Leitsatz:
Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt.Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.
BGH v. 12.11.2003 – VIII ZR 52/03 –
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Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Welches die Folgen sind, wenn der Vermieter bei der Mieterhöhung einerseits auf den Mietspiegel Bezug nimmt, andererseits die Zustimmung zu einem Wert oberhalb der Mietzinsspanne fordert, war in der Berliner Rechtsprechung lange Zeit umstritten (vgl. MM 3/97, Seite 11). Der BGH hat nunmehr entschieden, dass das Zustimmungsverlangen oberhalb des Oberwertes das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam macht, sondern dies nur zu einer teilweisen Unbegründetheit führt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. Ist aber ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist anschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Diese Überprüfung erfolgt anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. Überschreitet das Zustimmungsverlangen des Vermieters den Oberwert des Mietspiegels, darf der Mieter das Mieterhöhungsverlangen nicht ignorieren, sondern muss eine teilweise Zustimmung bis zu dem Wert erteilen, der sich bei richtiger Anwendung des Mietspiegels ergibt. Kommt es später zu einem Zustimmungsprozess, hat das Gericht den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für eine vollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel vorgesehenen Mietzinsspannen bleibt nach Ansicht des BGH kein Raum mehr.Man wird die BGH-Entscheidung auch auf die Besonderheit des Berliner Mietspiegels übertragen können, wo der Oberwert der Spanne zulässigerweise bei Vorhandensein von Sondermerkmalen ohnehin überschritten werden darf. Nach Auffassung des BGH dürfte auch eine Mieterhöhung, die einen Mietzins fordert, der über dem Wert aus Oberwert und Sondermerkmalen liegt, formal wirksam sein, so dass der Mieter auch hier gezwungen ist, eine niedrigere Teilzustimmung zu erteilen. Weitere Voraussetzung für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB ist aber immer, dass auf ein konkretes Mietspiegelfeld Bezug genommen wird. BGH vom 12.11.2003
17.03.2013
