Immer mehr Menschen können sich in Berlin die eigene Wohnung nicht mehr leisten. Manchmal eine Lösung: einen Teil der Wohnung oder ein Zimmer untervermieten. Hier gelten besondere rechtliche Regeln, die man als Haupt- wie auch Untermieter kennen sollte.
Untermieter:innen sind rechtlich in einer eher schwachen Position
Illustration: Lisa Smith
Die Untervermietung ist in jedem Fall von einer Erlaubnis durch die Vermieter:innen abhängig. Ohne Erlaubnis hat das sowohl für Hauptmieter:in als auch Untermieter:in Folgen. Zum einen kann der Vermieter oder die Vermieterin eine Abmahnung schicken und die sofortige Beendigung der Untervermietung verlangen. Der fristlosen Kündigung muss immer eine Abmahnung durch den Vermieter vorausgegangen sein, so dass der Mieter noch einmal Gelegenheit erhält, die unbefugte Untervermietung zu beenden (BHG vom 28. November 1984 – VIII ZR 186/83 –). Neben der fristlosen ist allerdings auch eine ordentliche Kündigung möglich, dann gegebenenfalls auch ohne Abmahnung.
Bei vorliegender Untervermieterlaubnis betrifft das Mietverhältnis, das ein Hauptmieter mit einem Untermieter eingeht, nur diese beiden. Allerdings ist zu unterscheiden, ob der Hauptmieter mit in der Wohnung wohnt und es sich um eine möblierte Vermietung handelt. In diesem Fall kann ohne Angabe von Gründen bis jeweils 15. des Monats zum Ablauf von diesem gekündigt werden. Die Frist beträgt hier also circa zwei Wochen. Eine Sonderregelung gibt es aber: Bei Familien gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten, wenn das möblierte Zimmer an sie zur dauerhaften Nutzung vermietet wurde. Der mit in der Wohnung wohnende Hauptmieter kann das Untermietverhältnis auch ohne Angabe eines Kündigungsgrunds beenden, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Auch kann in jedem Untermietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden.
Sonderregelung bei Familien
In allen anderen Fällen sind die Fristen für eine Kündigung durch den oder die Hauptmieter:in im § 573 c BGB gesetzlich geregelt. Für eine unbefristet untervermietete Wohnung gelten die gleichen Fristen wie bei einem normalen Mietvertrag. Die Kündigung muss also spätestens am dritten Werktag eines Monats übergeben werden und ist dann zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Sie beträgt also drei Monate und verlängert sich bei vermieterseitiger Kündigung wie beim normalen Mietvertrag nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei weitere Monate. Es ist möglich, der Kündigung zu widersprechen und die Begründung gerichtlich überprüfen zu lassen.
Jederzeit möglich ist es, bei Vertragsverstößen, beispielsweise bei Nichtzahlung der Untermiete für zwei Monate oder ähnlichem erheblichen Fehlverhalten, die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen.
Gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin haftet der oder die Hauptmieter:in für alle Schäden, die der oder die Untermieter:in beim Gebrauch der Mietsache anrichtet, auch wenn ihn oder sie selbst kein eigenes Verschulden trifft.
Stefan Klein
Krumme Touren
Ein in letzter Zeit immer öfter vorkommender Fall ist die fingierte Untervermietung. Hier tritt ein vorgeblicher Hauptmieter oder eine Hauptmieterin auf, der oder die sich später als verwandt mit dem Eigentümer oder als dessen Mitarbeiter:in herausstellt. Der Grund für dieses Vorgehen: Die Rechtssituation eines Untermieters ist verglichen mit der eines „normalen“ Mieters insofern nachteilig, als der Untermietvertrag immer vom Bestand des Hauptmietvertrags abhängig ist. Da kann der Hauptmieter der Räume beim Eigentümer kündigen, und die Untermieter:innen stehen ohne Kündigungsschutz da. Fungiert der Hauptmieter also nur als Marionette des Vermieters, kann der sich ziemlich einfach eines Mieters mit Untermietvertrag entledigen. Gerade in solchen Fällen ist es wichtig, sich rechtliche Beratung einzuholen.
Wird die Wohnung möbliert untervermietet, geschieht dies oft, um mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zu können. Hierbei muss der Vermieter (= Hauptmieter) den Anteil, der auf die Möblierung entfällt, nicht angeben. Mieter:innen sollten hier prüfen lassen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete unmöbliert wäre, und können dann einschätzen, ob der Möblierungsanteil realistisch ist und dies nötigenfalls vom Gericht korrigieren lassen.
stk
27.10.2024
