Was Mieter über den Mietendeckel und seine Anwendung wissen sollten

Die fünfjährige Mietenbegrenzung in Berlin ist juristisches Neuland

Als erstes Bundesland führt Berlin eine allgemeine Mietpreisbegrenzung ein. Der Senat reagiert damit auf die völlig unzureichenden Mietrechtsänderungen der Bundesregierung, die den Mietern keinen Schutz vor den seit Jahren rasant steigenden Mieten bieten. Berlin nutzt erstmals die Zuständigkeit für das Wohnungswesen, die der Bund mit der Grundgesetzänderung von 2006 an die Länder abgegeben hat. Weil man mit diesem Schritt rechtliches Neuland betritt, wird der Mietendeckel von Vermieterseite hart attackiert. Die juristischen Auseinandersetzungen werden auch außerhalb Berlins interessiert verfolgt – schließlich könnte das Berliner Gesetz ein Vorbild für Mietenregulierungen in anderen Bundesländern sein.

Wenn das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ – so der offizielle Name – wie erwartet im Dezember oder Januar vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet wird, kann der Mietendeckel in den ersten Monaten des Jahres 2020 in Kraft treten. Es ist aber nicht ganz ausgeschlossen, dass das Abgeordnetenhaus den kürzlich vom Senat beschlossenen Gesetzentwurf noch leicht abändert.

In rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen werden die Mieten weitgehend eingefroren, Modernisierungsmietsteigerungen stark eingeschränkt und überhöhte Mieten abgesenkt. „In den nächsten fünf Jahren muss kein Mieter mehr fürchten, wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren“, verspricht Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). 

Der Mietendeckel ist ein Teil der vom Senat formulierten Strategie „Bauen, kaufen, deckeln“. Gleichzeitig wird der Wohnungsneubau angekurbelt und der Ankauf von Wohnungen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiterverfolgt. Dies bringe allerdings erst nach und nach eine spürbare Entspannung des Wohnungsmarktes. Deshalb solle der Mietendeckel als Sofortmaßnahme den Mietern eine „Atempause“ bescheren. Sollte nach fünf Jahren immer noch hoher Druck auf dem Wohnungsmarkt herrschen, könne der Mietendeckel auch verlängert werden.

Mit dem Mietendeckel betritt der Senat juristisches Neuland. Die Idee, dass Berlin als Bundesland eine öffentlich-rechtliche Mietenbegrenzung einführen kann, ist gerade mal ein Jahr alt. Peter Weber, Jurist im Pankower Wohnungsamt, hatte im November 2018 in der „JuristenZeitung“ dargelegt, dass mit der Grundgesetzänderung von 2006 der Bund die Zuständigkeit für das Wohnungswesen an die Länder abgegeben hat und somit Berlin eine eigene Mietpreisbeschränkung aufstellen könnte. „Mein Anlass war wissenschaftliche Neugierde“, sagte Peter Weber im Juni im Forum Mietenpolitik des Berliner Mietervereins. Auf die eigentlich naheliegende Idee ist vorher noch niemand gekommen. „Ich war sehr überrascht über den Aufschlag, das Landesrecht hier zu nutzen“, bekannte Dr. Rainer Tietzsch, Vorsitzender des Berliner Mietervereins (BMV) und selbst ein mit der Materie sehr vertrauter Rechtsanwalt. 

Breite Beachtung fand der Fachartikel erst, als ihn eine Gruppe um die SPD-Bundestagsabgeordnete Eva Högl aufgriff und im Januar 2019 vom Senat forderte, einen solchen Mietendeckel noch in dieser Legislaturperiode zu beschließen. Nach anfänglicher Skepsis einigten sich SPD, Linke und Grüne, eine Mietpreisbeschränkung einzuführen. Am 18. Juni 2019 beschloss der Berliner Senat ein von Senatorin Lompscher vorgelegtes Eckpunktepapier für einen „atmenden Mietendeckel“, der einerseits Mietobergrenzen setzt und andererseits bei den bestehenden Mieten nur Steigerungen in Höhe der Inflationsrate zulässt. Nach hitzigen Diskussionen wurde daraus der Gesetzentwurf, den der Senat am 22. Oktober beschlossen hat und der Anfang nächsten Jahres in Kraft treten soll. 14 Monate von der ersten Idee bis zum Gesetz sind für eine so schwierige und neuartige Regelung „atemberaubend schnell“, so der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD). 

Der BMV begrüßt die Mietendeckel-Einigung als „wichtigen Schritt für eine soziale Mietenpolitik“. Der Gesetzentwurf ähnelt stark dem Modell, das der Mieterverein im Juli vorgeschlagen hat. Für falsch hält der BMV die unterschiedliche Behandlung der Wohnlagen bei der Absenkung von überhöhte Mieten, denn hier hätte man der Spaltung der Stadt in arme und reiche Viertel entgegenwirken können. Im Ganzen sei die Regelung aber ein „akzeptabler Kompromiss“.

Wohnungswirtschaft leistet Widerstand

Der BMV warnt aber auch vor Enttäuschungen. Das neue Gesetz werde Geduld erfordern und viel Streit hervorrufen. Die Wohnungswirtschaft leistet mit beispiellosen Kampagnen und teilweise befremdlichen Argumenten hartnäckigen Widerstand gegen den Mietendeckel. Nach den Erfahrungen mit der Mietpreisbremse ist zu erwarten, dass viele Vermieter auch den Mietendeckel zunächst einmal missachten werden und es auf Gerichtsverfahren ankommen lassen. Zudem wollen nicht nur die Berliner Oppositionsparteien gegen den Mietendeckel klagen, auch die CDU/CSU-Bundestagsfraktion hat schon vorab eine Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht angekündigt. Zur Durchsetzung des Mietendeckels dürfte also ein langer Atem nötig sein. 

Jens Sethmann

Und so werden die Mieten begrenzt

Der Mietendeckel gilt für über 90 Prozent aller vermieteten Wohnungen. Auch möbliert vermietete Wohnungen sind vom Mietendeckel erfasst. Vereinbarte Zuschläge für Möbel oder Ausstattungen sind Bestandteil der zu deckelnden Nettokaltmiete.

Ausgenommen vom Mietendeckel sind nur Sozialwohnungen, für die es eigene Miethöheregelungen gibt, Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, Trägerwohnungen der Wohlfahrtspflege und Wohnheime sowie Neubauten, die ab 2014 bezugsfertig wurden.

Und das sollten Sie wissen über:

Die Mieter können leichter zu ihrem Recht kommen

„Dies ist eine historisch einmalige Chance für ein besseres Mietensystem, das die Defizite der ortsüblichen Vergleichsmiete vermeidet und Mietern am Ende auch leichter zu ihrem Recht verhelfen wird“, lobt Reiner Wild den Mietendeckel. Wie das geht, erläutert er im Interview mit MieterMagazin-Autor Jens Sethmann.

MieterMagazin: Was sollten Mieter tun, wenn trotz des Mietendeckels eine Mieterhöhung im Briefkasten liegt?

Wild: Da muss man unterscheiden. 

Bei Mieterhöhungen, die zwischen dem 18. Juni und dem Inkrafttreten des Mietendeckels geltend gemacht werden, muss man nach bisheriger Rechtslage vorgehen. Soweit nach dieser die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, erklärt man seine Zustimmung und zahlt die Miete ohne Vorbehalt. Nach Inkrafttreten des Mietendeckels kann dann geprüft werden, ob Rückforderungsansprüche bestehen. Das ist noch fraglich. 

Bei Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels ist es eindeutig: Man stimmt dem Mieterhöhungsverlangen mit Hinweis auf den Mietendeckel nicht zu. Wenn der Vermieter die Erhöhung durchsetzen will, muss er den Mieter verklagen. Damit wird er aber scheitern.

MieterMagazin: Wie kann man Rückforderungen für ungerechtfertigte Mieterhöhungen geltend machen?

Wild: Man muss unterscheiden. Für Mieten, die schon vor dem 18. Juni 2019 die Mietwerte aus der Mietendeckeltabelle unter Berücksichtigung der Lage und Standardpauschalen um mehr als 20 Prozent überstiegen, soll neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes ein Senkungsanspruch auf Antrag des Mieters bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bestehen. Für welchen Zeitraum Mieten, die ab 18. Juni erhöht wurden, zurückgefordert werden können, muss sich noch klären, insbesondere auch, wie das Bezirksamt dabei helfen kann.

MieterMagazin: Wie sollte man sich verhalten, wenn bei einer Neuanmietung der Vermieter die Vormiete nicht nennt?

Wild: Man hat einen Auskunftsanspruch. Es gibt zwei Möglichkeiten: Man kann sich an das Bezirksamt wenden. Das muss dann beim Vermieter die Auskunft über die Vormiete einfordern. Oder man geht den gerichtlichen Weg und klagt die Auskunft vom Vermieter ein. Man kann also ähnlich wie bei der Mietpreisbremse den Mietvertrag auch ohne Kenntnis der Vormiete unterschreiben und die Rechtmäßigkeit anschließend überprüfen.

MieterMagazin: Was tun, wenn Vermieter, wie vereinzelt angedroht, Wohnungen leerstehen lassen, statt sie unter den Mietendeckel-Bedingungen zu vermieten?

Wild: Es wäre ja wirtschaftlicher Unsinn, wenn jemand statt gedeckelter Mieten lieber gar keine Einnahmen haben will. Wenn jemand das aus Trotz macht, droht ihm ein Bußgeld, denn Leerstand über mehr als drei Monate ist ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot. 

MieterMagazin: Was passiert, wenn die Gerichte den Mietendeckel kippen sollten?

Wild: Dann gilt der Berliner Mietspiegel 2019 weiter wie bisher. Mieterhöhungen sind dann wie gehabt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und dürfen höchstens 15 Prozent in drei Jahren betragen. 

MieterMagazin: Wenn der Mietendeckel nach fünf Jahren oder später ausläuft, wird der Mietspiegel 2019 schon mehrere Jahre alt sein. Stehen wir dann ohne Regulierung von Mieterhöhungen da?

Wild: Nein. Der Mietspiegel 2019 kann auch dann noch als einfacher Mietspiegel fortgelten. Da werden dann Stichtagszuschläge hinzugerechnet. Das ist kein Problem.

Interview: Jens Sethmann

Hartmut Lindenberg
28.09.2022