Mieterhöhung erhalten? MietCheck

Mit den Informationen über die Wohnlage, die Wohnungsgröße (Mietvertrag), das Baujahr des Wohngebäudes (ggf. beim Vermieter zu erfragen) und die Ausstattung der Wohnung (zentrale Merkmale) können Sie die konkrete Mietspiegelzeile in der Mietspiegeltabelle ermitteln. In der Mietspiegelzeile befinden sich die statistisch ermittelten Mietwerte, die begrenzt durch Unter- und Oberwerte in einer Mietzinsspanne dargestellt sind.
Für Sie ist zunächst einmal der Mittelwert maßgeblich.

In unserem Beispiel gehen wir von einer 50 qm großen Wohnung in mittlerer Wohnlage mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC in der Baualtersklasse 1920 aus, so dass die Mietspiegelzeile 63 Anwendung findet mit folgenden Mietwerten: 6,02 – 7,12 – 9,19.

Anhand der Orientierungshilfe ermitteln wir weitere Wohnwertmerkmale Ihrer Wohnung, mit denen vom Mittelwert der Mietspiegelzeile abgewichen werden kann.Fünf Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) führen jeweils positive und negative Merkmale auf.

Gehen Sie die Orientierungshilfe durch und kreuzen Sie in jeder Gruppe die zutreffenden Merkmale an. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die positiven Merkmale, wird dies pro Gruppe mit + 20 % bewertet. Überwiegen die negativen Merkmale führt dies zu einer Bewertung von – 20 % je Gruppe. Sind keine oder gleichviel positive und negative Merkmale vorhanden, wird die jeweilige Merkmalsgruppe mit 0 bewertet.

Sie addieren die Ergebnisse der 5 Merkmalsgruppen (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) und verwenden das Ergebnis für die weitere Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Beispiel 1:
Zunächst gehen wir davon aus, dass in zwei Merkmalsgruppen (Küche und Wohnung) die positiven Merkmale überwiegen, in einer Merkmalsgruppe (Wohnumfeld) die negativen Merkmale überwiegen und in zwei Gruppen (Bad und Gebäude) keine Merkmale vorhanden sind.

Beispiel 2:
In einem zweiten Beispielsfall gehen wir davon aus, dass in fünf Merkmalsgruppen (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld) die positiven Merkmale überwiegen.

Das Ergebnis der Merkmalsermittlung in Schritt 3 wird auf die Mietspiegelzeile angewandt. Überwiegen die negativen Merkmale liegt die konkrete Miete zwischen dem Unterwert und dem Mittelwert. Überwiegen die positiven Merkmale liegt die konkrete Miete zwischen Mittelwert und Oberwert der Mietspiegelzeile.

In unseren beiden Beispielen führte die Ermittlung der Wohnwertmerkmale in Schritt 3 zu einer positiven Bewertung, so dass die Miete zwischen Mittel- und Oberwert der Mietspiegelzeile liegt.

Der konkrete Mietwert wird wie folgt berechnet:

• Wir ermitteln die Spanne zwischen Mittel- und Oberwert,
  indem wir die Differenz der beiden Werte berechnen:
  Mietspiegelzeile 63:
  Oberwert (9,19 €/qm) – Mittelwert (7,12 €/qm) = 2,07 €/qm.

• Auf diesen Betrag berechnen wir die in Schritt 3 berechnete Prozentzahl.
  Beispiel 1: 20 % von 2,07 €/qm = 0,41 €/qm.
  Beispiel 2: 100 % von 2,07 €/qm = 2,07 €/qm.

Die so in den Beispielen errechneten Zuschläge für die Ausfüllung der Spanne werden nun auf den Mittelwert der Mietspiegelzeile addiert. Der Mittelwert der in unserem Beispiel verwendeten Mietspiegelzeile 63 beträgt 7,12 €/qm.

Im Beispiel 1 werden auf den Mittelwert von 7,12 €/qm 0,41 €/qm addiert, was 7,53 €/qm ergibt. Dieser Wert bildet in Beispiel 1 die ortsübliche Vergleichsmiete.

In Beispiel 2 werden 2,07 €/qm addiert, was zu einer Miete von 9,19 €/qm führt.
Dieser Wert bildet in Beispiel 2 die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wenn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt, dass Ihre bislang gezahlte Miete schon über dieser Vergleichsmiete liegt, muss der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden.

Liegt die ermittelte Vergleichsmiete unterhalb der vom Vermieter verlangten neuen Miete, dann braucht nur eine Teilzustimmung bis zu dem Betrag der selbst errechneten Vergleichsmiete erfolgen.

Liegt die vom Vermieter verlangte Miete unterhalb der errechneten Vergleichsmiete, müsste der Mieterhöhung zugestimmt werden.

Achtung: Auf jeden Fall sollten vor (Teil-) Zustimmung die sonstigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung (Infoblatt 20) geprüft werden.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht einfach zu bewältigen, zum Teil, weil die Begriffe unterschiedliche Deutungen zulassen und zum Teil, weil Informationen erfordert werden, die dem Mieter nicht direkt zugänglich sind. Sollten Sie Fragen haben, nutzen Sie unsere Beratungsmöglichkeiten.

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