Leitsatz:
Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte – des gesetzlichen Maximalwerts – als Wohnfläche anzurechnen sei.
BGH v. 22.2.2006 – VIII ZR 219/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„…Zur Größe der Wohnung ist in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart: „Die Wohnfläche beträgt ca. 149 Quadratmeter. Wie besehen“. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Begriff der „Wohnfläche“ auslegungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03, aaO. unter II 1 b). Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriss der gesamten Wohnung besaß, hat das Berufungsgericht ein bestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffes der Wohnfläche angenommen. Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der Beklagte wusste nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor Abschluss des Mietvertrages, dass die Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 Quadratmeter ausmacht.
Zwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur nicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Größenverhältnisse der einzelnen Räume zutreffend wiedergibt, ist die Fläche dieser Nebenräume – wie allgemein üblich – aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 Quadratmetern nicht allein den umbauten Raum von 85 Quadratmetern (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft. Vielmehr umfasst die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 Quadratmetern – für beide Parteien erkennbar – nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, wie den Ausführungen des Berufungsgerichts zu entnehmen ist, von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 Quadratmetern erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche.
Diese Auslegung im angefochtenen Urteil ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt noch wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2004 – XI ZR 366/03, WuM 2005, 339 = NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (2) m.w. Nachw.). Soweit die Revision meint, die tatsächliche Größe der Dachterrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. BerechnungsVO nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, so dass die Wohnfläche insgesamt deutlich kleiner als 149 Quadratmeter sei, hat sie hiermit keinen Erfolg. Die Parteien haben – wie ausgeführt – eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt, so dass die Bestimmung des § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO, nach der die Grundflächen von Dachgärten oder gedeckten Terrassen, die ausschließlich zu dem Wohnraum gehören, zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden können, hier nicht maßgeblich ist. …“
06.05.2018
