Leitsatz:
Ein einseitiger – formularmäßig erklärter – Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
[nicht amtlicher LS]
BGH v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 14 Seiten]
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Auch ein einseitiger – formularmäßig erklärter – Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kündigungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w. Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. …
Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des – einseitigen – Ausschlusses des Kündigungsrechts „des Mieters“ bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. …
Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kündigungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-Drucksache 14/4553 Seite 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Verzicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendigerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w. Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beiderseitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch einen – auch einseitigen – Ausschluss seines Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Regelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffelmietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen – zeitlich begrenzten – Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. …“
04.05.2017
