Leitsatz:
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.
BGH v. 3.12.2003 – VIII ZR 168/03 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt. Der Wechsel im Grundstückseigentum erfolgt durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Dass der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten erst mit Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig wird und dies möglicherweise erst nach Grundbucheintragung des Erwerbers geschieht, ist nach Ansicht des BGH unerheblich.
Allein entscheidend sei das Ende der Abrechnungsperiode vor Grundbucheintragung. Der VIII. Senat des BGH folgt damit der Entscheidung des III. Senats vom 14. September 2000 (- III ZR 211/ 99 -, WM 00, 609). Der Erwerber des Grundstücks kommt als neuer Vermieter jedoch dann ins Spiel, wenn er während der laufenden Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis eintritt. Dann geht die Verpflichtung zur Rechnungslegung und Auszahlung eventueller Guthaben für die gesamte Abrechnungsperiode auf ihn über. Beginnt die Abrechnungsperiode nach der Veräußerung des Grundstücks, also nachdem der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, ist allein er als neuer Vermieter zur Abrechnung berechtigt und gegebenenfalls zur Auszahlung eines Guthabens verpflichtet. Nach überwiegender Ansicht hat der Erwerber dann sämtliche Vorauszahlungen des Mieters in der Abrechnung zu berücksichtigen und nicht nur diejenigen, die an ihn selbst gezahlt wurden (vgl. BGH WM 00, 609).
28.12.2017
