden. Im Bereich der Wohnungsabgänge, die durch Abrisse, Umnutzung oder Zusammenlegung zustande kommen, geht man von einer erheblichen Untererfassung aus. Die Zahl der tatsächlich verloren gegangenen Wohnungen ist demnach deutlich höher als die amtlich registrierte Zahl.
Auf der Nachfrageseite ist die Zahl der amtlich registrierten Bevölkerung jährlich um etwa 11.000, also deutlich stärker als die Zahl der Wohnungen, angestiegen. Aber es sind Haushalte und nicht Personen, die Wohnungen nachfragen. Während Wohnungen sich in Gebäuden aus harter Materie befinden, setzen die Haushalte sich aus Menschen zusammen, die je nach Wohnungsmarkt- und Lebenssituation (Alter und Einkommen) unterschiedlich flexibel sind, wenn es um die Wahl einer Wohnung geht. Wenn das Angebot schrumpft oder zu teuer wird, müssen die Nachfrager zusammenrücken und ihr Geld zusammenlegen.
Tun sie das auch? Die Antwort lautet: ja und nein. Das Bevölkerungsplus seit 2005 wird nahezu ausnahmslos durch die Altersgruppe der jungen Erwachsenen zwischen 18 und 30 Jahren bestimmt. Mit den älteren Menschen über 60 Jahre haben diese Jungen gemein, dass sie häufig nicht in familiären oder familienähnlichen Zusammenhängen leben – die Jungen noch nicht, die Älteren nicht mehr. Ein Teil landet in Wohngemeinschaften, ein anderer lebt alleine. In der Folge nehmen die alten wie die jungen Single-Haushalte weiter zu. Dies ist eine Erklärung dafür, warum die Zahl der Haushalte als Wohnungsnachfrager im jährlichen Mittel noch stärker gewachsen ist als die Bevölkerung, nämlich um etwa 16.500. Dieser Faktor lässt die Wohnungsreserven rechnerisch weiter schrumpfen.
Ab sofort mehr Wohnungen neu zu bauen ist eine verlockend einfache, aber auch sträflich verkürzte Antwort. Unter den jungen Singles, die einen wesentlichen Teil der Neunachfrager stellen, befinden sich ausbildungsbedingt viele kaufkraftschwache Wohnungsnachfrager. Wohnungen in den jüngeren Baualtersklassen nutzen ihnen wenig. Denn die haben bereits heute Mieten, die deutlich über Altbauniveau liegen. Aber auch im Altbau haben die Mieten bei Neubezug kräftig an gezogen.
Die Wanderung durch die Innenstadt
Aus diesem Grund hat sich die wachsende Zahl von Nachfragern längst zu einem stetigen Strom formiert, der die Innenstadtgebiete von den teurer werdenden Kiezen in Richtung preiswerterer Gebiete durchwandert: von Prenzlauer Berg nach Kreuzberg und von dort nach Neukölln ebenso wie von Friedrichshain nach Lichtenberg. Dieser Wieder- und Erstnachfragerstrom verursacht mit seiner Bugwelle die steigenden Mietpreise, vor denen er flüchtet, und verknappt und verteuert selbst das gesuchte Wohnungsangebot.
Zur Preis- kommt die Standortfrage. Die Mehrzahl der leeren Wohnungen steht nicht da, wo sich die Warteschlangen befinden. Die Jungen zwischen 18 und 30, die aus dem Ausland, aus West- und Ostdeutschland nach Berlin ziehen, landen hauptsächlich in der Innenstadt. In die existierenden Leerstandsschwerpunkte von Marzahn oder Hellersdorf wollen diese Gruppen nicht. Leerstände auf der einen Seite, Warteschlangen auf der anderen – das ist nicht nur für die Berliner Politik ein neues und schwieriges Thema. „Wenn Nachfrage und Angebot gleichzeitig aber in verschiedenen Stadtgebieten existieren, dann sind rein quantitative Forderungen zum Neubau ohne die Frage nach Standorten und Preisen keine Problemlösung“, meint der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Teure Neubauten am Stadtrand helfen den kaufkraftschwachen Wohnungssuchenden in der Innenstadt wenig.
Als nächstes stellt sich die Frage, wer denn überhaupt bauen soll. Die städtischen Wohnungsunternehmen, die nach eigenem Bekunden das wichtigste Instrument staatlicher Wohnungspolitik sind? „Die Wohnungsbaugesellschaften, die unbebaute Grundstücke besitzen, planen bisher dort keine Neubaumaßnahmen“, hatte Mitte 2010 Stadtentwicklungs-Staatssekretärin Dunger-Löper mitgeteilt. Sie würden sich angesichts des entspannten Marktes vorrangig um die energetische Modernisierung kümmern und – wie die Antwort suggeriert – das sollten sie damals auch.
BBU fordert von Berlin preiswertes Bauland
Die objektive Situation am Berliner Wohnungsmarkt hat sich in Jahresfrist zwar sicher nicht radikal verändert. Aber politische Sichtweisen und Ziele sind wandlungsfähig – vor allem wenn Wahlen eine Verschiebung im politischen Kräfteverhältnis befürchten lassen.
David Eberhart, Sprecher des Verbandes der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU), bestätigt, dass die politischen Vorgaben des Berliner Senats für seine Mitgliedsunternehmen bisher nicht auf Neubaukurs standen. Aber er bekundet deren Bereitschaft, auf bessere Anreize zu reagieren. Dafür müssten mehr preiswerte landeseigene Grundstücke vergeben werden. Erschwingliche Mieten könnten sie aber auch dann nur hervorbringen, wenn es flankierend Fördermittel gebe, um entstehende Kostenmieten an das Bestandsmietenniveau heran zu subventionieren. Das Prinzip der Vergabe von Grundstücken an den Meistbietenden müsse aufgegeben und durch die Vergabe an Investoren mit schlüssigen ökologischen und sozialen Konzepten ersetzt werden.
In der politischen Diskussion herrscht eine seltsame Vermengung versorgungs- und sozialpolitischer Anforderungen an den Wohnungsbau, ein Punkt, den Mietervereins-Geschäftsführer Reiner Wild kritisiert: „Wir brauchen mehr Neubau, aber, wer so tut, als könne man ihn genau dort und genau zu den Preisen bauen, wo und wie er jetzt gebraucht wird, betreibt Dummenfang.“
Statt Neubau den Altbau fit machen
Neubau zu hohen Bau- und Grundstückskosten bei knappem Angebot sei – so Wild – die teuerste Versorgungsform. Statt des aussichtslosen Versuchs, Neubauwohnungen mit hohem Subventionsaufwand an Altbaumieten heran zu subventionieren, sollte man öffentliches Geld einsetzen, um die gewaltigen Aufgaben bei der energetischen Sanierung des Altbaubestands sozial zu flankieren und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen durch Förderangebote zu dämpfen. Wild sieht keinen sozialen Verrat darin, den Neubau hauptsächlich für die Zielgruppen vorzuhalten, für die er in der Vergangenheit auch gebaut wurde: für einkommensstärkere Mieter, die es bei 85 Prozent Mieterhaushalten in Berlin ja auch gibt. Andererseits stehe das Einfügen sozialer Komponenten in die Neubauplanung keineswegs gegen die Schwerpunktsetzung auf die Altbausanierung. Landeseigene Grundstücke sollten an Investoren vergeben werden, die für einen Teil ihrer Wohnungen billige Mieten zusichern.
Freilich sind alle Absichtserklärungen für große Neubaukontingente mit billigen Mieten – schon aufgrund des langen Zeitvorlaufs bis zur Realisierung – sozialpolitische Scheinlösungen. In den nächsten drei bis fünf Jahren wird man vor allem verhindern müssen, dass Wohnungsknappheit ungebremst auf die Neubaumieten durchschlägt. Wer den Mietenanstieg in der Innenstadt dämpfen will, braucht einen bundesweiten Druck hin zu einer wirksamen gesetzlichen Begrenzung der Neuabschlussmieten. Wer sie wirklich sucht, wird dafür Bündnispartner in den deutschen Großstädten finden. Denn die Preisexplosion bei Neuvertragsmieten ist beileibe keine Berliner Spezialität.
Armin Hentschel
70er-Jahre-Sozialbau: Eine kleine Gedächtnis-Auffrischung für Politiker
Als West-Berlin noch Mauerstadt war, ist dort ein baupolitisches Trauma gewachsen, an das kürzlich im Wahlkampf die FDP erinnerte. Die regierenden Sozialdemokraten hätten nichts aus den „verhängnisvollen Subventionszeiten“ gelernt, wenn sie im Zeichen der wiederentdeckten Neubaufrage den Sozialen Wohnungsbau neu beleben wollen. Da damals alle Parteien das seinerzeitige Fördersystem des Sozialen Wohnungsbaus für gut befunden haben, fragt sich freilich, wer hier eigentlich an was erinnert werden muss.
Die Versorgungslücke durch den Neubau möglichst vieler preisgebundener Wohnungen zu schließen, war im West-Berlin der 70er Jahre ebenso wenig umstritten wie der zeitgleiche Abriss maroder Altbauten. Die Privaten bauten damals fleißig mit am Sozialbau und ließen sich ebenso bereitwillig subventionieren. Das bis heute nachwirkende Subventions-Dilemma begann mit einer – wie man damals glaubte – pfiffigen Konstruktionsveränderung der Wohnungsbauförderung, die zwar eine sozialdemokratische Erfindung war, aber von den damaligen Liberalen und auch der CDU als „marktkonforme Lösung“ unterstützt wurde. Um die hohen jährlichen Aufwendungen für die Baudarlehensförderung im Sozialen Wohnungsbau zu verringern, wurde die Förderung Ende der 60er Jahre umgestellt: Die privaten und landeseigenen Wohnungsunternehmen mussten sich nun die Kredite für ihre Finanzierung am privaten Kapitalmarkt besorgen. Der Schuldendienst für die Rückzahlung der Hypotheken wurde fortan aus dem Landeshaushalt über den gesamten Bindungszeitraum der Sozialwohnungen subventioniert. Diese Umstellung von der sogenannten Kapital- auf die Aufwandssubvention war anfangs billiger, weil sie die Förderung auf viele Folgejahre streckte. Aber jeder Baujahrgang errichtete ein weiteres Subventionstreppchen, dass sich Schritt für Schritt zu jenem Schuldengebirge auftürmte, das der Berliner Mieterverein damals als „Zeitbombe Sozialer Wohnungsbau“ titulierte. Heute ist diese Hinterlassenschaft eine Mitursache für die gewaltigen Berliner Schuldenlasten.
Das fiskalische Dilemma war jedoch nur die halbe Misere – stadtentwicklungspolitische Negativmerkmale kamen hinzu. Die mit Sozialbauten bestückten Großsiedlungen am Stadtrand schufen im Westen ein baulich und sozial ebenso schwieriges Terrain wie die staatlich und genossenschaftlich errichteten Trabantenstädte Ost-Berlins. Eine Wohnungspolitik mit Abriss und anschließendem Neubau von Sozialwohnungen in West-Berlin war bis zum Ende der 70er Jahre eine stete Quelle von Leerstand und Altstadtzerstörung. Die neu errichteten Sozialquartiere waren nicht nur unattraktiver als die abgerissenen, sondern auch teurer. Die eigentlich „sozialen“ Wohnraumreserven lagen über Jahrzehnte und bis heute nicht in den öffentlich geförderten Sozialbauten, sondern in den erhalten gebliebenen preiswerteren Altbauten.
Untrennbar mit der autogerechten Stadtmodernisierung und dem Großsiedlungsbau am Stadtrand verknüpft verlor der Soziale Wohnungsbau seine ungeliebte architektonische und städtebauliche Handschrift erst in den 80er Jahren mit der Wiederentdeckung der Innenstadt als Wohnort. Die Internationale Bauausstellung (IBA) machte sich dieses Motto ebenso zu eigen wie das Programm der behutsamen Stadterneuerung. Altstadtsanierung wurde nicht mehr über Abriss und Neubau, sondern über Erhaltung und sanfte Reparatur bewältigt. Während einer kurzen rot-grünen Ära von 1989 bis 1991 wollte man für landeseigene Wohnungsunternehmen die Baudarlehensförderung wieder einführen. Aber auch nach Wende und Wiedervereinigung lag kein Segen auf den Projekten des Sozialen Wohnungsbaus, obwohl man ihn förderpolitisch und architektonisch reformiert hatte. Mit Vorhaben, die nach Größe und Form den Geschmack des damaligen Bausenators Nagel und seines Senatsbaudirektors Stimmann trafen, entstanden nach der Wende große Würfe. Eines dieser Großprojekte mit über 13.000 geplanten Wohnungen – die Wasserstadt Oberhavel – ist für diese Phase typisch. Gestützt auf Bevölkerungsprognosen, die Berlin bis 2010 ein Wachstum auf über 5,4 Millionen Einwohner verhießen und mit ebenso „großem Eifer“ wie „gewaltigem Dilettantismus“ (Florian Hutterer und Lars Matthes von der Technischen Universität Berlin), spielten die Bauverantwortlichen auf einem strukturell ungeeigneten Gebiet „Großstadt am Wasser“. Dieses Spiel endete schon 2003 in einem wirtschaftlichen Totalschaden, bei dem das hoch verschuldete Berlin auf einem Minus von rund 450 Millionen Euro sitzen blieb. Väter dieser Misserfolge, die sich als Mitwirkende zu Fehlern bekennen, sucht man heute in allen Parteien und in den Planungsbüros vergeblich.
ah
MieterMagazin 11/11
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Der Neubau befriedigt zurzeit hauptsächlich die Nachfrage nach Eigentum und gehobenem Wohnstandard
Eine Aufstockung der Neubauzahlen forderten im Berliner Wahlkampf auch die früheren Regierungsparteien
Der Soziale Wohnungsbau war im wiedervereinigten Deutschland ein Auslaufmodell (hier: Sozialbauten in der Beerbaumstraße in Buch)
Der Soziale Wohnungsbau war im wiedervereinigten Deutschland ein Auslaufmodell (hier: Sozialbauten in der Greifenhagener Straße in Prenzlauer Berg)
Viele Wohnungen stehen wegen Modernisierungsarbeiten leer oder sind wegen ihres Standards unvermietbar
Der Leerstand ist am Stadtrand, die Nachfrage in der Innenstadt angesiedelt
Fotos oben: Christian Muhrbeck
Foto: Paul Glaser
Die Großsiedlungen am Stadtrand bescherten West und Ost ähnliche städtebauliche und soziale Probleme
Foto: Peter Gärtner
In der Wasserstadt Oberhavel haben Berlins Baupolitiker mit großem Eifer viel Geld versenkt
Foto: Christian Muhrbeck
22.11.2016
