Leitsatz:
Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
BGH v. 8.12.2010 – VIII ZR 27/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Abrechnung des Vermieters war wegen formeller Fehler unwirksam, weil sich aus ihr der Verteilerschlüssel nicht hinreichend entnehmen ließ. Der Mieter wies allerdings erst anderthalb Jahre nach Zugang der Abrechnung diese zurück und verweigerte die Zahlung der Nachforderung. Der Vermieter zeigte sich empört („zu spät!“, „Einwendungsausschlussfrist!“) und forderte den Mieter zur Zahlung der Nachforderung auf.
Der BGH gab dem Mieter Recht. Für den Beginn der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB komme es darauf an, dass dem Mieter eine formell wirksame Abrechnung der Nebenkosten zugegangen sei. Denn der Mieter könne eine Betriebskostenabrechnung nur dann richtig prüfen, wenn sie auch formell ordnungsgemäß erstellt worden sei. Ansonsten fehle ihm eine ausreichende Beurteilungsgrundlage.
Wichtig: Wenn nur einzelne, abtrennbare Betriebskostenarten formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet werden, greift die Einwendungsausschlussfrist auch nur hinsichtlich dieser Positionen nicht. Im Zweifel gilt ohnehin: Die Einwendungsausschlussfrist sollte von Mietern immer eingehalten werden, da die Grenze zwischen nur materiellen Fehlern und solchen formeller Art nicht immer genau zu ziehen ist.
26.10.2017
