Leitsatz:
Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags.
BGH vom 10.7.2013 – VIII ZR 388/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Mietvertrag war vereinbart: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“
Am 28.2.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011. Der BGH hielt die Kündigung für unwirksam.
Die Befristung des Mietvertrags sei unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht vorlägen. Gemäß § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei sei zu berücksichtigen, was beide (!) Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Vertragsbestimmung unwirksam ist.
Da das beiderseitig verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.
Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2. 2011 sei daher unwirksam.
Am Rande hat der BGH auch noch mitentschieden, dass eine Individualvereinbarung über einen beiderseitigen Kündigungssausschluss auch dann wirksam ist, wenn sie für 13 Jahre gelten soll.
18.05.2018
