Leitsatz:
Es ist für die Abwälzbarkeit der Betriebskosten unschädlich, dass in dem Formularmietvertrag – offenbar versehentlich – sowohl die Variante „Betriebskostenpauschale“ als auch die Variante „Betriebskostenvorauszahlung“ angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind.
BGH vom 7.6.2016 – VIII ZR 274/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 4 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die aus dem Leitsatz ersichtliche Vertragsgestaltung nahm der Mieter zum Anlass, überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen, da es an einer wirksamen Betriebskostenvereinbarung fehle. Dem widersprach der BGH unter Berufung auf seine Entscheidung vom 10.2.2016 – VIII ZR 137/15, wonach bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe, genüge, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen Betriebskosten, gemeint seien. Ob insoweit eine Pauschale (die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 3 BGB angepasst werden könne) oder aber Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart seien, sei für die Abwälzung der Betriebskosten ohne Bedeutung. Das Gleiche gelte für den Umstand, dass sich im Streitfall ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung nur im Zusammenhang mit einer Erhöhung einer Pauschale finde und bei einer etwaigen Ermäßigung einer Betriebskostenpauschale sowie bei der Umlage nur von „den Betriebskosten“ die Rede sei. Dass mit „den Betriebskosten“ deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als „sämtliche umlagefähigen Betriebskosten“ und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe oder gar zu darüber hinausgehenden Unklarheiten über den Umfang der umlagerelevanten Betriebskosten führe, sei entgegen der Auffassung des Mieters nicht ersichtlich.
Von der Frage, ob auf den Mieter Betriebskosten wirksam abgewälzt worden sind, ist die Frage zu trennen, auf welche Weise dies geschieht. Es gibt grundsätzlich drei Abwälzungsmodalitäten: Einmal die jährliche Abrechnung von monatlichen Vorschüssen, zum zweiten die Vereinbarung einer Pauschale mit Erhöhungsvorbehalt und drittens die Pauschale ohne Erhöhungsvorbehalt. Der zutreffende Abwälzungsmodus muss durch Auslegung des Mietvertrages ermittelt werden. Im vorliegenden Fall hatten die Instanzgerichte – vom BGH nicht beanstandet – entschieden, dass die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart hatten, die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 2 BGB erhöht oder nach § 560 Abs. 3 BGB gesenkt werden könnte.
04.01.2018
