Leitsatz:
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur oder ähnliches) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht.
BGH v. 29.2.2012 – VIII ZR 155/11 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Einen Teil der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vermietete der Vermieter als Ferienwohnungen an Touristen. Die Mieter minderten die Miete um 20 Prozent, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit den Mietern fristlos, hilfsweise fristgemäß. Streitig war demnach, ob die Mieter zu Recht und in der richtigen Höhe gemindert hatten. Der BGH hatte deshalb darüber zu entscheiden, wie detailliert der Mieter einen Mangel, auf den er eine Minderung stützt, darlegen muss.
Zunächst stellte der BGH fest, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass der Vermieter Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermiete. Denn dies führe nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgingen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden seien. Der Mieter müsse deshalb für normale Miethäuser ungewöhnliche Störungen vortragen.
Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters dürften aber nicht überspannt werden, da die Minderung nach § 536 Absatz 1 BGB kraft Gesetzes eintrete. Der Mieter müsse nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauche er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines tag- und uhrzeitgenauen „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur et cetera) es geht, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer sowie in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Mehr Informationen zum Thema "Zweckentfremdung von Wohnraum" (Mai 2016):
10.05.2016
