Leitsatz:
Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.
BGH v. 25.10.2013 – V ZR 230/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Arzt A. betrieb eine Praxis über den Räumen des Arztes B. Beide Ärzte hatten die Räume von unterschiedlichen Sondereigentümern in einer Eigentumsanlage angemietet. Eines Tages löste sich im Sterilisationsraum des A. eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden in den Praxisräumen des B. kam. Ein Verschulden des A. an dem Wasserschaden konnte ihm nicht nachgewiesen werden. Die Versicherung des B. nahm A. aus übergegangenem Recht gleichwohl auf Ausgleich des Schadens nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Anspruch.
Mit Erfolg. Der Bundesgerichtshofs bestätigte die analoge Anwendung der genannten Vorschrift. § 906 BGB gelte über die im Wortlaut des § 906 BGB genannten Immissionen hinaus auch für Wassereintritte. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer beziehungsweise dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen könne. Gleiches gelte im Verhältnis von Sondereigentümern (beziehungsweise hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handele, das dem Wohnungseigentümer alleine zustehe und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen könne. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiere, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.
Die Grundsätze der Entscheidung gelten selbstverständlich auch für die Haftung von Wohnungsmietern untereinander, die jeweils eine Eigentumswohnung von unterschiedlichen Eigentümern angemietet haben.
Kein verschuldensunabhängiger Anspruch zwischen den Mietern besteht nach der Entscheidung des BGH hingegen, wenn derselbe Eigentümer Räume an unterschiedliche Mieter vermietet hat. Dann kommt es für die Haftung des Mieters wieder auf dessen Verschulden an.
27.02.2014
