Leitsatz:
Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13.1. 2010 – VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24).
BGH vom 10.2.2016 – VIII ZR 33/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter hatte die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks („Wohnpark am See“) auf die Mieter umgelegt, weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum des Vermieters befand und die Mieter davon insoweit einen Nutzen hätten, als er ihnen einen entsprechenden Erholungswert biete.
Dieser Rechtsauffassung trat der BGH entgegen. Es werde verkannt, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet waren, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren gehe, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt sei. Liege eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage des Vermieters angemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.
Allein aus dem Umstand, dass die Gartenanlage nicht eingezäunt sei, lasse sich nicht sicher entnehmen, dass es sich um einen öffentlichen Park handele. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anlage entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet sei oder der Vermieter als Eigentümer der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht habe. Zur abschließenden Beurteilung dieser Sachverhaltsfrage verwies der BGH die Sache zurück an das Landgericht.
Sollten die Mieter danach verpflichtet sein, die Kosten der Gartenpflege zu tragen, seien hiervon auch Kosten für die Beseitigungen von Verunreinigungen (etwa Hundekot) durch Dritte umfasst.
Nach der Rechtsprechung des BGH (vom 13.1.2010 – VIII ZR 137/09 –) gehörten die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfielen. Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen gelte nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehöre zu den Kosten der Gartenpflege. Dabei sei es unerheblich, ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lasse, durch Mieter oder Dritte verursacht worden seien und ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als „rechtswidrige Handlung“ zu qualifizieren sei. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setze – selbstverständlich – eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasse deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfalle, für die Dritte verantwortlich seien. Auch führe der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, nicht dazu, den – laufend anfallenden – Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.
04.01.2018
