Leitsätze:
1. Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung.
2. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.
BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 371/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Zu Leitsatz 1) führt der BGH aus:
„… 2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 – VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). , NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, a.a.O. unter II 1 b; vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Angaben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002.
a) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten ausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Gesamtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24354,55 Euro sowie die Kosten für die Anmietung der Messanlagen für Warmwasser mit 607,46 Euro aufgeführt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung umgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Versorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Versorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfallende Verbrauch.
b) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden ausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzuteilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, auf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gasverbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WM 2002, 375, 376) und nachvollziehbar dargestellt wird.
c) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von einem Kubikmeter Wasser von 10 auf 60 Grad Celsius ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet worden ist, kann der Mieter auf Grund der gegebenen Auskünfte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoffverbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forderung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muss er eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu Recht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, a.a.O. unter II 1 a). …“
14.05.2017
