Leitsatz:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536 a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 – VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570).
BGH vom 3.7.2013 – VIII ZR 191/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieter machten Schadensersatz geltend, den sie darauf stützten, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien. Allerdings hatte der Vermieter die vom Anwalt der Mieter ausgesprochene Kündigung wirksam nach § 174 BGB zurückgewiesen. Die Mieter machten als Schadensposition unter anderem eine Mietzinsdifferenz von monatlich 140 Euro für mindestens drei Jahre geltend.
Das Berufungsgericht hatte die Klage der Mieter abgewiesen, weil logische Voraussetzung für einen Kündigungsfolgeschaden eine wirksame Kündigung des Mieters aufgrund des Schadens sei. An einer solchen wirksamen Kündigung fehle es hier, weil der Vermieter die durch Anwaltsschreiben erklärte Kündigung der Mieter wegen der fehlenden Beifügung einer Originalvollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen habe.
Dieser Rechtsansicht wollte der BGH nicht folgen: Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergebe sich – anders als das Berufungsgericht meine – insbesondere nicht aus dem von ihm in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570 Rn. 9). Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts sei, habe sich der Senat bislang noch nicht befasst und entscheide sie nun wie aus dem Leitsatz ersichtlich.
Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen solle, gebe der Wortlaut des § 536 a Abs. 1 BGB nichts her. Dieser knüpfe für die Schadensersatzpflicht des Vermieters vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.
14.06.2017
