Leitsatz:
Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel.
BGH v. 25.6.2003 – VIII ZR 344/02 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB ist, sofern eine Geldsumme als Kaution bereitzustellen ist, der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen berechtigt. Ein Teil der Rechtsprechung hielt den Mieter für berechtigt, bei einer wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 2 BGB unwirksamen Kautionsvereinbarung die Kautionszahlung gänzlich zu unterlassen, da die Kautionsvereinbarung insgesamt nichtig sei. Aus Unkenntnis geleistete Kautionssummen konnten danach sofort zurückgefordert werden (zum Beispiel LG Berlin MM 01, 495; GE 01, 1468; MM 03, 192).Begründet wurde diese Auffassung damit, dass bei einer geltungserhaltenden Reduktion mit der Folge, dass die Vereinbarung nur insoweit nichtig wäre, als Ratenzahlung ausgeschlossen wurde, der Schutzzweck des § 551 BGB leer liefe. Dieser Vorschrift könne nur dadurch wirksam Geltung verschafft werden, dass Verstöße gegen sie zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsabrede führen. Es könne schließlich nicht unterstellt werden, dass der Gesetzgeber eine funktionslose Vorschrift habe schaffen wollen. Der Bundesgerichtshof ist nun in einer aktuellen Revisionsentscheidung vom 25. Juni 2003 dieser Ansicht entgegengetreten. Er vertritt die Auffassung, dass eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter entgegen § 551 Abs. 2 BGB zur Zahlung der Mietkaution bei Abschluss des Vertrages in einem Betrag verpflichtet, nur insoweit nichtig sei, als Ratenzahlung ausgeschlossen ist; die Vereinbarung einer Kautionsleistung sei im Übrigen wirksam. Die Folge dieser Ansicht ist, dass der – versehentlich – gezahlte Kautionsbetrag vom Mieter nicht zurückverlangt werden kann. Begründet wird diese Auffassung damit, dass der Schutzzweck des § 551 BGB die gänzliche Unwirksamkeit der Kautionsabrede nicht erfordere. Die Teilunwirksamkeit sei mit Sinn und Zweck des § 551 BGB vereinbar. Es wäre verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer acht. Der Mieter sei ausreichend geschützt. Er sei nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Der Vermieter habe keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen. Ein Mieter, von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbarten Kaution verlange, sei auch nicht ohne rechtlichen Schutz. Ihm stehe ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung zu, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Entsprechend dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung vermag der Mieter damit seine wirtschaftliche Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses zu verringern. Auch sei die Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen.
09.05.2017
