Leitsatz:
Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536 c Absatz 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 – VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001 – XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515).
BGH v. 5.12.2012 – VIII ZR 74/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 19 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In § 536 c Absatz 1 BGB ist die Mängelanzeigepflicht des Mieters geregelt: „Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.“ Absatz 2 Satz 1 dieser Vorschrift spricht eine Rechtsfolge bei unterlassener Mängelanzeige aus: „Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“
In der Rechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur ist seit langem umstritten, ob der Mieter zu beweisen hat, dass er die Mängel angezeigt hat, oder ob der Vermieter zu beweisen hat, dass der Mieter die Mängel nicht angezeigt hat, wenn der Vermieter wegen unterlassener Mängelanzeige einen Schadensersatzanspruch geltend machen will. Der achte Senat des BGH hat sich nunmehr nochmals für die letztere Meinung ausgesprochen.
Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht, also einer negativen Tatsache, beim Vermieter liegt, trifft die Mieter nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darlegungslast, um dem Vermieter die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur solche Mängelanzeigen ausräumen muss, die von den Mietern in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hinsicht spezifiziert worden sind. Unsubstanziierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht braucht der Vermieter dagegen nicht zu widerlegen.
29.11.2013
