Auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt ist in den kommenden Jahren keine Entspannung zu erwarten, so eine der zentralen Aussagen des IBB-Wohnungsmarktbarometers 2014. Der „Gutachterausschuss für Grundstückswerte“ stellt wiederum erneut steigende Umsätze und höhere Preise auf dem Immobilienmarkt fest – verursacht vor allem durch Besitzerwechsel bei Mietwohnhäusern und dem Boom bei Eigentumswohnungen.
Zwei Expertisen zum Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt, unterschiedlich in ihren Schwerpunkten und ihrer Art der Datenerhebung, in ihren Ergebnissen sich aber schlüssig ergänzend: der Bericht des in der Stadtentwicklungsverwaltung angesiedelten „Gutachterausschusses für Grundstückswerte“ (GAA) und das „Wohnungsmarktbarometer“ der Investitionsbank Berlin (IBB). Während der Analyse des GAA die Daten der gemeldeten Immobilienverkäufe zugrunde liegen, stützt sich der Bericht der IBB auf die Einschätzungen von Experten und Akteuren auf dem Wohnungsmarkt.
Diese sehen keine Anzeichen dafür, dass sich der Mietwohnungsmarkt in den nächsten drei Jahren entspannt. Nur im oberen Preissegment wird eine Nachfragedeckung vermeldet. Bei Wohnungen mit Mieten unter 6 Euro nettokalt pro Quadratmeter ist und bleibt das Angebot anhaltend kleiner als die Nachfrage. Das betrifft in erhöhtem Maß die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg. Angespannt wird die Marktlage auch im mittleren Segment (Mieten von 6 bis 8 Euro nettokalt) und bei den preisgebunden Wohnungen bleiben.
Während sich Mieter also auf wenig Veränderung am Markt einstellen müssen, herrscht auf Investoren-Seite reger Umtrieb. Die Gesamtzahl der in Berlin verkauften Immobilien erreichte eine Rekordhöhe (35 215), umgesetzt wurden 14,8 Milliarden Euro – 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Wesentlichen Anteil hatte dabei der Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum und damit die kapitalmarktbedingte Flucht ins „Beton-Gold“ beziehungsweise der durch niedrige Zinsen erleichterte Sprung ins private Wohneigentum.
Doch auch große Mietobjekte finden zunehmend Nachfrager. Die Zahl der veräußerten Mietwohnhäuser mit reiner Wohnnutzung erlebte gegenüber dem Vorjahr einen Zuwachs von 15 Prozent. Ein Teil davon sei von den Erwerbern „mit der erkennbaren Absicht übernommen worden, sie in Wohnungs- und Teileigentum umzuwandeln“, so der GAA. Wie auch sonst, so fragt man sich, wären die im Bericht dokumentierten Kaufpreise wieder hereinzuwirtschaften, die mittlerweile zwischen dem 15- und 20-fachen der jeweils erzielten Jahresmiete eines Objekts liegen?
Udo Hildenstab
MieterMagazin 11/14
11.11.2014
